Służebność gruntowa - co to jest i jakie niesie ze sobą konsekwencje?

Służebność gruntowa to rodzaj obciążenia nieruchomości, który w większości przypadków zostaje wpisany do księgi wieczystej, jednak nie jest to obowiązkowe. W porównaniu do służebności osobistej i służebności przesyłu gruntowa daje możliwość wykonywania określonych w umowie czynności na nieruchomości sąsiada. Służebność dzielimy na służebność czynną, która polega na korzystaniu z cudzej nieruchomości w oznaczonym zakresie oraz służebność bierną (np. zakaz budowy przy granicy, zakaz wznoszenia budynku powyżej określonej wysokości).

Przykładem służebności gruntowej jest np. służebność drogi koniecznej polegająca na umożliwieniu przejazdu przez posesję sąsiada do nieruchomości innego właściciela. Służebność gruntowa może również dotyczyć:

• otwierania okna, które wychodzi na nieruchomość obciążoną,
• parkowania pojazdu na cudzej działce,
• opierania muru o mur sąsiada,
• ustawienia i utrzymywania urządzeń reklamowych. 

Służebność gruntowa może zostać ustanowiona pod warunkiem, że ustanowienie jej nie będzie wiązało się z utrudnieniami w korzystaniu z nieruchomości obciążonej przez właściciela. Wniosek o ustanowienie służebności gruntowej może złożyć osoba fizyczna lub prawna, która ma ograniczone prawo do korzystania z prawa własności. Wniosek ten składany jest w urzędzie gminy, na której terenie znajdują się dane nieruchomości. 

Służebność gruntowa może być ustanowiona na kilka sposobów:

• w wyniku zawarcia umowy służebności z właścicielem nieruchomości,
• w wyniku decyzji sądu,
• na drodze decyzji administracyjnej,
• poprzez zasiedzenie nieruchomości.  

W umowie służebności zaś powinny znaleźć się informacje, takie jak:

• rodzaj służebności,
• informacje o nieruchomości obciążonej i władnącej,
• zakres działań, jakie będą mogły być podejmowane przez użytkowników nieruchomości władnącej,
• informacje o odpłatności lub nieodpłatności służebności,
• określenie terminu obowiązywania służebności.

Służebność gruntowa może być zarówno odpłatna, jak i nieodpłatna. Służebność odpłatna polegać będzie na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej pobierać będzie ustalone opłaty, które mają zrekompensować mu poniesione straty. Wówczas cena służebności gruntowej ustalana jest indywidualnie przez obie strony umowy lub na podstawie decyzji sądu. Przy ustalaniu wynagrodzenia za służebność brane pod uwagę są stopień uciążliwości służebności dla właściciela nieruchomości obciążonej oraz korzyści wynikające ze służebności dla właściciela nieruchomości władnącej.

Ponadto właściciel nieruchomości, który chce ustanowić służebność, musi również liczyć się z opłatami usług geodezyjnych oraz kosztami przeznaczonymi na notariusza. 

Zgodnie z Kodeksem cywilnym służebność gruntowa wygasa, jeżeli:

• przez 10 lat nie korzystano z prawa służebności,
• właściciel nieruchomości władnącej dokonał zrzeczenia się prawa służebności,
• zostanie wniesione żądanie zniesienia służebności za wynagrodzeniem (jeśli na skutek zmiany stosunków służebność stała się dla właściciela nieruchomości obciążonej szczególnie uciążliwa i jednocześnie nie jest ona konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej),
• zostanie wniesione żądanie zniesienia służebności bez wynagrodzenia (jeśli służebność utraciła dla nieruchomości władnącej znaczenie),
• służebność była przyznana na określony czas, który w danym momencie mija. 

Warto również wiedzieć o tym, że ze względu na to, że służebność gruntowa ustanawiana jest na daną nieruchomość, niezależnie do tego, czy nieruchomość obciążona, czy władnąca zostanie zbyta, prawo służebności nie wygasa.