Adaptacja lokalu - na czym polega?

Adaptacja lokalu to nic innego jak zmiana jego przeznaczenia i przystosowanie go do tego, aby spełniał wymagania właściciela, potencjalnego najemcy lub kupca. Adaptacji mogą podlegać lokale usługowe, mieszkalne i gospodarcze w celu prowadzenia w nich firmy, zamieszkania, prowadzenia sklepu, gabinetu lekarskiego itp. Ponadto adaptacja może być dokonana zarówno w nowym, jak i w starszym budownictwie. 

Przed rozpoczęciem adaptacji lokalu obowiązkowe jest uzyskanie zgody jeszcze przed podjęciem jakichkolwiek działań. Zgodę można otrzymać w starostwie powiatowym po uprzednim złożeniu stosownego wniosku. We wniosku zaś powinny znaleźć się informacje, takie jak dotychczasowy i planowany sposób użytkowania nieruchomości.

Prawo budowlane jasno określa również, jakie dokumenty trzeba dołączyć do wniosku. Będą to:

• opis techniczny i charakterystyka obiektu,
• zaświadczenie od wójta lub burmistrza o zgodności planowanej zmiany sposobu użytkowania z aktualnymi przepisami MPZP,
• opis i rysunek określający położenie budynku w stosunku do granic działki oraz oznaczenie części budynku, gdzie ma zostać dokonana adaptacja,
• oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania daną nieruchomością,
• ekspertyzę techniczną i/lub pozwolenie budowlane, jeżeli są wymagane.

Jeżeli starosta w ciągu 30 dni od złożenia wniosku w starostwie nie wniesie sprzeciwu, wówczas możliwe jest rozpoczęcie adaptacji. 

W przypadku celów mieszkaniowych najczęściej adaptacji podlegają lokale gospodarcze. Dużą popularnością cieszy się adaptacja strychu na mieszkania, czy też adaptacja garażu. Aby jednak miejsca te mogły zostać przystosowane do warunków mieszkalnych, adaptacja musi zostać dostosowana do określonych wymogów prawnych.

W pierwszej kolejności trzeba sporządzić ekspertyzę techniczną, w której zostaną zawarte informacje na temat tego, czy roboty budowlane mogą zostać wykonane, a jeżeli tak, jakie warunki należy wówczas spełnić. Uzyskanie zgody na prace budowlane zależnie od ich zakresu może również wymagać pozwolenia budowlanego (jeżeli remont będzie wiązał się ze zmianą elementów konstrukcyjnych budynków) lub zgłoszenia robót budowlanych. 

Jakie są warunki adaptacji lub poddasza strychu w domu jednorodzinnym? Przede wszystkim do mieszkania powinny prowadzić wygodne i bezpieczne schody. W stropie należy także zamontować izolację akustyczną, która będzie tłumić dźwięki słyszalne na niższym piętrze. W niektórych przypadkach konieczne może okazać się dodatkowe wzmocnienie posadzki, montaż okien czy też rozbudowa instalacji wewnętrznych budynku.

Przepisy prawne jasno określają również to, jaką wysokość powinien mieć pokój mieszkalny. Jeżeli więc strych jest zbyt niski, konieczna będzie przebudowa konstrukcyjna dachu lub innych elementów pozwalających uzyskać wysokość zgodną z wymogami. 

Pod prowadzenie własnej firmy z kolei często wykorzystywane są lokale mieszkalne. Nie każdy jednak wie, że prowadzenie własnej działalności gospodarczej w budynku mieszkalnym wymaga zmiany sposobu ich użytkowania, a tym samym wiąże się z koniecznością uzyskania pozwolenia na adaptację.

Zmiana budynku na cele gospodarcze wymaga bowiem zmian w zakresie:

• bezpieczeństwa pożarowego,
• bezpieczeństwa i higieny pracy,
• warunków higieniczno-sanitarnych.

Ponadto adaptacja lokalu pod firmę może spowodować zmiany w obciążeniu na konstrukcję budynku. 

Podobna sytuacja ma miejsce w przypadku, jeżeli chcemy dokonać adaptacji garażu lub innego lokalu gospodarczego na biuro. Przystosowanie obiektu na tego typu potrzeby traktowane jest wówczas jako jego ulepszenie. W takim przypadku do ewidencji środków trwałych powinien zostać wpisany zaadaptowany lokal. Jeżeli wydatki te w ciągu roku przekroczą 10 tys. zł, będą one stanowić ulepszenie środka trwałego, a tym samym będą podlegać odliczeniu w postaci odpisów amortyzacyjnych. 

W przeciwnym wypadku nie będą one traktowane jako ulepszenie środka trwałego i będą obciążać koszty bieżącego roku. 

Tak, jak zostało wspomniane powyżej, stosownie do treści Ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, jeśli wydatki związane z adaptacją w ciągu roku przekroczą 10 tys. zł, będą one stanowić ulepszenie środka trwałego. Zgodnie z powyższym będą one podlegać odliczeniu w postaci odpisów amortyzacyjnych. Wydatki poniżej tej wartości będą z kolei obciążać koszty bieżącego okresu.