Polska będzie jak Włochy - z domami za 1 euro? Nadchodzi wielka zmiana na rynku

W UE szykują się ważne zmiany. Komisja Europejska wstępnie zadecydowała, że od 2028 roku wszystkie nowe domy będą zeroemisyjne. Zainicjuje to wielką falę renowacji w UE. Rezultatem będzie konieczność modernizacji wielu budynków, w tym tzw. wampirów energetycznych, czyli najbardziej energochłonnych domów.

Dla niektórych właścicieli nieruchomości może być to koszt nie od udźwignięcia. Naszą sytuację komplikuje także fakt, że polskie społeczeństwo się starzeje i wiele regionów się wyludnia. Co to oznacza?

Tomasz Narkun, inwestor i analityk rynku nieruchomości przewiduje w związku z tym, że niebawem możemy stanąć przed problemem, z którym borykają się dziś Włosi. Tam domy są sprzedawane za 1 euro. W Polsce, według niektórych ekspertów, może być podobnie. – W małych miasteczkach, które się wyludnią, domy mogą być sprzedawane za złotówkę, tak jak we Włoszech – ocenił w programie "Newsroom" WP Tomasz Narkun. Jego zdaniem, może się to wydarzyć w ciągu dekady lub dwóch.

W tym kontekście warto przypomnieć, że jedną z pierwszych włoskich miejscowości, w której lokalne władze wystawiły domy na sprzedaż za 1 euro w 2019 roku, była Sambuca di Sicilia. Włoski samorząd chciał w tej sposób walczyć z wyludnieniem, oferując domy za symboliczne kwoty.

W efekcie wszystkie 16 domów, które wystawiono na sprzedaż, znalazło nabywców. Jednak w praktyce, domy za 1 euro były kompletnie zrujnowane, często bez okien i dachów. Remont, który czekał właścicieli, był więc sporym wydatkiem.

Czy tego typu oferty mogą niebawem pojawić się także w Polsce? Eksperci są podzieleni w swoich opiniach. - Nie sądzę, aby ten trend u nas szybko się pojawił. Znając naszą mentalność, nie jesteśmy na to gotowi – mówi Barbara Bugaj, główna analityczka ds. rynku nieruchomości w Sonarhome.

Ekspertka zwraca także uwagę na fakt, że chociaż we Włoszech nieruchomości są sprzedawane za niską cenę, to najczęściej te budynki są wystawiane na sprzedaż przez lokalny samorząd. - Taka transakcja ma także określone warunki. Często właściciel musi się zobowiązać do remontu domu w określonym czasie. Czasami budynek musi być także zaadaptowany na cele turystyczne – wyjaśnia.

Nasza rozmówczyni nie ma jednocześnie wątpliwości, że nowe przepisy UE, które wymuszą termomodernizacje budynków, zmienią także polski rynek nieruchomości. – W praktyce utrudnią m.in. obrót budynkami znajdującymi się w gorszym stanie, do remontu, które są nieocieplone i mają przestarzałe systemy grzewcze – przewiduje.

Jej zdaniem w najgorszej sytuacji znajdą się domy z tzw. średniej klasy energetycznej, które mają instalacje grzewcze, które nie spełniają wymogów z wyższych klas energetycznych. Takie nieruchomości będzie trudniej sprzedać, bo będzie się to wiązało z dodatkowymi kosztami, czyli koniecznością ich termomodernizacji.

Analityczka uważa jednocześnie, że casus włoski raczej nam nie grozi również dlatego, że w Polsce ceny gruntów trzymają się mocno, a często ich wartość przewyższa wycenę posadowionego na nich budynku. Z tego powodu, nawet gdyby trzeba było docelowo wyburzyć taki budynek, opłaca się go sprzedać ze względu na grunt.

Paweł Wróbel, ekspert ds. regulacji UE z Polskiej Organizacji Rozwoju Technologii Pomp Ciepła, w tym kontekście przypomina z kolei, że w Polsce na 6,3 mln wszystkich domów jednorodzinnych aż 1,8 mln nie ma żadnej izolacji cieplnej ścian - jak wynika z danych Polskiego Alarmu Smogowego. Kolejnych ok. 350 tys. z kolei ma bardzo niski standard ocieplenia. - Nazywamy takie budynki "wampirami energetycznymi". Będzie to wymagało pilnej zmiany – zauważa.

Marcin Krasoń, ekspert Obido i Otodom nie wyklucza z kolei, że w przyszłości inicjatywa wyprzedaży domów za złotówkę może pojawić się ze strony niektórych samorządów. Będzie to o tyle łatwiejsze, że polskie samorządy mogą się wzorować na gotowych programach, które działają już w takich krajach jak Włochy, czy Hiszpania.

- To będzie więc raczej tylko opcja dla samorządów. Często gmina, do której należą takie nieruchomości, wystawia je na sprzedaż, zdarza się też, że proponuje dofinansowanie remontu takich domów. We Włoszech sprzedaż domów za 1 euro to także dodatkowy pomysł na zaktywizowanie okolicy — mówi Marcin Krasoń.

Ekspert nie spodziewa się jednocześnie, że Polacy zaczną oferować sprzedaż domów za złotówkę. Powód? Nieruchomości to nie tylko dom, ale także ziemia, która ma swoją wartość. Dodatkowo nawet dom do remontu ma określoną wartość.

Tomasz Błeszyński, ekspert rynku nieruchomości nie wyklucza jednak, że po wejściu w życie nowych przepisów UE, remont niektórych domów będzie nieopłacalny, zwłaszcza w przypadku najbardziej energochłonnych nieruchomości, tzw. wampirów energetycznych. - Może się okazać, że wiele takich budynków będzie w tak złym stanie, że ich modernizacja będzie zbyt kosztowna dla ich właścicieli i przez to nieopłacalna – komentuje.

Jego zdaniem w niektórych przypadkach trzeba będzie takie domy zburzyć i postawić nowe. Nieruchomości do generalnego remontu będą więc coraz częściej trafiały do sprzedaży, wiele osób będzie chciało je kupić często za cenę samej działki. Jak dodaje Błeszyński:

- Taki scenariusz jest pesymistyczny w przypadku nieruchomości, które są zamieszkane przez osoby starsze i ubogie, których nie będzie stać na termomodernizację. Dlatego mam nadzieję, że proces eliminacji tzw. wampirów energetycznych będzie rozłożony na wiele lat.

- Z kolei osoby, których nie będzie stać na termomodernizację, powinny dostać wsparcie ze strony państwa, przygotowywane we współpracy z samorządami. Specjalny narodowy program termomodernizacji byłby najlepszą odpowiedzią na te potrzeby — uważa ekspert.

Justyna Glusman, dyrektorka zarządzająca Fali Renowacji przypomina z kolei, że polski rząd przygotowuje się już od jakiegoś czasu do zwiększenia skali renowacji budynków w Polsce. - Jednak warto zauważyć, że budżet przeznaczony do tej pory na poprawę efektywności energetycznej jest znacznie niższy niż dopłaty skierowane na obniżenie kosztów energii. Polska wydała już od kilku do kilkunastu miliardów euro na redukcję kosztów ogrzewania na skutek rosnących cen energii, podczas gdy budżet przeznaczony do tej pory na modernizację budynków to około 2 mld euro – ocenia.

Ekspertka przypomina także, że na wsparcie remontów domów jednorodzinnych w ramach Krajowego Planu Odbudowy przewidziano jedynie 3,2 mld euro. – To dalece niewystarczająca kwota, aby sfinansować wszystkie potrzeby – ocenia.

Do problemu, skąd wziąć dodatkowe środki na termomodernizację budynków, niebawem mogą dojść kolejne, związane z demografią i starzeniem się społeczeństwa, a także faktem, że Polska stopniowo się wyludnia.

Z Narodowego Spisu Powszechnego Ludności i Mieszkań, przeprowadzonego w 2021 roku wynika, że proces starzenia się społeczeństwa postępuje dziś w szybkim tempie. Odsetek ludności w wieku produkcyjnym spadł do 59,3 proc., a udział ludności w wieku poprodukcyjnym wzrósł do ponad 22 proc. Oznacza to, że już przeszło co piąty mieszkaniec Polski ma ponad 65 lat. Za kilka dekad odsetek seniorów w stosunku do osób w wieku produkcyjnym będzie w Polsce najwyższy w UE.

Obecnie najwięcej seniorów mieszka na Podlasiu, na Lubelszczyźnie, w Łódzkiem i w Świętokrzyskim, czyli w regionach, które najszybciej się w ostatnim czasie wyludniają.

- Skumulowanie się wielu problemów związanych z koniecznością modernizacji nieruchomości, pogarszającą się demografią i starzeniem się społeczeństwa, to będą poważne wyzwania, z którymi będzie musiał się zmierzyć w najbliższym czasie rząd. Brak odpowiednich działań może spowodować, że te problemy będą się coraz bardziej pogłębiać – podsumowuje Tomasz Błeszyński.

Agnieszka Zielińska, dziennikarka money.pl

Jeśli chcesz być na bieżąco z najnowszymi wydarzeniami ekonomicznymi i biznesowymi, skorzystaj z naszego Chatbota, klikając tutaj.