Najgorszy scenariusz z możliwych. Oto co stanie się z cenami mieszkań

Mieszkania w 2023 roku podrożały zdaniem deweloperów o 15. proc. "w efekcie silnych czynników cenotwórczych (utrzymującej się inflacji, wzrostu siły nabywczej gospodarstw domowych, poprawy sprzedaży mieszkań przy ograniczonej podaży lokali na rynku pierwotnym i rosnących kosztów produkcji). Niemal jednogłośnie respondenci przewidują średnio 11.proc. wzrost cen mieszkań w 2024 r." - czytamy w raporcie NBP poświęconemu rynkowi nieruchomości.

W 2023 r., według danych GUS, w kraju ogółem we wszystkich formach budownictwa oddano do użytkowania mniej mieszkań niż przed rokiem (o 7,6.proc.). Spadła również liczba mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia z projektem budowlanym (o 19,1.proc.) oraz liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto (o 5,6.proc.).

NBP ocenia, że mniejsze efekty budownictwa deweloperskiego w całym kraju w 2023 r. były efektem wyhamowania budownictwa mieszkaniowego od drugiej połowy 2021 r. w wyniku spadku popytu spowodowanego załamaniem akcji kredytowej banków. Dodatkowo brak długotrwałych perspektyw stabilnego i satysfakcjonującego popytu na mieszkania w otoczeniu rosnących kosztów budowy, słabej sytuacji finansowej części deweloperów, brak gruntów i pozwoleń na budowę skutkował ostrożnością części deweloperów przed przeinwestowaniem lub brakiem bieżących możliwości w uruchomianiu nowych inwestycji.

Sprzedaż kontraktów na budowę mieszkań na 6. największych rynkach pierwotnych w Polsce na koniec grudnia 2023 r. wyniosła ok. 14,3 tys. mieszkań tj. była niższa o ok. 13.proc. względem poprzedniego kwartału. W ostatnich czterech kwartałach łącznie sprzedano na największych rynkach ok. 57,6 tys. kontraktów na budowę mieszkań, tj. ok. 22,6 tys. więcej względem 2022 r. (+65.proc. r/r). W ostatnich czterech kwartałach wprowadzono na największe rynki ok. 42,9 tys. kontraktów na budowę mieszkań, tj. mniej o ok. 6,1 tys. (-12.proc. r/r). Podaż niesprzedanych kontraktów na budowę mieszkań na 6. największych rynkach zwiększyła się względem poprzedniego kwartału o ok. 1,9 tys. lokali i wyniosła na koniec grudnia 2023 r. ok. 36,2 tys.

Raport NBP pokazuje, że w IV kw. 2023 r. oddano do użytkowania 59,1 tys. mieszkań, co oznacza wzrost o ok. 20.proc. kw./kw., ale spadek o ok. 18.proc. r/r. To było kontynuacją aktywności deweloperów z ubiegłych lat. Wydano pozwolenia na budowę 66,8 tys. mieszkań, co oznacza wzrost o ok. 7.proc. kw./kw. i o ok. 11.proc. r/r. Rozpoczęto budowę 50,2 tys. mieszkań, tj. mniej o ok. 6.proc. kw./kw. i mniej o ok. 6.proc. r/r.

Szacowana stopa zwrotu z kapitału własnego (ROE) deweloperów mieszkaniowych z projektów inwestycyjnych wyniosła ok. 22.proc., tj. nieznacznie wzrosła wobec poprzednich sześciu kwartałów, nadal utrzymując się na względnie wysokim poziomie. Na taki poziom ROE wpływ miał wzrost cen transakcyjnych mieszkań, przewyższający wzrost kosztów producentów mieszkań oraz finansowanie się środkami zewnętrznymi.

Wartość wypłat nowych kredytów mieszkaniowych w Polsce w IV kw. 2023 r. była wyższa od wypłat kredytów w tym samym okresie 2022 r., co było związane ze wzrostem zdolności kredytowej gospodarstw domowych oraz rządowym programem dofinansowania nabywania pierwszego mieszkania. Wartość nowych umów gospodarstw domowych na złotowe kredyty mieszkaniowe (bez umów renegocjowanych) według danych NBP wyniosła w IV kwartale br. 25,0 mld zł, tj. była wyższa o ok. 9,8 mld zł (+65.proc.) wobec wielkości z poprzedniego kwartału, oraz wyższa o ok. 18,7 mld zł tj. ok. trzykrotnie więcej względem IV kw. 2022 r. Popyt kredytowy wzrósł istotnie w IV kw. 2023 r. na skutek uruchomionego w lipcu 2023 r. programu "Bezpieczny Kredyt 2.proc.".

Podsumowując, w 2023 roku na rynku mieszkaniowym obserwowano wzrost popytu przy ograniczonej podaży. Ceny mieszkań wzrosły istotnie, napędzane m.in. inflacją, rosnącą siłą nabywczą i kosztami produkcji. Aktywność deweloperów spadła w porównaniu z poprzednim rokiem. Mimo to, rentowność ich projektów utrzymuje się na wysokim poziomie. Sprzedaż mieszkań była wspierana przez zwiększenie dostępności kredytów hipotecznych i program "Bezpieczny Kredyt 2.proc.". W 2024 deweloperzy oczekują dalszego wzrostu cen mieszkań, choć niższego niż w poprzednim roku.