Co wpływa na cenę mieszkania? Nie tylko lokalizacja. Zobacz, na co zwrócić uwagę

Każdy sprzedający i kupujący mieszkanie szuka jakiegoś punktu odniesienia. Np. można przejrzeć oferty w portalach ogłoszeniowych oraz zamówić raport jednej z firm zajmujących się wyceną nieruchomości. Z takiego raportu dowiemy się m.in. za jaką cenę zostały ostatnio sprzedane mieszkania w interesującej nas okolicy.

Problem w tym, że transakcje różnią się cenami, a każde 1000 zł na metrze kwadratowym przekłada się na dziesiątki tysięcy złotych zysku lub straty. Dlatego warto wiedzieć, skąd się biorą różnice w cenach mieszkań.

Na poziomie krajowym o wartości nieruchomości decyduje sytuacja ekonomiczna regionu lub miasta, w której się ona znajduje. Im łatwiej o pracę i przyzwoite zarobki, tym większy jest popyt na mieszkania, a w konsekwencji ich ceny.

Nie trudno się domyślić, że najdrożej jest w Warszawie. Z danych NBP wynika, że średnia cena transakcyjna na rynku mieszkaniowym wynosiła w IV kw. 2020 r. ok. 10,1 tys. zł za m kw. Dla porównania w Białymstoku kupujący płacili za mieszkania średnio 5,8 tys. zł za metr, a więc niemal o połowę mniej.

Nie powinno to dziwić, bo według GUS w Warszawie przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto wynosiło w lutym 2021 r. ok. 6,9 tys. zł, zaś w Białymstoku – ok. 4,6 tys. zł. W stolicy stopa bezrobocia rejestrowanego wynosiła 1,9 proc., a w Białymstoku – 7,3 proc.

I rzecz chyba najważniejsza – Warszawa wciąż się rozwija, co widać po rosnącej liczbie mieszkańców. Natomiast w stolicy Podlasia mieszkańców ubywa z każdym rokiem. Na dłuższą metę trudno więc oczekiwać tu wzrostu popytu na mieszkania, a w konsekwencji ich cen.

Oczywiście są wyjątki od ekonomicznej reguły. Wysokie ceny mieszkań występują także w miejscowościach bardzo atrakcyjnych turystycznie. Np. w Juracie na Półwyspie Helskim trzeba się liczyć z wydatkiem ponad 20 tys. zł za m kw., a w Zakopanem ceny mieszkań wystawionych na sprzedaż zaczynają się od 10 tys. zł za metr. Wynika to także z ograniczeń podażowych na tych rynkach. Po prostu brakuje wolnych terenów pod zabudowę.

Co ważne, nawet w obrębie miast są lokalizacje mniej lub bardziej atrakcyjne. Różnice między najtańszymi i najdroższymi mieszkaniami mogą być bardzo duże. W największych miastach najbardziej prestiżowe są zwykle śródmieście i stare miasto.

Przykładowo w Śródmieściu Warszawy średnia cen mieszkań oferowanych przez deweloperów to grubo ponad 20 tys. zł za m kw. Najtaniej jest zaś na obrzeżach miast - w Warszawie głównie w takich dzielnicach jak Białołęka, Rembertów, Ursus, Wawer czy Wesoła. Bez problemu znajdziemy tam mieszkania z ceną metra kwadratowego w granicach 7-8 tys. zł.

Z czego wynikają te różnice w cenach? Z pewnością kluczowa jest komunikacja, bliskość przedszkoli, szkół, punktów usługowych i sklepów. Na obrzeżach miast infrastruktura jest najsłabiej rozwinięta, więc ceny mieszkań są niższe.

Często można się więc spotkać z paradoksem, który polega na tym, że mieszkania w starych blokach z wielkiej płyty są dużo droższe od nowych mieszkań na peryferiach.

Przykładem może być Osiedle za Żelazną Bramą, które powstało na przełomie lat 60. i 70. w centrum Warszawy. Co prawda budynki nie są z wielkiej płyty, choć pewnie za takowe uchodzą. Rzecz w tym, że aby zamieszkać w takim PRL-owskim "mrówkowcu" trzeba się liczyć z wydatkiem od 11 tys. do nawet 16 tys. zł za m kw.

A czym wytłumaczyć fakt, że bardzo duże dysproporcje cenowe występują w dzielnicy, a nawet przy jednej ulicy? W Śródmieściu Warszawy natknęliśmy się na ofertę z ceną niespełna 9 tys. zł za m kw., a więc znacznie poniżej średniej w tej dzielnicy. Problem w tym, że jest to mieszkanie na czwartym piętrze w kamienicy bez windy, a takie mieszkania są mało chodliwe.

Okazuje się, że aspekt piętra jest bardzo istotny przy wycenie mieszkania. W starych budynkach z windą najwyżej cenione są mieszkania na piętrach od pierwszego do trzeciego, zaś na wyższych kondygnacjach cena zwykle maleje. Pojawia się bowiem obawa, że winda się zepsuje, a to spory kłopot szczególnie dla rodzin z dziećmi lub starszych osób. Poza tym w niektórych starych blokach problemem może być obniżone ciśnienie wody na górnych piętrach.

W naszym kraju mniej chętnie kupowane są również mieszkania na parterze, m.in. ze względu na ograniczony dopływ naturalnego światła, hałas i większe ryzyko włamań. Ceny takich mieszkań są zwykle najniższe w budynku. Oczywiście i od tej reguły są wyjątki. A to dlatego, że na nowych strzeżonych osiedlach do mieszkań na parterze często przypisane są ogródki, które są ich atutem.

W nowych blokach, w przeciwieństwie do starych, wyżej wyceniane są zazwyczaj mieszkania na wyższych piętrach, głównie ze względu na lepsze nasłonecznienie, ale także większą prywatność rozumianą jako brak sąsiadów zaglądających w okna oraz mniejszy hałas.

W wieżowcach rozpiętość cen jest największa, bo z mieszkań na najwyższych kondygnacjach często roztacza się ładny widok. Na przykład w wieżach kompleksu Towarowa Towers, którego budowa wkrótce się rozpocznie, najtańsze mieszkania kosztują 16,5 tys. za m kw., a najdroższe, oczywiście te na najwyższych kondygnacjach – nawet 25 tys. zł za metr.

Dodajmy, że najlepsze i najdroższe lokale deweloperzy umieszczają na ostatnim piętrze. Takie luksusowe apartamenty, nazywane penthouse'ami, zwykle są największymi mieszkaniami w całym budynku. Taki penthouse ma panoramiczne okna, taras, a czasami nawet windę, która dociera bezpośrednio do niego.

W portalu GetHome.pl można znaleźć oferty sprzedaży takich mieszkań w cenach przekraczających 10 mln zł, czyli ponad 41 tys. zł za m kw.

Zarówno w starych, jak i nowych budynkach mieszkania mają różne ceny także ze względu na liczbę pokoi. Mniejsze metrażowo mieszkania są zwykle relatywnie droższe. Na przykład kawalerki potrafią być nawet o ponad jedną trzecią droższe w przeliczeniu na m kw. od mieszkań trzypokojowych. Sprzedający wykorzystują po prostu fakt, że małe mieszkania mają niższą cenę jednostkową.

Na przykład na warszawskim Powiślu, które jest drogim rejonem w Warszawie, znaleźliśmy ofertę z ceną 8,6 tys. zł za m kw. Problem w tym, że mieszkanie ma 128 m kw., co dla kupującego oznacza wydatek blisko 1,2 mln zł. Natomiast najtańsze kawalerki w tej okolicy kosztują ok. 370 tys. zł, co w przeliczeniu na metr kwadratowy daje kwotę 12-13 tys. zł.

Co jeszcze może mieć wpływ na cenę mieszkania lub czas jego sprzedaży? Pośrednicy sieci biur nieruchomości Metrohouse zwracają uwagę, że ważna jest nie tylko atrakcyjność okolicy, ale i położenie okien ze względu na stronę świata.

I nie chodzi tylko o to, co z nich widać, choć to też jest ważne, bo chyba nikt nie chciałby mieć widoku z okna na warsztat samochodowy czy zaplecze supermarketu. Rzecz w tym, że pokoje z oknami od strony południowej i zachodniej są jaśniejsze, co przekłada się na koszty oświetlenia i ogrzewania.

Atutem mieszkania jest balkon, taras lub loggia. Niektórzy klienci bardzo dokładnie określają parametry balkonu, który staje się np. garażem dla rowerów. Coraz więcej osób zabudowuje balkon, aby zyskać dzięki temu dodatkowe pomieszczenie lub namiastkę przydomowego ogrodu.

Rzecz jasna na lepszą cenę mieszkania lub szybsze znalezienie kontrahenta mogą liczyć ci sprzedający, którzy zaoferują w pakiecie miejsce na zaparkowanie auta (np. w garażu podziemnym) i komórkę lokatorską.

Oczywiście ważna jest też technologia, w której jest zbudowany budynek oraz jego stan techniczny. Dlatego nawet w drogich dzielnicach można natknąć się na "okazyjne" oferty, np. w kamienicach, które są w opłakanym stanie, albo są to mieszkania słabo doświetlone lub z kiepskim rozkładem (pokoje przejściowe).

Z kolei w teoretycznie gorszych dzielnicach powstają nowoczesne budynki, w których ceny mieszkań wyraźnie przewyższają średnią w danej okolicy.