Na wynajmie mieszkań można lepiej zarobić

Jeśli ktoś chce w przyszłym roku akademickim zarabiać wynajmując mieszkanie studentom, to pozostało mu niewiele czasu, żeby wszystko przygotować. Studenci już rozglądają się za _ dachem nad głową _, choć najwięcej umów tradycyjnie podpisywanych jest we wrześniu.

Wszystko wskazuje na to, że w tym roku dla właścicieli mieszkań wynajem będzie bardziej intratnym biznesem niż rok temu. Potencjalny dochód z wynajmu przeciętnego mieszkania dwupokojowego w dużym mieście powinien wynieść średnio 6,5 procent wartości nieruchomości (rentowność brutto) – szacuje Home Broker.

Mając więc mieszkanie o wartości 300 tys. zł można za jego wynajęcie przez 12 miesięcy otrzymać przychód w wysokości 19,5 tys. zł. Dla porównania najnowsze dane NBP pokazują, że przeciętna roczna lokata założona w czerwcu była oprocentowana na 5,1 procent w skali roku.

Rok temu rentowność wynajmu przeciętnego mieszkania była niższa i wynosiła około 6 procent. Co spowodowało wzrost rentowności wynajmu? W ciągu roku znacznie spadły ceny zakupu mieszkań (o ponad 11 procent), natomiast stawki za najem pozostały relatywnie stabilne rejestrując korektę o około 3 procent - wynika z danych Home Broker dla 11 dużych miast będących ważnymi ośrodkami akademickimi.

Największy zarobek na wynajmie w Lublinie

Zyskowność wynajmu mieszkania studentom jest w Polsce zróżnicowana. Z grona badanych miast niską rentowność wynajmu notuje Kraków. Cena ofertowa przeciętnego mieszkania dwupokojowego wynosi tam 359 tys. zł, natomiast ofertowa stawka za najem to niecałe 1,7 tys. zł miesięcznie. W efekcie potencjalny roczny dochód z najmu stanowi 5,6 procent wartości nieruchomości (rentowność brutto).

Z drugiej strony warto też zwrócić uwagę na Lublin, gdzie stawki za najem są relatywnie wysokie w stosunku do cen nieruchomości. Cena ofertowa przeciętnego mieszkania dwupokojowego wynosi tam 236 tys. zł, natomiast ofertowa stawka za najem to niecałe 1,5 tys. zł miesięcznie. W efekcie potencjalny roczny dochód z najmu stanowi 7,4 procent wartości nieruchomości (rentowność brutto).

Powyższe obliczenia oparte zostały o dane ofertowe o cenach wynajmu oraz zakupu mieszkań. W praktyce średnie ceny transakcyjne są niższe przynajmniej o kilkanaście procent. Warto też pamiętać, że studenci chcąc ograniczyć koszty utrzymania wybierają relatywnie tańsze lokale. Zgodnie z danymi Home Broker studenci celują zazwyczaj w lokale o jedną czwartą tańsze od średniej rynkowej. - _ Szukając mieszkania w stolicy studenci przeważnie liczą się z wydatkiem na poziomie 1800 zł – 2200 zł za dwa pokoje oraz 2400 – 2800 zł miesięcznie za trzy pokoje _. – mówi Piotr Janczarek, supervisor ds. najmu z Home Broker.

Faktycznie uzyskiwane rentowności z wynajmu nieruchomości mogą też znacznie przekraczać przedstawione powyżej średnie, o ile lokal jest optymalnie dobrany pod prowadzenie takiej działalności. Na przykład w Lublinie deweloper Wikana, który buduje projekt Unicity zachwala, że rentowność najmu niektórych mieszkań w tej inwestycji może osiągnąć poziom nawet ponad 8,2 procent.

Deweloper wycenił na przykład trzypokojowe mieszkanie o powierzchni niecałych 48 m kw. na 282 tys. zł, którego koszt wykończenia oszacowano na 24 tys. zł prognozując ponadto, że z najmu osiągnąć można 2,1 tys. zł miesięcznie, czyli 25,2 tys. zł rocznie. Mieszkanie to może być atrakcyjne dla studentów z pobliskiego Uniwersytetu Medycznego.

Natomiast w Warszawie na uwagę może zasługiwać trzypokojowe mieszkanie o powierzchni 46 m kw., z oddzielną kuchnią. Nieruchomość znajduje się w wysokim bloku z wielkiej płyty. Lokal jest wyremontowany, wykończony w popularnym standardzie i wyposażony. Cena tej nieruchomości to 330 tys. zł, a potencjalny czynsz można oszacować na 2,1 tys. zł, a co za tym idzie rentowność można oszacować na 7,6 procent.

Powyżej przedstawione wyniki są jednak tylko szacunkową rentownością brutto i to przy założeniu, że mieszkanie jest wynajęte przez cały rok. O prawdziwie osiąganych dochodach można mówić po uwzględnieniu okresu, w którym lokal pozostaje bez najemcy i do tego na podstawie wskaźnika rentowności netto, a więc takiego który uwzględnia nie tylko dochody ale i wszystkie koszty niezbędne do poniesienia.

Zabezpiecz swoje prawa w umowie

Wynajmując mieszkanie studentom trzeba pamiętać o podpisaniu stosownej umowy, która kilkoma niuansami różni się od standardowej. –_ Wynajmujący czują się bezpieczniej kiedy stroną umowy najmu jest rodzic, a student jest uwzględniony w umowie jako lokator. Dobrym zabezpieczeniem dla właściciela, choć rzadko praktykowanym, jest też podpisane umowy najmu okazjonalnego _. – zauważa Piotr Janczarek.

W odróżnieniu od tradycyjnych umów pozwala ona właścicielowi na łatwiejsze pozbycie się z mieszkania najemcy, który nie wywiązuje się z warunków podpisanej umowy (np. nie płaci czynszu). Wymagane jest tu oświadczenie, w którym najemca zobowiązuje się wyprowadzić na żądanie właściciela. Taki dokument musi być poświadczony przez notariusza, co łączy się z kosztem nieprzekraczającym 200 zł. Najemca musi ponadto wskazać miejsce, w którym będzie mógł zamieszkać na co zgodę wyraża właściciel.