Nieruchomości za Odrą tanieją, ale Niemcy wciąż mają potężny problem. Ratunkiem ucieczka

W Niemczech ceny nieruchomości na rynku wtórnym spadły w IV kwartale 2023 r. o 14 proc. w porównaniu ze szczytem z II kwartału 2022 r. - wynika z danych niemieckiego urzędu statystycznego Destatis. Wskaźnik cofnął się więc do poziomu sprzed dwóch lat, odnotowując największe spadki w historii notowań, czyli od 2000 r.

Ceny nieruchomości na rynku pierwotnym również się obniżyły - chociaż w mniejszym zakresie. W IV kwartale 2023 r. spadły o 1 proc. kwartał do kwartału i o 3,2 proc. rok do roku. Są obecnie o 4,5 proc. niższe niż w szczycie, który przypadł na III kwartału 2022 r.

W siedmiu największych metropoliach, czyli Berlinie, Hamburgu, Monachium, Kolonii, Frankfurcie, Stuttgarcie i Dusseldorfie, spadki cen domów wyniosły 9,1 proc. rok do roku i 1,5 proc. w ujęciu kwartalnym, a mieszkań odpowiednio 5,8 proc. i 1,7 proc.

Z kolei na słabo zaludnionych obszarach wiejskich domy jednorodzinne i bliźniaki staniały o 6,9 proc. rok do roku i 2,1 proc. kwartał do kwartału, a mieszkania o 2,8 proc. rok do roku i aż 3,1 proc. kwartał do kwartału.

I właśnie te słabo zaludnione obszary przyciągają coraz więcej zainteresowanych. I to zarówno kupnem nieruchomości, jak i wynajmem. Według najnowszej analizy specjalistycznego serwisu ImmoScout24 dla całego kraju, po raz pierwszy w historii analiz 40 proc. zapytań dotyczy przedmieść. Na drugim miejscu są tereny wiejskie - z wynikiem na poziomie 26 proc.

W samym Berlinie po raz pierwszy w historii badania zapytania dotyczące zakupu nieruchomości w centrum stanowią jedynie 30 proc. wszystkich wyszukiwań. Tereny położone dalej od centrum stanowią 38 proc. zapytań. Tymczasem kilka lat temu sytuacja kształtowała się inaczej - w 2019 r. popyt na lokale w ścisłym obszarze miejskim Berlina i na obrzeżach był wyrównany.

Monachium i Stuttgart również odczuwają spadek zainteresowania lokalami położonymi w centrum. Ten trend jest zrozumiały dla ekspertów. "Dobrze skomunikowane tereny wiejskie mogą być całkiem atrakcyjne dla osób poszukujących nieruchomości" - twierdzi Gesa Crockford.

Problem dotyka też rynku najmu. Dane za pierwsze miesiące 2024 r. wskazują, że po raz pierwszy więcej mieszkańców siedmiu największych niemieckich metropolii szuka mieszkania do wynajęcia na obrzeżach (41,9 proc.) niż w granicach miasta (35,8 proc.).

Jeszcze w zeszłym roku proporcje były odwrotne: 43,8 proc. poszukujących rozglądało się w mieście, a tylko 35 proc. na przedmieściach.

Większość osób nie znajduje już przystępnych cenowo mieszkań na wynajem w metropoliach. Są zmuszeni poszerzyć swoje poszukiwania o dalsze okolice" - wyjaśnia dr Gesa Crockford, dyrektor zarządzająca ImmoScout24.

Szczególnie drastycznie tendencja ta uwidacznia się w Berlinie. Liczba zapytań dotyczących miasta zmalała o 9,5 punktu procentowego. To największy spadek wśród wszystkich niemieckich metropolii. Na tle starszych danych sytuacja wygląda jeszcze gorzej. W 2019 r. ponad 60 proc. zapytań dotyczących Berlina dotyczyło centrum. Teraz większym zainteresowaniem cieszą się peryferia (37,1 proc.), a nawet jeszcze dalsze okolice (9,8 proc.).

Inne miasta również odnotowały taki mechanizm. W Monachium już co drugie zapytanie o wynajem dotyczy obrzeży, podczas gdy udział zapytań dotyczących centrum miasta spadł do 28,2 proc. I w tym wypadku obszary wiejskie zyskują na atrakcyjności. Notują wzrost z 12,1 do 14 proc. W Kolonii większość poszukujących mieszkania również ucieka poza granice miasta. Jedynie nieco jedna trzecia zapytań odnosi się do centrum.

Inne kraje regionu mają zbliżone problemy dotyczące rynku nieruchomości. W Szwajcarii wyjątkowo trudna sytuacja panuje w jednym obszarze.

Nigdzie w Szwajcarii niedobór mieszkań nie jest tak dotkliwy jak w kantonie Zug. Jeśli nadal musisz znaleźć tu mieszkanie, będziesz miał trudności. Chyba że sięgniesz głęboko do kieszeni i wydasz 7000 franków miesięcznie na czynsz" - pisze autor portalu Watson. - "Coraz częściej słyszymy, że mieszkańcy Zug muszą się wyprowadzić, bo nie stać ich już na mieszkania tutaj".

Region cieszy się popularnością m.in. dlatego, że do stolicy kraju można stąd dojechać w kilkadziesiąt minut.

Mieszkania w niższych cenach cieszą się tak dużym zainteresowaniem, że kolejki chętnych rosną do gigantycznych rozmiarów. W przypadku tylko jednego z takich lokali - czynsz to "zaledwie" 2100 franków - agencja nieruchomości odnotowała łącznie 105 zgłoszeń. Zainteresowani dostali harmonogram. Na oglądanie mieszkania wyznaczono im zaledwie kwadrans. Łącznie takich "tur zwiedzających" było 21.

Austriacki "Der Standard" opisuje kłopoty z dostępnością akademików. Po wycofaniu się rządu z ich dotowania studenci musieli szukać ofert na rynku komercyjnym. Sprawiło to, że wydają średnio 43 proc. swoich dochodów na mieszkania. To ponad dwa razy więcej niż reszta populacji, która przeznacza na mieszkanie średnio 21 proc. miesięcznego budżetu.

Wielu studentów musiało wrócić do domów rodzinnych. Jedną z nich jest Katherina, studentka zarządzania zasobami środowiskowymi. - Staram się przebywać w domu jak najmniej - tłumaczy. Przyznaje, że ponowne zamieszkanie z rodzicami wcale nie poprawiło relacji rodzinnych.

Jak zauważa Wolf Richter z serwisu Wolf Street, bańka na niemieckim rynku nieruchomości ewidentnie pękła. Ceny zostały wywindowane głównie przez niskie stopy procentowe.

Sytuacja szybko się jednak zmieniła - głównie przez wojnę w Ukrainie. Galopująca inflacja zmusiła EBC do zmiany dotychczasowego kursu - stopy procentowe gwałtownie wzrosły. Stopa depozytowa z -0,5 proc. do 4 proc., a główna stopa refinansowa do 4,5 proc. Na tę sytuację nałożył się inny czynnik - EBC wycofał z rynku aktywa o wartości 2 bln euro.

Wskaźnik cen cofnął się do poziomów z IV kwartału 2021 r. W okresie między 2010 a szczytem w 2022 roku ceny nowych nieruchomości wzrosły o 80 proc." - czytamy w analizie.

Zdaniem analityków ING Europa będzie jeszcze długo przeżywała problemy z rynkiem nieruchomości. Głównie przez zbyt wysokie ceny. To one były jednym z głównych powodów ubiegłorocznego spadku popytu na kredyty mieszkaniowe. Eksperci ING twierdzą, że nawet oczekiwany wzrost płac raczej nie poprawi znacząco siły nabywczej mieszkańców strefy euro.

Jak zauważają eksperci ING, w ciągu ostatnich dwóch lat stopy procentowe kredytów hipotecznych w strefie euro niemal się potroiły. Sytuację pogorszył ogólny wzrost kosztów utrzymania, który zniwelował w zasadzie cały nominalny wzrost płac.

Europejczycy wydają się zrezygnowani. Wiele osób zdecydowało się odłożyć plany zakupowe, co doprowadziło do znacznego spadku popytu na kredyty mieszkaniowe i presji na obniżkę cen domów.

Widać tu jednak olbrzymią nierównowagę. O ile popyt na kredyty mieszkaniowe spadł w 2023 roku o około 30 proc. rok do roku, o tyle ceny domów w strefie euro spadły o 2,2 proc. (porównanie trzeciego kwartału 2023 do trzeciego kwartału 2022, czyli szczytu cen)" - podkreślają analitycy ING.

Podkreślają też, że spadek cen nieruchomości wcale nie będzie się znacząco pogłębiał. Wprost przeciwnie - ceny znów mogą zacząć rosnąć.

"W rezultacie dostępność cenowa nieruchomości pozostanie na historycznie niskich poziomach, co doprowadzi jedynie do stopniowego ożywienia na rynku mieszkaniowym w strefie euro" - podsumowują analitycy.

Robert Kędzierski, dziennikarz money.pl