Deweloperzy biją na alarm. Przestrzegają: z powodu budowy schronów grozi nam paraliż

Niebawem każda inwestycja wielorodzinna będzie musiała posiadać specjalne miejsca ukrycia, w razie pojawienia się zagrożenia dla bezpieczeństwa mieszkańców. Deweloperzy biją na alarm. Ich zdaniem oznacza to wzrost ceny metra kwadratowego nowych mieszkań o kilkaset złotych.

Dodatkowo w najbliższym czasie trzeba będzie hurtowo przeprojektowywać inwestycje, aby otrzymać pozwolenia na budowę zgodne z ustawą schronową — wynika z analizy Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD), do której dotarła redakcja money.pl.

Zdaniem organizacji zrealizowanie inwestycji, w których trzeba będzie wybudować miejsca schronienia dla mieszkańców, będzie o 30 proc. droższe od standardowych projektów.

Zgodnie z projektowaną ustawą o ochronie ludności i rozporządzeniem do tych przepisów, kondygnacje podziemne i garaże podziemne w obiektach użyteczności publicznej oraz w wielorodzinnych budynkach mieszkalnych będą musiały być zaprojektowane "w sposób umożliwiający zorganizowanie w nich miejsc doraźnego schronienia".

Rządowy projekt zakłada także, że schrony dla ludności staną się wkrótce powszechnym elementem nowych inwestycji.

Deweloperzy przyznają, że budowa takich miejsc jest dla naszego bezpieczeństwa konieczna. Mają jednak zastrzeżenia do tempa i czasu przewidzianego na dostosowanie się do nowych przepisów.

Projektodawca zakłada wejście w życie nowych przepisów już w 30 dni po opublikowaniu w Dzienniku Ustaw. A to oznacza, że wkrótce każdą nową inwestycję wielorodzinną trzeba będzie projektować z uwzględnieniem nowych regulacji dotyczących, chociażby zapewnienia miejsc schronienia. Biorąc pod uwagę, że etap projektowania i uzgodnień projektu budowlanego budynku to kilkanaście miesięcy, 30-dniowe vacatio legis w praktyce oznaczać będzie odsunięcie w czasie startu planowanych inwestycji o kilka miesięcy do przodu – ocenia Bartosz Guss, dyrektor generalny PZFD.

Według niego właśnie taki będzie skutek konieczności hurtowego przeprojektowywania wielu inwestycji, aby otrzymać pozwolenia na budowę zgodne z ustawą schronową. PZFD proponuje więc wydłużenie vacatio legis ustawy, aby uniknąć tego paraliżu.

Organizacja deweloperów zwraca także uwagę na inną ważną kwestię - niespójność w nowych przepisach. Projekt rozporządzenia wykonawczego przygotowanego wraz z ustawą o ochronie ludności, nie podaje, jakie kryteria mają spełniać miejsca schronienia dla mieszkańców.

Zamiast tego jest mowa o "ukryciach doraźnych". Tymczasem w praktyce, aby stworzyć takie miejsca, konieczne jest wydzielenie strefy ochronnej w garażach (dla liczby osób w nich przebywających do 300) ścianami grubości minimum 40 cm z podwójnymi drzwiami ochronno-hermetycznymi, zapewnienie zasilania oświetlenia awaryjnego z akumulatorni.

Związane jest to także z zaprojektowaniem dodatkowych wyjść z garażu poza tzw. obszarem zgruzowania w przypadku zawalenia się budynku. Ukrycia doraźne powinny być także wyposażone m.in. w ręczne zasuwy (przepustnice) wentylacyjne o odpowiedniej klasie szczelności.

Z analizy PZFD wynika tymczasem, że obecnie na rynku nie ma dostępnych elementów wentylacji o parametrach wskazanych w rozporządzeniu, podobnie jak wskazanych bram i drzwi. Wkrótce te urządzenia mogą stać się również przedmiotem cenowej spekulacji, co może doprowadzić do jeszcze wyższych kosztów realizacji.

Jaki będzie koszt przeprojektowania inwestycji pod kątem nowych przepisów?

W przypadku konieczności realizowania ukryć doraźnych szacujemy wzrost kosztów na poziomie dopłaty 300 zł do metra kwadratowego powierzchni użytkowo-mieszkalnej – wskazuje Aleksandra Kordalewska, radca prawny w PZFD.

Kto za to wszystko zapłaci? Teoretycznie z ustawy organy ochrony ludności wynika, że burmistrzowie czy prezydenci miast będą mogli przekazywać środki na pokrycie kosztów budowy budowli ochronnych. Finansowanie ma jednak obejmować maksymalnie 80 proc. poniesionych wydatków.

Zdaniem PZFD to jednak oznacza, że nakłady na dodatkową infrastrukturę ochronną nie muszą być refinansowane, zwłaszcza w pełnej wysokości.

Zdaniem PZFD w przypadku dużych osiedli mieszkaniowych sytuacja jest znacznie bardziej skomplikowana.

– W projektach mieszkaniowych powyżej 300 mieszkańców w garażach podziemnych trzeba będzie wydzielać dodatkowe strefy ochronne. Obowiązek ten może kłócić się z zapisami w planach miejscowych, które wskazują limity powierzchni kondygnacji podziemnej – zauważa Aleksandra Kordalewska.

Jej zdaniem pojawienie się tej sprzeczności może zablokować realizację planowanej inwestycji.

To niejedyny problem według deweloperów. Kolejny dotyczy obowiązku zapewniania dodatkowego wyjścia z garażu poza tzw. obszarem zgruzowania w przypadku zawalenia się budynków. – Taka inwestycja będzie wyzwaniem dla projektów powstających na granicach działek budowlanych, gdzie trzeba będzie projektować specjalne szyby pionowe – dodaje prawniczka.

Jej zdaniem rządowy projekt musi zostać poprawiony.

Rynek deweloperski dostrzega konieczność zwiększenia poziomu ochrony ludności cywilnej. W aktualnym jednak kształcie tworzą one nadmierne obciążenia i konieczna będzie ich stosowna modyfikacja – podsumowuje.

Przypomnijmy, zgodnie z rządowym projektem obiekty zbiorowej ochrony zostały podzielone na: schrony, czyli budowle ochronne o konstrukcji zamkniętej i hermetycznej oraz ukrycia (budowle o konstrukcji niehermetycznej), a także miejsca doraźnego schronienia.

Ewidencja takich obiektów będzie prowadzona przez komendanta głównego Państwowej Straży Pożarnej. Lista ma być niejawna. Po wystąpieniu zagrożenia cywile mają zostać poinformowani o tym, gdzie takie obiekty się znajdują.

Agnieszka Zielińska, dziennikarka money.pl