Najem nakręca rynek mieszkaniowy. Rentowność inwestycji wyższa niż zarobek z odsetek od depozytów

Już prawie co trzecie mieszkanie w Polsce kupuje się na wynajem. W zeszłym roku fiskus zebrał aż 715 tys. deklaracji podatkowych osób uzyskujących dochody z wynajmu. Było ich o 8,3 proc. więcej niż rok wcześniej.

Poza alternatywną inwestycją wynajem stał się opłacalnym biznesem. Możliwości optymalizacji kosztów związanej z nabywaniem mieszkań dotyczą także osób prowadzących indywidualną działalność gospodarczą.

Jak wynika z analiz Narodowego Banku Polsku, od kwietnia 2017 r. do kwietnia 2018 r. aż 30 proc. mieszkań sprzedanych na rynku pierwotnym zostało zakupione przez klientów w celach inwestycyjnych (na wynajem) lub z myślą o innej formie lokaty kapitału niż deponowanie oszczędności na nisko oprocentowanym rachunku bankowym. Zaledwie cztery lata temu odsetek osób kupujących mieszkanie w celach inwestycyjnych oscylował niemal wokół zera, bo mieszkania kupowaliśmy w celu poprawy warunków życia. Tymczasem już w 2017 r. „jedynie” 68 proc. lokali na rynku pierwotnym kupiono w celu poprawy warunków bytowych.

Zobacz także: Jak sprawdzić dewelopera?

Dane zbierane przez NBP na podstawie ankiet wypełnianych przez deweloperów działających w siedmiu największych miastach Polski wskazują, że zakup mieszkania pod wynajem lub jako inwestycja to jeden z głównych powodów boomu na polskim rynku nieruchomości. Zjawisko to jest jednym z kluczowych czynników wpływających na koniunkturę na rynku nieruchomości.

Wzrost zainteresowania zakupem mieszkań jako inwestycja zauważają przedstawiciele firmy Tax Care, największego w Polsce biura rachunkowego specjalizującego się w świadczeniu usług księgowych za pośrednictwem Internetu. – Nasi klienci często myślą o zakupie mieszkania i wynajmie długoterminowym lub krótkoterminowym – mówi Kamila Kwiecień.

Rentowność inwestycji w mieszkanie zakupione pod wynajem jest wielokrotnie wyższa niż zarobek uzyskiwany z tytułu odsetek od depozytów. Informacje NBP wskazują, że wynajmując mieszkanie w 2017 r. można było osiągnąć 6-7 proc. zwrotu z zainwestowanego kapitału. W tym czasie oprocentowanie depozytów na rachunkach bankowych było bliskie zeru.

Nic dziwnego, że zainteresowanie nabywaniem nieruchomości wpłynęło też na wycofywanie przez klientów banków depozytów terminowych. Według NBP wartość depozytów gospodarstw indywidualnych (płatnych do dwóch lat) stopniała z 310 mld zł w lutym 2016 r. do 275,8 mld zł w sierpniu 2018 r., tj. o 11 proc.

Zobacz także: Obowiązkowy meldunek pozostanie? PiS woli wiedzieć, gdzie mieszkamy

Gdzie zniknęły te pieniądze? W dużej mierze przepłynęły właśnie na rynek nieruchomości. Świadczyć może też o tym fakt, iż w tym samym czasie depozyty płatne na żądanie (czyli oprocentowane jeszcze niżej od terminowych) zwiększyły się aż o niemal 41 proc., do 490 mld zł. Pokazuje to, że klienci banków przestali liczyć na zyski odsetkowe, tylko wolą utrzymywać aktywa gotówkowe w formie, która pozwoli im szybko zainwestować pieniądze np. w nieruchomości.

Popyt konsumpcyjny na nowe mieszkania w ostatnich latach co prawda wzrastał, ale dość nieznacznie. Większość dodatkowego zapotrzebowania na nowe mieszkania została „wygenerowana” właściwie przez osoby kupujące mieszkania pod wynajem lub w celu inwestycji. Dotyczyło to głównie mieszkań małych i w dobrych lokalizacjach. Potwierdzają to zmiany cen obserwowane na rynku – najszybciej rosną ceny małych lokali, a wzrost cen przenosi się też z rynku pierwotnego na wtórny.

Zdarza się, że mieszkania kupowane pod wynajem przekraczają nawet połowę oferowanych lokali. Tak było np. w przypadku projektu City Link na warszawskiej Woli firmy Ronson Development. Idealna lokalizacja – bliskość budowanej drugiej linii metra oraz skupiska biur w okolicach ronda Daszyńskiego – sprawiły, że aż 70 proc. mieszkań w trzech pierwszych etapach budowy City Link zostało zakupionych w celach inwestycyjnych, z przeznaczeniem na wynajem. _ – _Dla porównania dodam, że tego typu zakupy stanowią średnio około 30 proc. transakcji na warszawskim rynku pierwotnym – mówi Andrzej Gutowski, dyrektor ds. marketingu i sprzedaży Ronson Development.

Czytaj także: Wynajem mieszkań coraz droższy

Coraz większej liczbie mieszkań kupowanych w celach inwestycyjnych towarzyszy jednoczesny wzrost popytu na wynajmowane mieszkania. Wynika także ze strukturalnych zmian w polskiej gospodarce. Dawniej głównym klientem osób wynajmujących mieszkania byli studenci lub osoby młode wkraczające na rynek pracy. Jednak w ostatnich dwóch latach polski rynek również upodobnił się pod tym względem bardziej do zachodnich.

Coraz większy wpływ mają na niego procesy migracyjne (zarówno migracja wewnętrzna Polaków za pracą, jak i napływ pracowników zagranicznych). W 2017 r. około 20 proc. wszystkich najemców w Polsce było obcokrajowcami. Około 28 proc. najemców stanowili menadżerowie i wysoko wykwalifikowani specjaliści. Blisko 1/3 najmujących było natomiast studentami (krajowymi i zagranicznymi).

Informacje NBP wskazują, iż ponad 32 proc. nabywców zakupiło w 2017 r. mieszkanie w innym mieście niż ich miejsce zamieszkania. Około 87 proc. kupujących nabyło jedno mieszkanie, ponad 9 proc. dwa mieszkania, a ponad 4 proc. – trzy lokale lub więcej.

Dochody z tytułu umowy najmu nieruchomości mieszkaniowych opodatkowane są w Polsce ryczałtem lub według skali podatkowej. Zarówno liczba podatników płacących ryczałt od najmu, jak i dochody z tego tytułu stale rosną. Informacje Ministerstwa Finansów wskazują, że większość podatników wynajmujących mieszkania preferuje rozliczenie podatkowe w postaci ryczałtu (80,4 proc.).

W 2017 r. fiskus odnotował około 715 tys. deklaracji podatników osiągających dochody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, niezawieranych w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej wobec 660 tys. rok wcześniej, co oznacza wzrost o 8,3 proc.

Wśród 715 tys. wymienionych deklaracji liczba podatników wykazujących wyłącznie ryczałt wyniosła ponad 575 tys. osób. Prawie 563 tys. deklaracji pochodziło od ryczałtowców, którzy nie rozliczali ryczałtu w ramach prowadzonej działalności gospodarczej (nawet prowadząc własne firmy). Oznacza to, że pozostałe około 12 tys. przedsiębiorców prowadząc działalność gospodarczą zarabiało wyłącznie na wynajmie mieszkań i odprowadzało ryczałt od przychodów ewidencjonowanych (Tabela 1). Dodatkowo 140 tys. osób rozliczyło się z wynajmu na zasadach ogólnych, według skali podatkowej.

O skali popularności ryczałtu świadczy fakt, iż w 2003 r. w Polsce było jedynie około 39 tys. osób płacących ryczałt od dochodów ewidencjonowanych związanych z wynajmem mieszkania. W 2006 r. liczba ta wzrosła do 108,1 tys., a w 2016 r. do około 520 tys. osób. W przeciwieństwie do ryczałtu liczba osób rozliczających wynajem w oparciu o skalę podatkową była w ostatnich latach zbliżona, a w porównaniu z 2015 r. nawet nieznacznie spadła.

Kwota ryczałtu zainkasowanego przez fiskusa z tytułu ryczałtu, według danych udostępnionych przez NBP, wyniosła 927 mln zł. W 2017 r. kwota przeciętnego rocznego ryczałtu wyłącznie z tytułu najmu nieruchomości wyniosła ponad 1,6 tys. zł i była wyższa o 3 proc. w porównaniu z 2016 r.

Poza klasycznym najmem coraz popularniejszy staje się w Polsce także krótkoterminowy najem okazjonalny. W 2017 r. 14 886 podatników zgłosiło fiskusowi zawarcie umowy najmu okazjonalnego. To dwukrotnie więcej niż w 2015 r. Zainteresowanie osób krajowych i zagranicznych tą formą najmu dynamicznie rośnie.

Tabela 1. Liczba podatników uzyskujących dochody (przychody) z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, opodatkowane [źródło: Ministerstwo Finansów]

Eksperci Tax Care coraz częściej odpowiadają na pytania przedsiębiorców, którzy zainwestowali w nieruchomości. Przedmiotem rozmów jest sama wartość zakupionej nieruchomości, która stanowi koszt i może być amortyzowana. Aby jednak dokonywać odpisów amortyzacyjnych, mieszkanie musi zostać wprowadzone do środków trwałych przedsiębiorcy. – Często rekomendujemy przedsiębiorcom rozliczanie kosztów zakupu mieszkania w działalności. Szczególnie opłacalne jest to dla osób posiadających kredyt, ponieważ mogą one zaliczyć w poczet kosztów część odsetek. Nie dotyczy to tylko rynku pierwotnego – mówi Kamila Kwiecień z Tax Care.

Dodaje, że możliwości odliczeń mają też inwestorzy kupujący mieszkanie z rynku wtórnego, gdzie poprzedni właściciel użytkował mieszkanie minimum pięć lat, ponieważ mogą wtedy zastosować indywidualną stawkę amortyzacji w wysokości 10 proc.

Do określenia możliwych do odpisania kosztów uzyskania przychodów przyjmuje się współczynnik proporcji mieszkania wykorzystywanego na potrzeby firmy. Większość podatników wyznacza jedno pomieszczenie, w którym urządza biuro. Następnie wylicza procentowy udział powierzchni tego pomieszczenia w całej powierzchni mieszkania.

To jednak nie wszystko. Jeśli podatnik pracuje minimum 8 godzin dziennie może dodatkowo uwzględnić w kosztach części wspólne, tj. łazienkę oraz przedpokój podczas wyliczania wskaźnika 25 proc. od ogólnej powierzchni pomieszczeń. Współczynnik wynika z tego, że czas pracy w Polsce wynosi 40 godzin tygodniowo, w związku z czym czas użytkowania tych pomieszczeń w działalności gospodarczej to 1/4 , czyli 25 proc. W niektórych przypadkach możliwe jest nawet zastosowanie wskaźnika 33 proc.

Fakt prowadzenia działalności w mieszkaniu prywatnym wymaga zgłoszenia w urzędzie gminy lub miasta. Ważna jest także aktualizacja adresu prowadzenia działalności w CEIDG. Często urzędy podnoszą stawkę podatku od nieruchomości w części przypadającej pod działalność gospodarczą uważając, iż zmienia się funkcja tej powierzchni i nie jest to już powierzchnia tylko mieszkaniowa lecz spełnia cechy lokalu użytkowego. Podatek od lokali użytkowych jest 20-krotnie wyższy niż podatek od lokali mieszkalnych z funkcją mieszkalną.

Do kosztów związanych z wykorzystaniem lokalu w działalności gospodarczej można zaliczyć:

• wydatki na czynsz
• rozliczanie mediów
• wydatki na telefon i Internet
• odsetki od kredytu
• zakup wyposażenia
• remont mieszkania
• podatek od nieruchomości
• ubezpieczenie nieruchomości
• amortyzacja

Czynsz wpłacany do spółdzielni mieszkaniowej może zostać zaliczony do kosztów uzyskania przychodów w części przypadającej pod działalność gospodarczą. Jeśli przedsiębiorca otrzymuje fakturę, koszt można uznać w dacie jej wystawienia. Natomiast jeśli opłaca czynsz na podstawie rozliczenia ze spółdzielnią, podstawą do zaliczenia wydatku w koszty będzie potwierdzenie zapłaty.

Wydatki za telefon prywatny, który jest opłatą stałą, nie mogą stanowić kosztów uzyskania przychodu, ponieważ są ponoszone niezależnie od tego, czy telefon wykorzystywany jest do celów służbowych czy nie. Chcąc zaliczyć wydatki związane z korzystaniem z prywatnego telefonu, przedsiębiorca powinien na podstawie bilingów ustalić faktyczny koszt rozmów rzeczywistych poniesionych na rozmowy służbowe.

Wielu przedsiębiorców nabywających nieruchomość korzysta z kredytów. Odsetki od kredytu przeznaczonego na zakup nieruchomości są kosztem uzyskania przychodu. Odsetki stanowią koszt przedsiębiorcy w dacie zapłaty raty odsetkowej. Tak jak w przypadku czynszu stosujemy ustalony współczynnik.

Urządzając biuro w mieszkaniu prywatnym, przedsiębiorca ponosi wydatki na wyposażenie powierzchni przeznaczonej na działalność gospodarczą (np. zakup mebli biurowych, sprzętu komputerowego itp.). Wydatki takie stanowią kosz uzyskania przychodu w całości, o ile służą wyłącznie do prowadzenia działalności.

Do kosztów zaliczyć można proporcjonalnie wydatki poniesione na remont mieszkania w takiej części, jaka przypada na część wykorzystywaną w działalności gospodarczej. Podatek od nieruchomości stanowi również proporcjonalnie koszt uzyskania przychodu w dacie otrzymania decyzji z urzędu gminy/miasta w części wykorzystywanej do działalności gospodarczej. Często urzędy zwiększają stawkę podatku od nieruchomości od części wykorzystywanej do działalności gospodarczej. Kosztem będzie także ubezpieczenie nieruchomości, również w części, jaka wykorzystywana jest na prowadzenie działalności.