Koronawirus. Sąd obniżył czynsz za wynajmowany lokal o ponad 6 tys. zł miesięcznie

Czy utrata dochodów wywołana pandemią wystarczy, aby nie musieć dotrzymywać zawartych umów? W pewnych, wyjątkowych okolicznościach - wystarczy. Przekonała się o tym Magdalena Ossowska – właścicielka małego sklepiku odzieżowego przy promenadzie w Świnoujściu.

Lokal przy nadmorskiej promenadzie jest niewielki, liczy 30 m2. Do czasu lockdownu Ossowskiej wiodło się jednak nieźle. Klientkami sklepu z odzieżą i galanterią były głównie niemieckie turystki.

Problemy zaczęły się od 16 marca 2020 r. - Wówczas wszyscy Niemcy wsiedli w samochody i autokary i posłusznie wrócili do siebie. Świnoujście, które żyje głównie z zagranicznych turystów, całkowicie się wyludniło. Musiałam zamknąć sklep i tak było aż do maja ubiegłego roku – opowiada pani Magdalena.

Właścicielka sklepu poinformowała najmującego (osoba fizyczna), że nie jest w stanie płacić blisko 12 tys. zł miesięcznie (9 tys. zł czynsz plus opłaty za media i podatki). Ten nie chciał słyszeć o obniżeniu opłat i zaproponował rozłożenie ich w czasie.

To nie rozwiązywało jednak problemu pani Magdaleny, gdyż nie miała praktycznie żadnych dochodów. Musiała zwolnić cały personel, a ją samą utrzymywała rodzina.

Pani Magdalena twierdzi, że płaciła, ile mogła, czyli po 2 tys. zł miesięcznie plus VAT, ale nie było to wystarczające dla właściciela nieruchomości. Wysyłał jej kolejne faktury, monity, wezwania, aż w końcu, gdy tylko sądy wznowiły działalność, zaczął ściągać dług przy pomocy komornika.

Z konta bankowego pani Magdaleny komornik pobrał ok. 21 tys. zł, w tym ok. 15 tys. zł z tarczy antykryzysowej i następnie jeszcze 3,7 tys. zł.

Pani Magdalena wniosła pozew do sądu o zmianę umowy najmu. Pozew dotyczył trzech pierwszych miesięcy pandemii.

Jako punkt wyjścia posłużył art. 357 par. 1 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że sąd może zmienić warunki umowy, jeśli zaszły nadzwyczajne zmiany w stosunkach pomiędzy stronami spowodowane niezwykłymi okolicznościami, które rzadko się zdarzają. Są wyjątkowe.

Za takie właśnie zdarzenie sąd uznał pandemię koronawirusa i w konsekwencji utratę dochodów pani Magdaleny.

Podczas ustnego odczytywania wyroku sąd podkreślił, że zawierając umowę (co nastąpiło w 2012 r.) strony nie mogły przewidzieć takiej nadzwyczajnej sytuacji, jaką jest pandemia, w związku z tym żadna ze stron nie zawiniła, nie dochowując warunków umowy.

Sąd obniżył w miesiącach wskazanych przez panią Magdalenę w pozwie czynsz z 9 tys. zł do 2 tys. zł za jeden miesiąc najmu oraz do 2,9 tys. zł w dwóch kolejnych miesiącach.

Wyrok w Szczecinie zapadł dopiero w ostatnim czasie, nie jest prawomocny. Druga strona już wystąpiła do sądu o uzasadnienie, zatem będzie się od niego najpewniej odwoływała.

Przekonanie sądu, by zmienił warunki zawartej dobrowolnie umowy wbrew woli drugiej strony, nie jest takie łatwe. Wyrok ze Szczecina jest wyjątkowy. Sądy bardzo rzadko ingerują w swobodę kształtowania umów. W przypadku umów cywilnych obowiązuje zasada: pacta sunt servanda - z łac. umów należy dotrzymywać.

Co musi się stać, by sąd zmienił, zawiesił lub unieważnił umowę?

Adwokat Marek Jarosiewicz, wspólnik w Kancelarii Wódkiewicz- Sosnowski, Adwokaci i Radcowie Prawni, który reprezentował panią Ossowską w sądzie, wymienia kilka istotnych warunków, jakie muszą być spełnione.

- Na art. 357 K.c. można się skutecznie powołać, wówczas gdy nadzwyczajna zmiana stosunków pomiędzy stronami umowy (wywołana np. pandemią) nastąpiła już po zawarciu tej umowy. Drugi warunek jest taki, że umowa musi wciąż obowiązywać w dacie złożenia pozwu – informuje adwokat.

Przykładowo: na pandemię, jako nadzwyczajną okoliczność, trudno będzie powołać się komuś, kto zawarł umowę już wtedy, gdy ona trwała i znane były jej konsekwencje.

To nie wszystko. Nawet jeśli umowa była zawarta przed pandemią i trwa nadal, będzie ją trudno zmienić sądownie, jeśli istnieją inne, bardziej szczegółowe uregulowania prawne w tej kwestii.

Przykładem mogą być tarcze antykryzysowe. Jeden z przepisów zawartych w tarczy zawieszał czasowo stosowanie umów najmu w sklepach wielkopowierzchniowych powyżej 2 tys. m2, inna tarcza z kolei wydłuża czas trwania umów na usługi turystyczne aż do 180 dni (zatem przed upływem takiego czasu biura nie musiały np. zwracać pieniędzy za odwołaną wycieczkę).

Z kolei adwokat Katarzyna Ulma-Raszkowska z Grabowski i Wspólnicy Kancelaria Radców Prawnych zwraca uwagę, że zmiana stosunków pomiędzy stronami umowy musi być też nieprzemijająca i głęboka. Może przejawiać się ona np. załamaniem gospodarczym, hiperinflacją, bardzo dużym wzrostem bezrobocia, masowym ogłaszaniem upadłości przez przedsiębiorstwa itp.

Zapytaliśmy prawników wprost: czy niezawiniona utrata pracy, a w konsekwencji i dochodów z powodu pandemii, jest wystarczającą przesłanką, by sąd obniżył nam czynsz za wynajmowane mieszkanie, jeśli przestało nas być na nie stać?

Mecenas Michał Żmijewski, Lubasz i Wspólnicy – Kancelaria Radców Prawnych, uważa, że będzie to bardzo trudne.

- Najemca żądający przed sądem obniżenia czynszu w zawartej umowie najmu na podstawie klauzuli rebus sic stantibus (dosł. z łac. "ponieważ sprawy przybrały taki obrót") nie może w praktyce skutecznie powołać się np. na utratę przez siebie pracy, nawet jeżeli nastąpiła ona w bezpośrednim następstwie pandemii COVID-19. Utrata pracy nie stanowi okoliczności, której strony nie mogły przewidzieć, zawierając stosunek najmu – wyjaśnia adwokat Żmijewski.

Dodaje, że przepis art. 357 K.c. z zasady nie przewiduje możliwości jednostronnego przerzucania na wynajmującego ryzyka najemcy związanego z trudnościami w realizacji umów zawieranych z podmiotami trzecimi (np. z pracodawcą czy kredytodawcą).

Kiedy stosuje się ten przepis? Jak podkreśla adwokat Ulma-Raszkowska, będzie on miał zastosowanie naprawdę w bardzo wyjątkowych sytuacjach. Przewidziano go dla takich sytuacji jak wybuch wojny czy kataklizm. Sąd zwolni nas z umowy np. gdy spełnienie świadczenia będzie grozić utratą naszego zdrowia czy życia, lub gdy nastąpił znaczny wzrost kosztów niezbędnych do wykonania danej umowy.