Raport AMRON-SARFiN wskazuje, że w 2019 roku banki udzieliły 225 073 kredytów hipotecznych na łączną kwotę 62,629 mld zł. To zawrotna suma, która została przeznaczona przez Polaków na zakup nieruchomości.
Portal RynekPierwotny.pl na podstawie przeprowadzonych badań oszacował, że 2/3 wszystkich zakupów nowych mieszkań, tj. od deweloperów, realizowanych jest z udziałem kredytu hipotecznego. Co ma zrobić jednak właściciel kredytowanego mieszkania, jeśli okaże się, że jest ono za małe jak na bieżące potrzeby rodziny. Jak kupić wówczas większe lokum?
Decyzja na długie lata? Niekoniecznie. Wielu młodych ludzi, którzy jeszcze przed trzydziestką lub tuż po kupiło swoje pierwsze mieszkanie, zwykle z udziałem kredytu hipotecznego, po kilku latach znowu staje się aktywnych na rynku nieruchomości.
Wszystko przez to, że kupili zwykle małe lokale, które okazują się nieodpowiednie do spełnienia potrzeb mieszkaniowych powiększającej się rodziny. Szukają więc większych, zapewniających komfort i prywatność dla wszystkich domowników.
Decyzja o zakupie mieszkania na wieloletni kredyt hipoteczny nie jest ostateczna, jak pokazuje praktyka. Sytuacja życiowa kredytobiorcy może się zmienić, co może doprowadzić do tego, że będzie chciał zmienić swoją nieruchomość na większą.
Pojawia się jednak problem w postaci niespłaconego kredytu hipotecznego. Czy trzeba go spłacić przed zakupem kolejnego mieszkania, a może jest możliwość przeniesienia zobowiązania na nową nieruchomość?
Przeniesienie hipoteki Jednym z rozwiązań jest zmiana przedmiotu zabezpieczenia hipotecznego. Na taką operację musi wyrazić zgodę bank, ale jeśli regularnie klient spłacał raty kapitałowo-kredytowe i ma nadal odpowiednio wysoką zdolność kredytową, to nie powinno być z tym problemu. To operacja możliwa do przeprowadzenia zwłaszcza wtedy, gdy nowa nieruchomość okazuje się droższa od tej, którą posiada kredytobiorca.
Aby przenieść hipotekę z jednej nieruchomości na drugą, większą, musimy najpierw złożyć wniosek o dokonanie takiej operacji w swoim banku. Wówczas ta instytucja poprosi o przedstawienie dokumentów dotyczących nieruchomości, na którą ma być przeniesiona wspomniana hipoteka. Będzie ona nowym zabezpieczeniem spłaty kredytu hipotecznego.
Zanim jednak do tego dojdzie, instytucja kredytująca przeanalizuje wartość nieruchomości i dokładnie sprawdzi zapisy umieszczone w jej księgach wieczystych. Jeśli taka nieruchomość jest już obciążona, to niemożliwe stanie się przeniesienie na nią hipoteki.
Konieczne jest, by bank na nowo obliczył zdolność kredytową kredytobiorcy oraz dokonał operatu szacunkowego nowego, większego mieszkania. Ostatecznie fakt wyrażenia zgody na przeniesienie kredytu hipotecznego na nową nieruchomość zależy od indywidualnej decyzji podejmowanej przez bank.
Jeśli będzie ona pozytywna, to w pierwszej kolejności będziemy musieli wykreślić wpis o hipotece pierwszej nieruchomości, składając odpowiedni wniosek do sądu wieczystoksięgowego. Oczekiwania na wykreślenie może trwać dosyć długo. Kiedy już będzie dokonane, należy ustanowić hipotekę na nowej nieruchomości, dostarczając do banku umowę przedwstępną, a później akt notarialny.
Koszty związane z przeniesieniem hipoteki
Za przeniesienie hipoteki zabezpieczającej dotychczas spłacany kredyt hipoteczny na nowe, większe mieszkanie trzeba zapłacić.
Poziom opłat zależy od kosztów bankowych. Banki pobierają często prowizję, której wysokość uzależniona może być od kapitału kredytowego, który pozostał nam do spłaty.
Jeśli mamy już jeden kredyt hipoteczny, a koszty zmiany przedmiotu hipoteki okazują się bardzo wysokie, być może lepszym pomysłem na zakup większego mieszkania będzie sprzedaż nieruchomości.
Sprzedaż starego mieszkania
Aby uzyskać wkład własny i środki na zakup większego mieszkania, możemy sprzedać naszą dotychczasową nieruchomość. Istniejący kredyt hipoteczny, który zaciągnęliśmy na jej zakup, nie powoduje, że takiej transakcji nie można przeprowadzić.
Konieczne będzie jednak uzyskanie od dotychczasowej instytucji kredytującej zaświadczenia o aktualnej kwocie zadłużenia oraz promesy wykreślenia wpisu hipoteki na rzecz banku z księgi wieczystej. Dzięki temu nabywca wie, ile kredytu na mieszkanie pozostało nam do spłaty i że po realizacji transakcji będzie mógł zwolnić hipotekę.
Finalizacja sprzedaży dotychczasowego mieszkania z kredytem powoduje, że musimy dostarczyć kopię aktu notarialnego do swojego banku. Na podstawie wystawionego przez bank zaświadczenia o kwocie zobowiązania pozostałej do spłaty bank nabywcy mieszkania lub on sam powinni przelać równowartość kwoty na poczet całkowitej spłaty kredytu. Pozostała część jest przelewana na nasze konto i może stanowić wkład własny na nowy kredyt hipoteczny. Jeśli okazuje się niewystarczająca, możemy zastanowić się nad zaciągnięciem dodatkowego kredytu gotówkowego na ten cel.