Od czego zależą ceny mieszkań?

Istnieje wiele czynników, które powodują kształtowanie się cen mieszkań w Polsce. Wśród najważniejszych z nich należy wymienić:

• lokalizację nieruchomości,
• standard mieszkania, w tym materiały budowlane wykorzystane do jego wykończenia, 
• wielkość i liczbę pokoi,
• sąsiedztwo, w tym otoczenie mieszkania,
• wiek lokalu,
• kondygnację w budynku wielorodzinnym,
• ogólny popyt zgłaszany na rynku nieruchomości,
• zasady zaciągania kredytów hipotecznych i koszty kredytowania.

Jednym z najważniejszych czynników decydujących o cenie mieszkania w Polsce czy w dowolnym miejscu na świecie jest jego lokalizacja. Najdroższe lokale według analityków rynku nieruchomości znajdują się w centrach miast, choć są i takie dzielnice miejskie, w których za mieszkania trzeba zapłacić równie dużo. Ma to związek z atutami lokalizacyjnymi – dobrą komunikacją z centrum, wieloma punktami infrastrukturalnymi czy dostępnością terenów rekreacyjnych. Wiele kwestii decyduje o tym, że dana dzielnica miasta jest modna, co winduje cenę mieszkań znajdujących się w jej obrębie.

O standardzie mieszkania i jego wpływie na cenę nieruchomości piszemy w dalszej części artykułu. Przyjrzyjmy się kwestiom wielkości i liczbie pokoi. Duże, przestronne, dobrze doświetlone pomieszczenia sprawiają, że cena lokum będzie wyższa, niż gdyby mieszkanie miało ślepą kuchnię i wąskie pokoje. 

Mieszkanie w bloku sąsiadującym z parkiem lub lasem, niedaleko szkół i przedszkoli czy miejsc, gdzie można wypoczywać, będzie droższe od tego, które położone jest w nieciekawej dzielnicy, blisko torów kolejowych czy też z daleka od ważnych punktów infrastrukturalnych. Zawsze jednak pod uwagę trzeba brać indywidualne potrzeby przyszłych domowników. Nie każdemu zależy na bliskości np. przedszkola, inni wolą mieć blisko do hal sportowych czy miejsca pracy. 

Nowe osiedla mieszkaniowe są pożądanym miejscem zamieszkania, dlatego znajdujące się w nich lokale mogą być droższe od tych umiejscowionych w wiekowych kamienicach czy w starych blokach z wielkiej płyty, choć nie jest to oczywiście regułą. 

Zazwyczaj droższe są mieszkania na pierwszym i drugim piętrze, a najtańsze te zlokalizowane na czwartym piętrze w blokach bez windy czy na parterze. Związane jest to z komfortem mieszkańców. Łatwiej jest wejść na pierwsze piętro niż na czwarte, zwłaszcza z małym dzieckiem na rękach czy z zakupami. Natomiast mieszkania na parterze mogą być tańsze z uwagi na kwestie bezpieczeństwa – większe ryzyko włamania czy zbicia szyby okiennej przez grające w piłkę dzieci na podwórku. Im nowsze lokale, tym więcej kosztują. 

Ceny mieszkań w Polsce często są niższe w przeliczeniu na 1 m2 w przypadku kilkupokojowych lokali niż nieruchomości, która składa się z jednego pokoju. Często kawalerki, zwłaszcza te w dużych miastach, takich jak Wrocław, Kraków czy Warszawa, potrafią być nawet o jedną trzecią droższe w porównaniu do mieszkań trzypokojowych, jeśli pod uwagę weźmie się kwotę za metr. 

Cena za metr mieszkania uzależniona jest od jego standardu czy lokalizacji, ale również tego, co znajduje się w częściach wspólnych i ile wynosi czynsz. 

Jedno mieszkanie o powierzchni 50 m2 może być nawet dwa razy droższe niż inne. Co powoduje te znaczące różnice? Przede wszystkim standard. Nowe lub dopiero co wyremontowane mieszkania, w których zamontowana jest lub zupełnie nowa instalacja elektryczna, wodna, kanalizacyjna czy gazowa, naturalnie będą droższe od lokali do remontu. 

Zasadniczo wartość mieszkania należy oszacować, biorąc pod uwagę nie tylko jego powierzchnię użytkową i średnią cenę w danym mieście i dzielnicy. Wiele czynników decyduje o podwyższeniu standardu, ale i wiele wpływa na jego wartość. Podnosi ją to, w jakim obiekcie znajduje się mieszkanie. Czy jest to stara kamienica, obiekt zabytkowy w centrum, czy też nowy apartamentowiec z wieloma udogodnieniami, takimi jak parking podziemny czy zamknięte osiedle. Automatycznie cenę mieszkania winduje dostęp do sauny czy basenu, miejsca do ładowania samochodów elektrycznych, dobrze wyposażony plac zabaw. Wszystko to trzeba mieć na uwadze przy obliczaniu wartości mieszkania.

Można ją ustalić na podstawie średnich cen z danego miasta i dzielnicy. Warto porównać ze podobne oferty i wówczas wyciągnąć średnią cenę za 1 m2 lokalu o podobnym standardzie. 

Wpływa na niego wiele rzeczy, a przede wszystkim wysoka jakość wykończenia. Jeśli na przykład na podłogach położone są naturalne deski, a nie tanie panele podłogowe, wówczas standard z pewnością rośnie. Będzie on wyższy również z uwagi na:

• nowe okna z trzyszybowym pakietem,
• nowe kaloryfery lub ogrzewanie podłogowe,
• rolety zewnętrzne antywłamaniowe,
• antywłamaniowe drzwi,
• drzwi wewnętrzne drewniane,
• nowoczesne technologie, np. sterowanie elektroniczne otwieraniem i zamykaniem rolet itp.,
• obecność balkonu czy loggii albo tarasu lub niewielkiego ogródka,
• obecność windy w bloku wielopiętrowym,
• obecność miejsc parkingowych lub parkingów podziemnych. 

Wszystko to zwiększa standard mieszkania, a wraz z nim jego cenę. 

Natomiast standard mieszkania będzie niższy, jeśli jego instalacje i elementy wykończenia czy wyposażenia będą wymagać naprawy lub wymiany. Nieruchomości w stanie do remontu co prawda dają możliwość samodzielnej aranżacji, cenionej przez niektórych kupujących, ale mają obniżony standard. Stare, żeberkowe kaloryfery, okna drewniane, rozkręcane czy nie najwyższej jakości materiały wykończeniowe powodują, że poziom wyposażenia i przygotowania mieszkania zostanie oceniony jako niski.