Podatek od zasiedzenia nieruchomości. Trzeba podzielić się z fiskusem

Przeciętny Kowalski w kontekście nieruchomościowych podatków może kojarzyć np. coroczną daninę płaconą od powierzchni mieszkania i ewentualnie podatek PIT od zysków ze sprzedaży domu, lokalu lub działki. Osoby lepiej znające tematy podatkowe dobrze wiedzą, że podatków i tzw. parapodatków związanych z nieruchomościami jest znacznie więcej.

Dobry przykład może stanowić danina powiązana z zasiedzeniem nieruchomości. Wielu rodaków o niej jeszcze nigdy nie słyszało. Dlatego eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili wyjaśnić, ile wynosi wspomniany podatek od zasiedzenia i kiedy trzeba go zapłacić. Przy okazji, warto również przypomnieć pewne podstawowe informacje dotyczące samego zasiedzenia nieruchomości.

Z historycznego punktu widzenia, zasiedzenie jako instytucja prawna bardzo pomogło w uregulowaniu skomplikowanych stosunków własnościowych na polskiej wsi. Warto jednak pamiętać, że w praktyce okoliczności zasiedzenia są bardzo zróżnicowane.

Częste bywają na przykład zasiedzenia związane z nieprawidłowym przebiegiem ogrodzeń. Dla autorów kodeksu cywilnego, kluczowym kryterium dotyczącym zasiedzenia była dobra lub zła wiara posiadacza samoistnego. Dobra i zła wiara decyduje o tym, po jak długim okresie nieprzerwanego posiadania (20 lat lub 30 lat) będzie możliwe zasiedzenie nieruchomości.

Dobra wiara ma miejsce wtedy, gdy okoliczności wejścia w posiadanie nieruchomości usprawiedliwiały przekonanie danej osoby, że nie narusza ona cudzego prawa (zobacz Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 8 marca 2018 r. - sygn. akt V ACa 1131/17). Domniemanie dobrej wiary oznacza natomiast, że działanie w złej wierze trzeba udowodnić samoistnemu posiadaczowi.

Warto wiedzieć, że kwalifikacja wiary nowego właściciela jako dobrej lub złej nie ma znaczenia z punktu widzenia podatkowego. Potwierdzenie stanowi treść ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn. Ten akt prawny wbrew nazwie reguluje także kwestie podatkowe związane z zasiedzeniem.

Lektura ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. potwierdza, że kwota podatku od zasiedzenia może być stosunkowo wysoka. Mowa o sumie stanowiącej 7% podstawy opodatkowania, czyli odpowiednio skorygowanej wartości nabytej nieruchomości.

Często chodzi wyłącznie o grunt, bo przepisy pozwalają wyłączyć z podstawy opodatkowania wartość budynku wzniesionego wcześniej przez nowego właściciela. Podstawę opisywanego podatku zmniejsza także kwota innych nakładów dotyczących nieruchomości, które dokonał nabywca. Co ważne, wartość nieruchomości jest uwzględniana według jej stanu z dnia nabycia (zasiedzenia) oraz cen rynkowych obowiązujących w dniu powstania obowiązku podatkowego.

Trzeba pamiętać, że obowiązek podatkowy powstaje dopiero wraz z dniem uprawomocnienia się postanowienia sądu stwierdzającego zasiedzenie. W ciągu kolejnego miesiąca od tej daty, nabywca nieruchomości powinien złożyć formularz SD-3 w lokalnym urzędzie skarbowym (właściwym zgodnie z miejscem położenia nieruchomości).

Po zbadaniu formularza i przedstawionych dokumentów (np. potwierdzających nakłady), fiskus wyda odpowiednią decyzję wymiarową określającą kwotę podatku i termin jego płatności. Warto zwrócić uwagę, że termin płatności podatku od zasiedzenia wynosi jedynie 14 dni począwszy od daty doręczenia decyzji wymiarowej. Tak krótki czas na zapłatę ustala ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. (ordynacja podatkowa).

Od 1 stycznia 2016 r. podatek od zasiedzenia nie jest objęty nielimitowaną ulgą związaną ze zgłoszeniem nabycia nieruchomości przez członków najbliższej rodziny (w ciągu 6 miesięcy). Wspomniane zwolnienie było zresztą kwestionowane przez urzędy skarbowe. Podatku od zasiedzenia nadal unikną natomiast właściciele zasiedzianych i wydzielonych fizycznie ułamkowych części nieruchomości.

Zobowiązanie wobec fiskusa dotyczące podatku od zasiedzenia przedawnia się w ciągu 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym upłynął termin płatności. Przepisy przewidują jednak dwa rozwiązania, które utrudniają uniknięcie podatku. Po pierwsze, obowiązek podatkowy powstaje ponownie jeśli zasiedzenie nie zostało zgłoszone, a podatnik powołuje się na nie przed urzędem skarbowym. Po drugie, notariusz ma obowiązek zażądać zaświadczenia o uregulowaniu obowiązku podatkowego jeśli sporządzona umowa sprzedaży dotyczy zbycia zasiedzianej wcześniej nieruchomości.