Trwa ładowanie...

Notowania

Przejdź na
wiadomości
03.01.2006 11:36

Ile będzie mieszkań i ile będą kosztowały

O trzech milionach zapomnijmy, to jest hasło tylko i wyłącznie propagandowe. Ale byłoby super, gdyby tych mieszkań było sto kilkadziesiąt tysięcy na początek - powiedział Marek Wielgo z "Gazety Wyborczej" w magazynie gospodarczym "EKG" w radiu Tok Fm.

Podziel się
Dodaj komentarz

Marek Tejchman: Panowie, rynek budowlany, koniec roku, czas podsumowań, czas perspektyw na przyszły rok, co nas czeka na rynku mieszkaniowym przede wszystkim? Robert Chojnacki: Mijający rok był rokiem najwyższego wzrostu cen, przynajmniej w największych aglomeracjach w związku z tym prognozowanie przyszłego roku jest bardzo trudne, zależy to od wielu czynników. Myślę, że ten wzrost cen będzie kontynuowany. Natomiast w ostatnim czasie pojawiło się jedno zagrożenie, mianowicie wiszący nad rynkiem ewentualny brak możliwości udzielania kredytów we frankach szwajcarskich.

Marek Tejchman: No właśnie. Ta sprawa, która wstrząsnęła pod koniec roku rynkiem - perspektywa zamknięcia dostępu do kredytów walutowych. Jak to by mogło wpłynąć na rynek kredytowy? Maciej Kossowski: Ja bym wolał nie mówić, jak by to mogło wpłynąć, ważne, że to zostało odsunięte, nie ma tego zagrożenia, nie będzie zakazu udzielania kredtytów we frankach.

Marek Tejchman: Ewentualnie ograniczenie. Maciej Kossowski: Natomiast, jak to będzie wyglądać jeszcze nie wiemy. Myślę, że to będzie spokojny ruch polegający na tym, że taki klient będzie musiał mieć trochę wyższy wkład własny niż teraz. Czyli nie będzie mógł sfinansować całej nieruchomości kredytem. To na pewno ograniczy sprzedaż kredytów w jakiś sposób, natomiast nie zahamuje na pewno rozwoju rynku. Myślę, że Nadzór Bankowy będzie tutaj spokojny, nie będzie to drastyczny ruch.

Marek Wielgo: Ja przypuszczam, że złagodzi to ograniczenie fakt, że ma się na rynku pokazać kredyt rządowy, nowy kredyt z dopłatą z budżetu państwa. Widać, że rząd jest zdeterminowany, pod koniec stycznia projekt będzie już oficjalnie zaprezentowany.

Marek Tejchman: Czyli będą trzy miliony mieszkań? Marek Wielgo: O trzech milionach zapomnijmy, to jest hasło tylko i wyłącznie propagandowe. Ale byłoby super, gdyby tych mieszkań było sto kilkadziesiąt tysięcy na początek. Jakby z obecnego poziomu stu tysięcy wzrosło do stukilkudziesięciu tysięcy to już byłoby olbrzymim sukcesem rządu. Ale myślę, że panowie zgodzicie się, że głównym zagrożeniem, jakie przed nami stoi to jest zagrożenie podażowe. Nie ma po prostu terenów budowlanych, planów zagospodarowania przestrzennego. Widać po statystykach, że developerzy chcą budować i jeśli chodzi o moce produkcyjne to one są. Problemem jest to, że nie ma gdzie budwać.

Maciej Kossowski: Rzeczywiście, nie jest problemem dostępność pieniędzy. Marek Wielgo: No i procedury, prawo budowlane rzeczywiście jest też chyba zbyt restrykcyjne.

Marek Tejchman: Ale samorządy bronią się rękami i nogami przed zmianami, jeżeli chodzi o plany zagospodarowania przestrzennego. Twierdzą, że to będzie potwornie drogie, wprowadzenie tych planów. Marek Wielgo: Ja bym chyba takiej tezy nie stawiał, że się samorządy bronią. Samorządy są różne, mamy około 2, 5 tysiąca gmin. Natomiast sam proces uchwalania tych planów jest dosyć długotrwały. Każdy może protestować, każdy może próbowac pewne rzeczy torpedować. Wiadomo, że plan godzi w interesy iluś osób, jest to bardzo skomplikowana sprawa. Tworzenie takich planów trwa dosyć długo. Dotarły do mnie sygnały, że w przyszłym roku poczujemy już pewien znaczący postęp, tych planów będzie znacznie więcej. Jeżeli w ślad za tym pójdzie zliberalizowanie przepisów budowlanych, ochrony środowiska to możemy być optymistami.

Robert Chojnacki: Dokładnie, panowie mają tutaj rację. Jakakolwiek pomoc rządu będzie nieskuteczna, jeśli nie pojawi się znacząca podaż. Dlatego, że każda pomoc, każda dopłata zostanie zneutralizowana przez wzrost cen. Co z tego, że dopłacimy kilka punktów procentowych do kredytu jak ceny wzrosną o trzydzieści, czterdzieści procent. W tej chwili najważniejszą rzeczą, skoro jest takie zaburzenie( nierównowaga popytu i podaży) jest dostarczanie tej podaży. Myślę, że w przyszłym roku czeka nas większa podaż dużych projektów, właściwie we wszystkich dużych miastach, z wyjątkiem Krakowa może, gdzie jest źle.

Marek Tejchman: Czyli podsumowując - aby powstawało więcej mieszkań, potrzeba przede wszystkim więcej miejsca dla tych mieszkań, prostszych przepisów i w dalszej kolejności więcej pieniędzy dzięki kredytom. Maciej Kossowski: Tutaj banki są już same z siebie tak hojne, że nie sądzę, żeby była potrzebna interwencja, jeśli chodzi o poszerzanie bazy osób, które stać na kredyt, poręczanie osobom, których banki nie chcą dopuścić do kredytu. Są takie przykłady, że bank jest skłonny pożyczyć więcej niż to gospodarstwo domowe powinno pożyczać, więc tutaj interwencja państwa jeszcze w te sprawy byłaby niecelowo zbyt kosztowna.

Marek Tejchman: A czy kredyty będą tańsze w przyszłym roku? Maciej Kossowski: Tutaj już nie spodziewałbym się redukcji cen, stopy procentowe w Polsce nie spadną prawdopodobnie z uwagi na ten dynamiczny wzrost gospodarczy, który teraz jest. We frankach szwajcarskich wręcz odwrotnie, stopy procentowe rosną, jeszcze pewnie będzie jedna podwyżka lub dwie o około pół punktu procentowego maksymalnie, więc banki będą musiały podnosić cenę, bo stopy rynkowe rosną. Natomiast marże banków mogą jeszcze spaść. Ostateczny skutek tych podwyżek na cenę dla klienta może być minimalny, tak więc podobny rok, jeśli chodzi o ceny.

Marek Tejchman: Bądźmy optymistami, załóżmy, że będzie powstawało więcej mieszkań. Jak to wpłynie na rynek wtórny? Robert Chojnacki: W tej chwili mamy taką sytuację, że poprzez braki na rynku pierwotnym, czyli niemożność kupienia dobrego mieszkania, bo praktycznie duża część tych mieszkań rozchodzi się albo w popycie wewnętrznym albo jest wykupowana częściowo przez inwestorów na bardzo wczesnym etapie, został w bardzo dużym stopniu wyczyszczony rynek wtórny. Wzrost cen na rynku pierwotnym przełożył się na rynek wtórny. W tej chwili na rynku wtórnym kupienie mieszkania w dobrej lokalizacji jest dosyć trudne. Na jednym z serwisów internetowych, na Ochocie jeszcze pół roku temu było bardzo dużo mieszkań dwupokojowych. Obecnie, wczoraj szukając znalazłem niespełna dwa. Także to mówi samo za siebie.

Marek Wielgo: Ale chyba, panowie powinniśmy tutaj wyraźnie zaznaczyć, mówiąc o wzroście cen, bo niektórzy czytając tego typu informację, czy słuchając ich oburzają się, bo wręcz zarzucają mediom, że nabijają kabzę developerom. Chyba trzeba wyraźnie powiedzieć, że nie wszystkie mieszkania drożeją i nie wszystkie będą drożały. Mamy w Polsce ogromną ilość zasobów mieszkaniwoych, których ceny wręcz przeciwnie - mogą spadać. Mam na myśli zwłaszcza osiedla z wielkiej płyty, gdzieś w mało atrakcyjnych rejonach miast.

Robert Chojnacki: Całkowicie się zgadzam. Wzrost cen dotyczy budownictwa po roku dziewięćdziesiątym, ewentualnie kamienic odnawianych, budowanych przed wojną. Natomiast całe budownictwo w tzw. technologii wielkopłytowej to jest coś, co raczej nie jest dobra inwestycją.

Marek Tejchman: A czy można powiedzieć, że to co dzieje się w ostatnim roku, to co może dziać się w następnych latach, to jest przełom społeczny, który obserwujemy w Polsce, jeżeli chodzi o dostępność mieszkań dla młodych ludzi, dla młodych małżeśtw? Marek Wielgo: Z całą pewnością tak. Jestem przekonany, że jeżeli jeszcze optymizm w społeczeństwie będzie większy, tzn. spadnie zagrożenie utraty pracy....

Marek Tejchman: Czyli chęć brania kredytów także. Marek Wielgo: Chęć brania kredytów wzrośnie, to się natychmiast przełoży na liczbę transkacji.

Robert Chojnacki: Tutaj warto powiedzieć o zmianach demograficznych. Obecnie to nie młode małżeństrwa generują popyt na mieszkania, przynajmniej w dużych miastach, ale osoby samotne. To jest blisko pięćdziesiąt procent popytu w Warszawie.

Marek Tejchman: Demoniczne single. Robert Chojnacki: Demoniczne single, tak. Taki model z angielska zwany double income, no kids. Czyli podwójny dochód, zero dzieci. Rzeczywiście, zmiany demograficzne są bardzo duże. W Warszawie od 1988 roku przybyło około sto tysięcy gospodarstw domowych, z czego ubyło trzy i cztero osobowych gospodarstw domowych. Natomiast całkowity przyrost nastąpił tylko w zakresie tych gospodarstw jednoosobowych. I to determinuje charakter rynku mieszkaniowego, gdzie najbardziej są w tej chwili poszukiwane mieszkania dwupokojowe. Natomiast z popytem na mieszkania większe bywa różnie. Zależy to od indywidualnej atrakcyjności lokalizacji i samego projektu.

Marek Tejchman: A jak wygląda w takim wypadku rynek wynajmu mieszkań? Jeżeli ludzie mają dostęp do kredytów, mają możliwość kupowania mieszkań, to co dzieje się z wynajmowanymi mieszkaniami? Robert Chojnacki: Rynek wynajmu jest słaby w tej chwili. Jest moda na zakup własnego mieszkania, oczywiście wiąże się to z tym, że o wiele lepiej jest zaciągnąć kredyt w tej chwili i spłacać ten kredyt. W wielu przypadkach, zwłaszcza jeżeli chodzi o atrakcyjne lokalizacje całkowite koszty spłaty kredytu są niższe niż ewentualne opłaty płacone wynajmującemu.

Marek Wielgo: Chciałem zwrócić uwagę, że ostatni spis powszechny pokazał, że setki tysięcy mieszkań, ponad trzysta tysięcy mieszkań stoi pustych. Ludzie boją się wynajmować, ponieważ prawo chroniące lokatorów grozi straszliwymi konsekwencjami właścicielom, gdyby taki lokator okazał się człowiekiem nieuczciwym, nierzetelnym. Jestem pewny, że dla wielu osób, które mają pieniądze i chciałaby zainwestować w kolejne mieszkania, to te przepisy chroniące lokatorów, zwłaszcza przed eksmisją, studzą zapał tych inwestorów. Ale ja chciałem powiedzieć taką rzecz - ostatnio pojawiły się pomysły w ramach partnerstwa publiczno - prywatnego, developerzy chcieli budować mieszkania na wynajem. To chyba jest dobry prognostyk dlatego, że ten rynek wynajmu musi się rozwijać. Ja sobie wręcz nie wyobrażam, żeby ta sytuacja, którą obecnie, mamy mogła trwać dłużej. Przecież chodzi o to, żeby ludzie migrowali za pracą. Dlaczego mają kupować mieszkania, jadąc, na przykład,do miasta na rok , czy dwa. To jest bez sensu. Lepiej te
mieszkania jest wynajmować, a tych mieszkań po prostu nie ma, są bardzo drogie. Wynajęcie nie ma sensu, jeżeli za kawalerkę w Warszawie ktoś miałby zapłacić tysiąc złotych miesięcznie, to lepiej jest wziąć kredyt i kupić tę kawalerkę na własność. Więc ten rynek najmu musi się rozwijać i jestem przekonany, że będzie się rozwijał.

Marek Tejchman: A będzie się rozwijał też poprzez spadek cen? Marek Wielgo: Najprawdopodobniej te ceny spadną, ale ja osobiście uważam, że czynszówka, czy magazyn, czy biurowiec, czy centrum handlowe jest taką samą inwestycją. Problemem jest ryzyko związane z taką inwestycją. Uważam, że to ryzyko dziś w przypadku mieszkań na wynajem jest za duże. Właśnie chociażby ze względu na te przepisy eksmisyjne. Jeżeli rząd coś w tej sprawie będzie chciał zrobić i zrobi, uwolni ten rynek, to on będzie się bardzo szybko rozwijał. Są ludzie, którzy mają pieniądze i chcieliby w te mieszkania na wynajem zainwestować.

Maciej Kossowski: Ja myślę, że ten rynek też rozwija się poza kontrolą jakąkolwiek, bo szara strefa jest na pewno duża, jeśli chodzi o rynek najmu. No i główną grupą są chyba studenci.

Marek Wielgo: Ale ta szara strefa była zawsze, ostatnio może wzrosła, odkąd te przepisy zostały zaostrzone, ale tu chodzi o to, żeby jadąc do innego miasta nie szukać gdzieś w szarej strefie i płacić ciężkich pieniądzy. Chodzi o to, żeby wynajęcie mieszkania było rzeczą prostą i niedrogą.

Marek Tejchman: A opłaca się teraz kupić mieszkanie, wynajmować je przez parę lat i sprzedać za jakiś czas, za dziesięć, dwanaście lat? Maciej Kossowski: Na pewno ta rata kredytu może być niższa niż koszt najmu, czyli z tego punktu widzenia to by się opłacało. Jest to bardzo, bardzo dobra inwestycja, bo tutaj można zastosować bardzo ciekawą inżynierię finansową, sfinansowania całości tanim kredytem, czyli odroczenie kosztów w czasie. Jednocześnie uzyskania tego bieżącego cashflow na dobrym poziomie, bo rata i wpływy z najmu się równoważą lub nawet jest to dodatnie, więc absolutnie jest to świetna inwestycja. Tylko pod warunkiem, że ta nieruchomość jest sensowna. Niech to nie będzie wielka płyta, która może generować przychód z najmu, ale wzrostu wartości nie będziemy mieć takiego, jaki powinnien być .

Robert Chojnacki: Dokładnie wszystkie zakupy i inwestycje w mieszkania opierają się na zasadzie długoterminowego wzrostu wartości mieszkania. Natomiast inwestorzy zakładają, że ewentualne przychody z wynajmu mają jedynie zapewnić niedokładanie do pieniędzy, do naszej inwestycji, czyli po to, żeby do tego zakupu nie dokładać. Wynajem ma zapewnić pokrycie kosztów, co najmniej odsetek i kosztów eksploatacyjnych.

Marek Wielgo: Na zakończenie optymistyczna informacja, od marca znacząco spadną koszty związane z przeniesieniem własności. Czyli mówiąc krótko - kupując u developera mieszkania warto poczekać do marca, zaoszczędzimy kilka tysięcy złotych .
* Marek Tejchman: No i to dobra, pozytywna informacja na sam koniec.*

Tagi: wiadomości, wywiad
komentarze
+1
+1
ważne
smutne
ciekawe
irytujące
Napisz komentarz