Zasiedzenie nieruchomości - jak do niego dochodzi, jak się uchronić?

Zasiedzenie nieruchomości to jeden ze sposobów nabycia własności nieruchomości. Dochodzi do niego na skutek używania cudzej rzeczy i traktowania jej tak, jak prawowity właściciel przez ściśle określony czas. Zgodnie z treścią Kodeksu cywilnego zasiedzenia może dokonać zarówno osoba fizyczna, jak i prawna. Zasiedzeniu podlegają zaś nieruchomości budynkowe i lokalowe oraz służebności gruntowe. 

Jeżeli zostaną spełnione określone warunki niezbędne do zasiedzenia, z mocy prawa właściciel prawowity traci prawo własności na rzecz osoby, która zasiedziała nieruchomość. 

Aby doszło do zasiedzenia nieruchomości, konieczne jest spełnienie poniższych przesłanek:

• posiadanie nieruchomości w sposób samoistny,
• ciągłość posiadania,
• upływ okresu czasu.

Posiadanie samoistne oznacza, że osoba, która nie jest faktycznym właścicielem nieruchomości, musi być posiadaczem samoistnym. Jest nim osoba, która włada daną nieruchomością tak samo jak właściciel. Dba ona o nieruchomość, remontuje ją, grodzi, dokonuje na niej inwestycji, czy też płaci za nieruchomość podatki. 

Ciągłość posiadania oznacza natomiast posiadanie nieprzerwane, które trwa przez wyznaczony okres czasu. Czas ten będzie zależny od tego, czy zasiedzenie miało miejsce w dobrej, czy w złej wierze. Posiadacz samoistny nabywa nieruchomość po upływie 20 lat w dobrej wierze. W przypadku złej wiary zasiedzenie następuje po upływie 30 lat. 

Zasiedzenie w dobrej mierze oznacza, że samoistny posiadacz nieruchomości władał daną nieruchomością i jednocześnie nie miał świadomość, że nie przysługuje mu prawo własności do owej nieruchomości. Zasiedzenie w złej mierze zaś ma miejsce wtedy, kiedy posiadacz samoistny wiedział, że nie jest właścicielem nieruchomości, a tym samym miał świadomość, że dana nieruchomość mu nie przysługuje a mimo to, władał nią.

Warto także wiedzieć, że istnieje kilka sytuacji, które przerwą bieg zasiedzenia. Wówczas bieg terminu zasiedzenia rozpocznie się na nowo. Będą to:

• każda czynność przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznawania spraw, lub egzekwowania roszczeń danego rodzaju, albo przed sądem polubownym, przedsięwziętą bezpośrednio w celu dochodzenia lub ustalenia albo zaspokojenia, lub zabezpieczenia roszczenia,
• uznanie roszczenia przez osobę, przeciwko której roszczenie przysługuje,
• wszczęcie mediacji. 

Po spełnieniu warunków do zasiedzenia dochodzi automatycznie, z mocy prawa. Nie ma więc potrzeby wszczynania postępowania sądowego. Konieczne jest jednak przeprowadzenie nieprocesowego postępowania o stwierdzenie zasiedzenia. Wówczas posiadacz samoistny uzyska dokument, który potwierdzi jego tytuł prawny do nieruchomości. 

Osoba zainteresowana zasiedzeniem w pierwszej kolejności musi złożyć wniosek o stwierdzenie zasiedzenia do sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości. Wnioskodawca ma dodatkowo obowiązek wskazania we wniosku inne osoby, które mogą być zainteresowane sprawą zasiedzenia. 

Konieczne będzie również przedstawienie wniosków dowodowych. Jakie są dowody na zasiedzenie nieruchomości? Będzie to m.in. odpis z księgi wieczystej, zaświadczenie o stanie prawnym gruntu, informacje organów podatkowych, mapy nieruchomości, zdjęcia lotnicze, opinie biegłych itp. Na tej podstawie sąd decyduje i wyda orzeczenie.

Ponadto z chwilą uprawomocnienia się postanowienia sądu, na właścicielu powstaje obowiązek podatkowy od zasiedzenia, którego wysokość wynosi 7 proc. podstawy opodatkowania. 

Jak wygląda zasiedzenie nieruchomości po osobie zmarłej? Jeżeli spadkodawca władał nieruchomością przez określony czas, a upływ terminu zasiedzenia miał miejsce za jego życia, spadkobiercy mogą złożyć wniosek o zasiedzenie na zmarłego spadkodawcę. 

Wniosek o stwierdzenie zasiedzenia może być złożony zarówno jako oddzielna sprawa, jak i w postępowaniu o dziedziczenie i dział spadku w imieniu spadkodawcy. W postępowaniu sąd stwierdzi, czy zasiedzenie nastąpiło na rzecz zmarłego. Nabycie własności nastąpi zaś z mocy prawa.

Jeżeli spadkobiercy nabędą na własność zasiedzianą nieruchomością, nie podlegają oni obowiązkowi opodatkowania od nabycia nieruchomości przez zasiedzenie. Dotyczyć będzie ich wyłącznie podatek od darowizn i spadków. 

Każdy właściciel powinien przede wszystkim kontrolować regularnie co dzieje się z jego nieruchomościami. Jeżeli okaże się, że dany grunt lub budynek jest użytkowany bez jego wiedzy, od razu trzeba podjąć odpowiednie kroki. To samo dotyczy dziedziczenia spadku. Należy dokładnie sprawdzić, co wchodzi w jego skład. W przypadku, gdy jest to nieruchomość, trzeba ściśle uregulować kwestie korzystania z niej.

Jeżeli okaże się, że nieruchomość użytkowana jest bez wiedzy właściciela, może on również podpisać z posiadaczem samoistnym umowę najmu lub umowę dzierżawy. Wówczas posiadacz samoistny stanie się posiadaczem zależnym, co uniemożliwi mu zasiedzenie. 

Ponadto właściciel nieruchomości może chronić się przed zasiedzeniem jeśli wykaże, że nie zostały spełnione wszystkie przesłanki warunkujące zasiedzenie. Pomocne w ochronie przed zasiedzeniem będzie także przerwanie biegu zasiedzenia. W tym celu właściciel może wytoczyć m.in. powództwo windykacyjne lub negatoryjne, powództwo o ustalenie praw własności, wniosek o dział spadku, czy o wszczęcie egzekucji do odzyskania władztwa nad rzeczą.

Co istotne, przerwanie zasiedzenia nastąpi wyłącznie wtedy, gdy powyższe czynności podejmowane będą przez prawowitego właściciela nieruchomości.