Akt notarialny – czym jest i jakie ma zastosowanie?

Akt notarialny jest specyficzną, powszechnie stosowaną formą czynności prawnej. Ma on postać sformalizowanego dokumentu, który przygotowuje notariusz zgodnie z obowiązującym stanem prawnym. Zawarcie aktu notarialnego jako formy dokonania czynności prawnych pojawia się w wielu różnych sytuacjach. Zdarza się, że dana czynność prawna z mocy odpowiedniej ustawy tego właśnie wymaga. Jeśli tak się nie stanie, umowa będzie nieważna. 

Próżno szukać definicji aktu notarialnego w Kodeksie cywilnym, ale w dziale III zostały określone formy czynności, w których występuje on jako forma szczególna. Jeśli jednak sięgniesz do przepisów ustawy z dnia 14 lutego 1991 roku Prawo o notariacie, dowiesz się, że notariusze sporządzają akt notarialny, o ile wymaga tego przepis prawa lub taka jest wola stron. Prawo o notariacie stanowi, że akt notarialny jest dokumentem urzędowym potwierdzającym wyrażenie woli. 

Jeśli wiesz już, co to jest akt notarialny, sprawdź, na czym on polega i w jakich sytuacjach będzie znajdował zastosowanie.

Zawarcie umowy w formie aktu notarialnego ma na celu potwierdzenie dokonania pewnej czynności prawnej, jeśli tego wymagają odpowiednie przepisy, lub strony sobie tego życzą. Zgodnie z prawem do przygotowania dokumentu o wskazanej treści powołany jest tylko notariusz. Ma on odpowiednią wiedzę i uprawnienia do opracowania aktu. Język i postać sporządzania takich dokumentów urzędowych mają charakter sformalizowany, by wykluczyć wszystkie niejasności. 

Po sporządzeniu akt notarialny zawsze musi być odczytany. To etap, w którym strony mogą wnieść ewentualne zastrzeżenia i poprawić treść aktu, która powinna być taka sama jak wyrażona wola stron. Jeśli jest inaczej, akt obowiązkowo musi być poprawiony przez notariusza, któremu zlecono jego sporządzenie. 

Właściwie nie ma ograniczeń w zakresie tego, kiedy może być podpisany akt notarialny, ponieważ jest to uzależnione od woli stron. Ustawodawca jednak zastrzegł obowiązek zachowania takiej firmy między innymi dla:

• umów spółki partnerskiej,
• umów spółki komandytowej,
• umów spółki komandytowo-akcyjnej,
• umów spółki z ograniczoną odpowiedzialnością,
• umów zakupu i sprzedaży mieszkania, domu i innej nieruchomości,
• umów przenoszących prawo użytkowania wieczystego,
• umów zbycia własnościowego prawa do lokalu,
• umów o dział spadku.

Z uwagi na to, ile kosztuje akt notarialny, wtedy, gdy nie jest to absolutnie niezbędne, rzadko kiedy strony decydują się na wizytę w kancelarii notarialnej przy zawieraniu umów. Jaką opłatę trzeba uiścić przy sporządzaniu aktu notarialnego? Cena rozpoczyna się już od kwoty 100 zł. Najniższe taksy notarialne dotyczą umów, gdzie wartość przedmiotu czynności nie przekracza 3000 zł. 

Wiele osób utożsamia akt notarialny z aktem własności np. do nieruchomości mieszkalnej. Dlatego i Ty możesz być przekonany, że gdy podpisujesz akt notarialny zakupu mieszkania, od razu staje się ono Twoją własnością. Tak jednak dzieje się tylko w niektórych przypadkach.

Wraz z podpisaniem umowy sprzedaży lokalu, co musi być dokonane w formie aktu notarialnego, o ile jest to samodzielny lokal, zgodnie z przepisami osoba nabywcy staje się właścicielem wyodrębnionego mieszkania.

Jednak trzeba mieć świadomość, że pomiędzy aktem notarialnym a aktem własności występują różnice. Pierwszy z tych dokumentów potwierdza tylko, że w określonym dniu zawarto umowę. Od tego czasu jednak nieruchomość mogła już wielokrotnie zmienić właściciela. Akt własności potwierdza jedynie wypis z księgi wieczystej. 

Notariusz przygotowuje treść aktu notarialnego, ale nie ma jednego ustalonego formularza do sporządzania takich dokumentów. Dlatego możesz zastanawiać się, co może się w nim znaleźć. Artykuł 92 § 1 Prawa o notariacie wskazuje, że akt notarialny powinien zawierać:

• datę sporządzenia aktu – dzień, miesiąc i rok, a także godzinę i minutę rozpoczęcia i podpisania aktu, w razie potrzeby lub na żądanie stron;
• miejsce sporządzenia aktu;
• imię, nazwisko i siedzibę kancelarii notarialnej, a także imię i nazwisko osoby wyznaczonej do zastępstwa notariusza lub upoważnionej do dokonywania czynności notarialnych, jeśli to ona przygotowuje akt;
• oznaczenie stron aktu – imion, nazwisk, imion rodziców, miejsca zamieszkania osób fizycznych bądź nazwę i siedzibę osób prawnych lub innych podmiotów biorących udział w akcie, imion, nazwisk i miejsca zamieszkania osób działających w imieniu osób prawnych, ich przedstawicieli lub pełnomocników oraz wszelkich osób obecnych w kancelarii przy sporządzaniu aktu notarialnego;
• oświadczenia stron aktu wraz z powołaniem się na okazane przy akcie dokumenty (w razie potrzeby);
• stwierdzenie, na żądanie stron, faktów i istotnych okoliczności, jakie zaszły podczas spisywania aktu;
• stwierdzenie, że akt został odczytany, przyjęty i podpisany;
• podpisy wszystkich osób biorących udział w akcie oraz osób obecnych przy sporządzaniu aktu;
• podpis i pieczęć notariusza.

Kiedy akt notarialny jest prawomocny? Jeśli został podpisany przez notariusza, zaświadczającego powagą swojego urzędu, że wszystkie jego zapisy są zgodne z rzeczywistym stanem rzeczy.

Zdarza się jednak, że w niektórych okolicznościach można unieważnić podpisany akt. Stanie się tak, jeśli dowiedzie się wad występujących w oświadczeniach woli, takich jak:

• nieświadomość oświadczenia woli,
• pozorność oświadczenia,
• popełnione błędy w trakcie składania oświadczenia,
• wykrycie podstępu przy zawieraniu aktu notarialnego,
• oświadczenie złożone pod wpływem nacisku.

W jakim terminie można unieważnić akt notarialny? Jest na to rok od momentu zawarcia umowy w formie aktu. Może to zrobić osoba, która złożyła wadliwe oświadczenie woli.