NBP: Równowaga na rynku mieszkaniowym jest mniej stabilna niż w przeszłości

"Rosnący popyt był zaspokajany adekwatnym poziomem podaży, dzięki czemu nie odnotowano jak dotychczas nadmiernych napięć cenowych. Jednakże równowaga ta wydaje się mniej stabilna niż w przeszłości. W tym kontekście rośnie prawdopodobieństwo pojawienia się nierównowagi, jeżeli pojawiłyby się szoki po stronie podaży lub popytu. Szoki po stronie podaży mogą pojawić się ze względu na rosnące ryzyko i koszty po stronie deweloperów, w tym ograniczoną dostępność pracowników budowlanych oraz wzrost kosztów robót, materiałów i transportu. Jak dotąd jednak wysoka aktywność budowlana w kraju oraz rosnące koszty produkcji nie generowały nadmiernych napięć na rynku" - czytamy w raporcie.

W porównaniu z poprzednią fazą ekspansji (z lat 2006-2008), dynamika akcji kredytowej jest o wiele niższa, a wysoki popyt w znacznym stopniu finansowany jest ze środków własnych nabywców, podano w materiale.

W omawianym okresie okresie średnie ceny ofertowe i transakcyjne m2 mieszkań w analizowanych miastach zarówno na rynkach pierwotnych (RP), jak i rynkach wtórnych (RW) wzrosły w porównaniu do poprzedniego kwartału.

"Wzrost cen transakcyjnych na RW wiązał się z dużą liczbą transakcji w lepszych lokalizacjach. Na RP dużych miast nadal obserwowano niewielkie wzrosty cen małych mieszkań, zwłaszcza o lepszej jakości i lokalizacji, w tym kupowanych z zamiarem wynajmu. W ofercie zmniejszyła się pula tańszych mieszkań, a jednocześnie wzrosła cena oferowanych w nowych projektach" - podał także NBP.

Ceny wyznaczone przy udziale indeksu hedonicznego (uwzględniającego różnice w atrybutach mieszkań, np. lokalizacji, powierzchni użytkowej, standardzie wykończenia) wzrosły w 6M (o 4,6% kw./kw. oraz o 9,8% r/r), co oznacza wzrost cen m2 podobnych mieszkań. W Warszawie ceny hedoniczne spadły o 0,6% kw/kw zaś wzrosły r/r o 5,6%.

"We wszystkich analizowanych grupach miast (Warszawa, 6M, 10M) ceny na rynku pierwotnym były wyższe niż na rynku wtórnym. Różnica średnich cen transakcyjnych i ofertowych pozostaje niewielka, co oznacza mniej korzystną pozycję kupującego niż sprzedającego. Średnie (ofertowe i transakcyjne) stawki najmu m2 mieszkań wzrosły w omawianym kwartale w Warszawie i 6M, natomiast w 10M spadły. Wzrost popytu na najem w Warszawie skutkował skróceniem czasu oczekiwania na zawarcie umowy najmu" - czytamy dalej.

Wartość nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych w złotych (bez umów renegocjowanych) wyniosła w omawianym kwartale ok. 12,8 mld zł, tj. była wyższa o 7,5% wobec wielkości z poprzedniego kwartału oraz wyższa o 5,5% względem II kwartału 2017 r.

"Wyniki ankiety NBP nt. sytuacji na rynku kredytowym wskazują, że kryteria przyznawania kredytów mieszkaniowych oraz warunki polityki kredytowej w II kwartale 2018 r. zostały zaostrzone przez pojedyncze banki. Jednocześnie banki zwiększyły swoje wymagania dotyczące udziału własnego kredytobiorcy i posiadanych zabezpieczeń oraz podniosły marżę kredytową" - podał bank.

Z ankiety banku centralnego wynika, że banki deklarują niewielkie złagodzenie polityki kredytowej oraz oczekują spadku popytu w III kw. br.

"Od 2012 r. systematycznie maleje udział kredytów nominowanych w walutach obcych w strukturze walutowej kredytów mieszkaniowych w bankach, co jest korzystne dla stabilności finansowej i makroekonomicznej" - czytamy także w raporcie.

Inwestycja mieszkaniowe (nie uwzględniając kosztów transakcyjnych) była nadal krótkookresowo opłacalna, wskazuje NBP.

"Osiągnięty wysoki poziom produkcji zaczyna powodować problemy z dalszym jej zwiększaniem, zwłaszcza z uwagi na narastające ograniczenia po stronie produkcyjnej. Pomimo wysokich rozmiarów sprzedaży, wskaźnik budowy mieszkań w toku przyrasta wolniej. Zwiększeniu uległa różnica pomiędzy cenami ofertowymi na RP i RW, co oznacza, że kupujący nie akceptują wyższych cen deweloperów. Dodatkowo struktura oferowanych mieszkań ze względu na metraż odbiega od preferencji nabywców - zbyt mało jest relatywnie małych mieszkań względem popytu na nie. Wzrosty cen i dostępności czynników produkcji tj. szacowanych cen terenów budowlanych pod dobrze zlokalizowane budownictwo wielomieszkaniowe oraz zwłaszcza braki pracowników firm budowlanych i niektórych materiałów budowlanych ograniczają zwiększenie podaży. Utrzymanie elastycznej podaży przy wysokim popycie to główne wyzwanie rynkowe i warunek utrzymania stabilnych cen" - podsumowano.