Przedsiębiorco, zapytaj notariusza o zakup i sprzedaż nieruchomości. Dlaczego warto zawrzeć umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego?

Umowa przedwstępna to umowa, zgodnie z którą jedna ze stron lub obie strony zobowiązują się do zawarcia określonej umowy, nazywanej umową przyrzeczoną lub ostateczną. Istota umowy przedwstępnej polega na zagwarantowaniu zawarcia w przyszłości umowy sprzedaży nieruchomości.

Umowa przedwstępna może być zawarta w dowolnej formie, także w zwykłej formie pisemnej, nawet jeśli dla ważności umowy przyrzeczonej (ostatecznej) przepisy przewidują inną formę. Warto jednak wiedzieć, że jeżeli przedwstępna umowa sprzedaży dotyczy nieruchomości, prawa użytkowania wieczystego gruntu czy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu to umowa pisemna nie wywołuje takich samych skutków, jak taka sama umowa zawarta w formie notarialnej. Dlatego warto skorzystać z pomocy notariusza przy zawieraniu takiej umowy i zdecydować się na formę aktu notarialnego.

Po pierwsze, notarialna umowa przedwstępna chroni nas przed sytuacją, kiedy sprzedający nagle zmieni zdanie. Umowa zawarta u notariusza umożliwia bowiem dochodzenie przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej, mimo iż druga strona uchyla się od tego obowiązku (tzw. ""silniejszy skutek umowy przedwstępnej"). W konsekwencji, prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli, zastępuje to oświadczenie strony umowy, która uchyla się od jej zwarcia i powoduje przejście własności nieruchomości na nabywcę (skutki prawne następują z chwilą uprawomocnienia się orzeczenia). Zaś pisemna umowa przedwstępna, czyli tzw. umowa cywilnoprawna, nie daje tej możliwości i pozwala jedynie na uzyskanie odszkodowania (tzw. "słabszy skutek umowy przedwstępnej"), co niejednokrotnie wiąże się z długotrwałym i kosztownym postępowaniem sądowym, często bezskutecznym.

Po drugie, skorzystanie z pomocy notariusza gwarantuje bezpieczeństwo transakcji i spokojny sen. Notariusz, jako osoba zaufania publicznego, zadba o dopełnienie wymogów, jakie musi spełniać umowa przedwstępna, aby była zgodna z prawem. Przepisy prawa wymagają, żeby umowa przedwstępna określała istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, czyli takie postanowienia, których uzgodnienie jest niezbędne do dojścia umowy przyrzeczonej do skutku. Do takich postanowień zalicza się chociażby określenie przedmiotu sprzedaży i jego ceny. Oprócz postanowień niezbędnych dla ważności umowy przedwstępnej, strony mogą w niej zawrzeć tzw. zastrzeżenia dodatkowe, do których zaliczyć można postanowienia dotyczące zadatku/zaliczki, warunków zawarcia umowy finalnej, umowne prawa odstąpienia, odstępne lub kary umowne. Ponadto notariusz udzieli nam odpowiedzi na pytania: Czy korzystniejszy będzie dla nas zadatek czy zaliczka? Jakiej wysokości zadatek jest dopuszczalny? Jak zagwarantować sobie prawo "wycofania się" z transakcji w określonych przypadkach bez ponoszenia konsekwencji? Czy wysokość kary umownej musi być w umowie określona?

Jak widać prawo pozwala zawrzeć w umowie przedwstępnej wiele postanowień, a precyzyjne ich sformułowanie przez notariusza zapewni nam gwarancję ich finalizacji i bezpieczeństwo transakcji.

Po trzecie prawa i roszczenia wynikające z umowy przedwstępnej sprzedaży można ujawnić w księdze wieczystej prowadzonej dla przedmiotowej nieruchomości. Zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego daje gwarancję, że notariusz prawidłowo złoży taki wniosek do właściwego sądu wieczystoksięgowego i przekaże do tego sądu opłatę sądową. Dzięki temu mamy pewność, że wzmianka o zawarciu umowy przedwstępnej sprzedaży będzie widoczna w księdze wieczystej jeszcze tego samego dnia. Taki zapis ochroni nas przed nieuczciwym sprzedającym, który chciałby sprzedać nieruchomość dwóm osobom.

Mimo iż przepisy prawa nie wymagają zawarcia umowy przedwstępnej do sprzedaży nieruchomości, to w praktyce strony bardzo często decydują się na taką umowę. Umowa przedwstępna pozwala bowiem na zapewnienie zawarcia umowy sprzedaży o określonej treści w sytuacji, kiedy strony z różnych przyczyn nie są jeszcze gotowe na zawarcie umowy ostatecznej. Te przyczyny mogą dotyczyć zarówno sprzedającego, jak i kupującego.

Zdarza się, że sprzedający nie zgromadził jeszcze wszystkich dokumentów potrzebnych do zawarcia definitywnej umowy sprzedaży albo nie zdążył znaleźć jeszcze dla siebie nowego lokum, a kupującym zależy na jak najszybszym "zarezerwowaniu" tej konkretnej nieruchomości. Zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży w takiej sytuacji będzie idealnym rozwiązaniem – zapewni sprzedającemu czas na dopełnienie wszystkich formalności, a jednocześnie pozwoli kupującym "zarezerwować" nieruchomość.

Umowa przedwstępna może okazać się konieczna także w przypadku, kiedy kupujący nie dysponuje całością funduszy potrzebnych na zakup i potrzebuje czasu na ich zgromadzenie. Trzeba podkreślić, że jeśli kupujący posiłkuje się kredytem, np. hipotecznym, prawidłowo przygotowana umowa przedwstępna sprzedaży usprawni i przyspieszy proces kredytowy, a w konsekwencji zaoszczędzi potencjalnemu kredytobiorcy niepotrzebnych nerwów.

Dzięki rozmowie z notariuszem dowiemy się, jakie zastrzeżenia umowne będą właściwe dla realizacji zakładanych przez nas celów. Notariusz podpowie nam, jak uniknąć niekorzystnych dla nas postanowień, a w konsekwencji negatywnych skutków finansowych.

Na zakup nieruchomości przeznacza się często długo gromadzone oszczędności. Warto więc rozważyć zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży w formie aktu notarialnego i zaproponować takie rozwiązanie drugiej stronie, zwłaszcza, że umowa taka stanowi zabezpieczenie zarówno dla sprzedającego, jak i kupującego. Tym bardziej, że koszty przygotowania takiej umowy strony mogą ponieść wspólnie.

Porozmawiaj z notariuszem o umowie przedwstępnej sprzedaży i ochroń swój majątek!

Broszury informacyjne na temat czynności notarialnych dostępne do pobrania.

Zachęcamy do obejrzenia filmów z cyklu Porozmawiaj z Notariuszem