Rynek nieruchomości w Polsce. NBP potwierdza wzrost cen mieszkań

W II kwartale 2024 roku na polskim rynku mieszkaniowym zaobserwowano wzrost aktywności inwestycyjnej deweloperów przy jednoczesnym spadku popytu na mieszkania. Liczba wydanych pozwoleń na budowę wzrosła o 7,6 proc. kwartalnie i 23,8 proc. rocznie, osiągając poziom 74,3 tys. mieszkań. Rozpoczęto budowę 62,3 tys. mieszkań, co oznacza wzrost o 3,7 proc. kwartalnie i 32,5 proc. rocznie.

Jednocześnie popyt mierzony liczbą sprzedanych kontraktów deweloperskich zmniejszył się do około 9,8 tys. Zakupy mieszkań w 59 proc. finansowano ze środków własnych, co oznacza spadek udziału kredytów. Wpływ na to miało m.in. wygaśnięcie z końcem 2023 roku programu "Bezpieczny Kredyt 2 proc.".

Mimo spadku popytu, ceny mieszkań nadal rosły, zarówno w ujęciu nominalnym, jak i realnym. Na rynkach pierwotnych średnie ceny transakcyjne wzrosły zarówno kwartalnie, jak i rocznie, szczególnie w Gdyni i Poznaniu. Podobne tendencje wystąpiły na rynkach wtórnych. Ceny mieszkań korygowane indeksem hedonicznym wzrosły we wszystkich grupach miast.

W Warszawie średnia cena transakcyjna na rynku pierwotnym w II kwartale 2024 roku wyniosła 16 021 zł/mkw., co oznacza wzrost o 21,6 proc. w porównaniu z analogicznym okresem poprzedniego roku. Na rynku wtórnym cena osiągnęła poziom 15 123 zł/mkw., co stanowi wzrost o 14,5 proc. rok do roku.

W grupie sześciu największych miast (Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Wrocław) średnia cena transakcyjna na rynku pierwotnym wzrosła o 18,8 proc. rok do roku, osiągając poziom 12 735 zł/mkw. Na rynku wtórnym wzrost wyniósł 21,1 proc., a cena osiągnęła 11 988 zł/mkw.

Na rynku najmu zaobserwowano stabilizację lub nieznaczne zmniejszenie stawek transakcyjnych najmu mkw. mieszkań. Liczba mieszkań oferowanych na wynajem nadal rosła, co było m.in. efektem oddawania do użytku mieszkań kupionych w latach 2020-2023 jako inwestycje pod wynajem.

Średnie stawki najmu w II kwartale 2024 roku wyniosły:

• Warszawa: 79,6 zł/mkw. (wzrost o 11,0 proc. rok do roku)
• Grupa sześciu największych miast: 58,6 zł/mkw. (wzrost o 6,2 proc. rok do roku)
• Pozostałe analizowane miasta wojewódzkie: 45,1 zł/mkw. (wzrost o 1,0 proc. rok do roku)

Wartość nowych umów kredytów mieszkaniowych wyniosła w II kwartale 2024 roku 18,4 mld zł, co oznacza spadek o 32 proc. kwartalnie, ale wzrost o 67 proc. rocznie. Spadek popytu kredytowego był spowodowany głównie wyczerpaniem się programu "Bezpieczny Kredyt 2 proc." na początku 2024 roku.

Udział kredytów o okresowo stałej stopie procentowej w łącznej liczbie nowych kredytów mieszkaniowych wyniósł około 68 proc., co oznacza spadek o 15 punktów procentowych kwartalnie, ale wzrost o 4 punkty procentowe rocznie.

Deweloperzy notowani na GPW zanotowali w II kwartale 2024 roku spadek sprzedaży mieszkań o 11 proc. rocznie i 12 proc. kwartalnie. W efekcie ograniczyli rozpoczynanie nowych inwestycji. Liczba mieszkań rozpoczętych w 16 miastach wojewódzkich i Gdyni zmniejszyła się o 23 proc. wobec poprzedniego kwartału.

Mimo spadku sprzedaży, rentowność sprzedaży większych firm deweloperskich utrzymała się na relatywnie wysokim poziomie 14,0 proc., choć obniżyła się o 3,9 punktu procentowego. Głównym źródłem finansowania pozostał kapitał własny (52 proc. udziału w strukturze pasywów). Udział kredytów bankowych obniżył się do 5,9 proc.

Sytuacja na rynku nieruchomości komercyjnych pozostała stabilna. Na największych 9 rynkach nieruchomości biurowych stopy pustostanów nieznacznie spadły do około 14,4 proc. Całkowita podaż powierzchni biurowej wyniosła 13 mln mkw.

W sektorze handlowym zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej na koniec II kwartału 2024 roku wyniosły około 14,25 mln mkw. Zaobserwowano wzrosty czynszów transakcyjnych na większości rynków nieruchomości handlowych.

Rynek nowoczesnych powierzchni magazynowych nadal się dynamicznie rozwijał. Na koniec II kwartału 2024 roku całkowite zasoby wzrosły do 33,2 mln mkw., a w budowie znajdowało się ponad 2,0 mln mkw. Stopa pustostanów w całym kraju nieznacznie wzrosła do poziomu 8,2 proc.

Raport NBP wskazuje na kilka kluczowych wyzwań stojących przed rynkiem nieruchomości w Polsce. To: rosnące koszty budowy, w tym koszty materiałów i robocizn, wysokie stopy procentowe, ograniczające dostępność kredytów mieszkaniowyc oraz spadek popytu na mieszkania po zakończeniu programu "Bezpieczny Kredyt 2 proc."

Jednocześnie raport zwraca uwagę na potencjał rozwojowy rynku, szczególnie w sektorze mieszkaniowym. Wskazuje na to m.in. znaczna nadwyżka pozwoleń na budowę w stosunku do liczby mieszkań w trakcie produkcji, co sugeruje wysoki potencjał produkcyjny deweloperów i zapas gotowych projektów do realizacji.

W sektorze nieruchomości komercyjnych, szczególnie obiecująco prezentuje się rynek powierzchni magazynowych, który notuje stały wzrost zarówno pod względem istniejących zasobów, jak i nowych inwestycji.

W najbliższych miesiącach kluczowe dla rynku będzie kształtowanie się popytu na mieszkania w kontekście wysokich stóp procentowych oraz ewentualnych nowych programów wsparcia rządowego. Istotne będą również dalsze trendy w zakresie kosztów budowy oraz sytuacja na rynku pracy, która może wpływać na zdolność kredytową potencjalnych nabywców mieszkań.