Szczecin goni największe rynki mieszkaniowe. Ceny szybko rosną

Szczecin na pewno nie należy do wiodących rynków mieszkaniowych w naszym kraju. Pod względem wielkości i popularności z pewnością wyraźnie ustępuje czołówce, czyli miastom, takim jak Warszawa, Wrocław, Kraków. A jednak z danych NBP wynika, że w zeszłym roku to właśnie w stolicy województwa zachodniopomorskiego najbardziej podrożały mieszkania na rynku pierwotnym. Dość duże wzrosty cen odnotowano także na rynku wtórnym.

Informacje te płyną z publikowanych przez bank centralnych danych kwartalnych na temat średnich cenowych w miastach wojewódzkich. Z ostatnich opublikowanych przez NBP - za III kw. 2017 wynika, że w analizowanym okresie średnie ceny mieszkań nowych w Szczecinie wynosiły blisko 5400 zł/mkw. Rok wcześniej - w III kw. 2016 średnia cenowa dla stolicy województwa zachodniopomorskiego wynosiła nieco ponad 4800 zł. Oznacza to, że w ciągu 12 miesięcy mieszkania w tym mieście podrożały aż o ponad 12 proc!

Jest to największy wzrost wśród miast wojewódzkich w Polsce, choć trzeba powiedzieć, że zeszły rok był ogólnie czasem wyraźniej drożejących mieszkań. Wynika to przede wszystkim ze świetnej koniunktury. Mieszkania sprzedają się bardzo dobrze, mimo braku wsparcia z MDM. Podaż przestaje dorównywać popytowi, a deweloperzy testują wyższy poziom cen. W analizowanym okresie, wśród miast wojewódzkich na podium, jeśli chodzi o wzrost cen mieszkań nowych, znalazły się również Gdańsk i Kraków - oba te duże rynki z 8-procentowym wzrostem.

Wracając do Szczecina: choć nie tak bardzo, to jednak również wyraźnie podrożały tu także mieszkania używane. Rok do roku (III kw. 2016 - III kw. 2017) wzrost cen na rynku wtórnym wyniósł 5,7 proc. (z 4062 do 4318).

Z czego wynikają rosnące ceny mieszkań w stolicy województwa zachodniopomorskiego? Wygląda na to, że miasto po prostu zyskuje na atrakcyjności. Szczecin zaczyna deptać po piętach największym i najpopularniejszym ośrodkom. Taką tendencję zaobserwowano już w segmencie nieruchomości komercyjnych, gdzie w odniesieniu do Szczecina można mówić o prawdziwym boomie na inwestycje, zwłaszcza magazynowe.

Teraz wiele wskazuje na to, że mamy do czynienia z boomem mieszkaniowym. Miasto, choć znacznie mniejsze od ośrodków typu Kraków, Wrocław, Warszawa, Poznań, ma świetne karty przetargowe - uzasadniające zakupy w celach inwestycyjnych. Jest bardzo dobrze położone – a sieć transportowa oraz transport morski i lotniczy gwarantują szybkie połączenia nie tylko zresztą kraju (droga S3) i Europą Zachodnią, ale też ze Skandynawią.

Na razie ceny mieszkań w Szczecinie są ciągle poniżej granicy 6000 zł/mkw. którą przekracza w Polsce tylko pięć miast (Warszawa, Kraków, Poznań, Gdańsk, Wrocław), ale po zeszłorocznych wzrostach stolica województwa zachodniopomorskiego plasuje się tuż za nimi, z najdroższymi mieszkaniami wśród pozostałych stolic województw.

Jaka jest rozpiętość cenowa mieszkań w Szczecinie? Gdzie nieruchomości są najdroższe, a gdzie tańsze? Sprawdziliśmy to na podstawie ofert z WGN.

Okazuje się, że rozpiętość cenowa jest spora, i miasto ma całkiem nieźle rozwinięty segment nieruchomości mieszkaniowych z wyższej półki. Aktualnie w WGN najdroższe oferty sięgają stawek ponad 10 tys. zł/mkw. Są to nieruchomości o charakterze apartamentowym i o podwyższonym standardzie. Za 70-metrowy apartament zlokalizowany w 15 piętrowym budynku z 2009 roku, między Warszewem i Osiedlem Książąt Pomorskich, a więc w popularnej części, lewobrzeżnej części miasta, oddalonej od ścisłego centrum o około 3,5 km, należy zapłacić 700 tys. zł.

We wspomnianym już Warszewie znajdziemy więcej ofert segmentu premium. 70 metrowy apartament w budynku z 2013 roku wyceniono na 679 tys. zł, co daje stawkę wynoszącą niecałe 10 tys. zł/mkw. Wysokie wyceny dotyczą też ścisłego centrum. Za niecałe 30 mkw. kawalerki w wysokim standardzie, przy alei Jana Pawła II trzeba będzie zapłacić blisko 230 tys. zł, co daje cenę wynoszącą blisko 8000 zł/mkw. Mieszkanie o podwyższonym standardzie w nowym budownictwie w lokalizacji Pogodno to koszt ponad 8000 zł/mkw.

Jeśli chodzi o tzw. segment popularny, przeciętne stawki odpowiadają średnim cenowym, czyli około 5000 - 5500 zł. Takie nowe mieszkania znajdziemy m.in. w lokalizacji Niebuszewo, także Gumieńce, Warszewo, Śródmieście. Wyżej wyceniane są niektóre atrakcyjne lokalizacje i typy budownictwa. Np. za mieszkanie w odremontowanej zabytkowej kamienicy na Podzamczu trzeba będzie zapłacić po 6,5 tys. zł/mkw. Mieszkanie w nowym budownictwie (2006 r.) w lokalizacji Gumieńce zostało wycenione na 6000 zł/mkw.

Najtańsze mieszkania w Szczecinie na rynku wtórnym wycenia się na około 2500 zł/mkw. Taniej jest generalnie w prawobrzeżnej części miasta, choć nie musi być to regułą. Wpływ na ceny ma również m.in. rodzaj budownictwa. Generalnie niżej wyceniane są nieruchomości w wielkiej płycie i starszych nieremontowanych kamienicach. Tańsze są również duże metraże. Dla przykładu - 114 metrowe mieszkanie w kamienicy na Turzynie można kupić w cenie 250 tys. zł, co daje stawkę 2200 zł/mkw.