NBP ostrzega. I broni Polaków przed REIT-ami

Ustawa dotycząca wprowadzenia REIT (Real Estate Investment Trust) miałaby zacząć obowiązywać od początku 2018 roku. Krytycznie do pomysłu uruchomienia w Polsce REIT-ów odniósł się prezes Narodowego Banku Polskiego Adam Glapiński w piśmie do Ministerstwa Finansów.

"Należy bardzo skrupulatnie zastanowić się nad ramami czasowymi takiego działania, gdyż obecny moment zdaje się być najgorszym z możliwych" - cytuje fragment pisma Glapińskiego poniedziałkowy "Puls Biznesu".

Według NBP wprowadzenie regulacji w nieodpowiednim momencie przyspieszało i wzmacniało kryzysy na rynku nieruchomości. Przypomina, że od wielu lat na rynku nieruchomości handlowo-usługowych, a w szczególności warszawskim rynku biurowym, narasta nierównowaga.

Wywołały ją niskie stopy procentowe i ekspansja zagranicznych funduszy inwestycyjnych. Zagraniczni inwestorzy kupujący najlepsze obiekty stosują w nich dumpingowe czynsze, co przekłada się na problemy ze znalezieniem najemców w obiektach o niższym standardzie. Zdaniem banku centralnego to właśnie one trafią do polskich REIT-ów - czytamy w "PB".

Jak podaje gazeta, według NBP: "Istnieje duże ryzyko, że polskie niedoświadczone jeszcze spółki posiadające świeży kapitał, poddane presji zakupów ułatwią wycofywanie się dużych firm z upadającego segmentu rynku. Ponieważ będą to krajowe podmioty, będą się finansowały w krajowym sektorze bankowym, który przejmie ryzyko od banków zagranicznych". Bank centralny uważa, że w konsekwencji nastąpi negatywna selekcja "i polscy emeryci i drobni inwestorzy kupią nierentowne nieruchomości tracąc swoje oszczędności", co może wywołać "presję polityczną na pokrycie strat ze środków publicznych".

NBP sprzeciwia się także proponowanemu dla polskich REIT-ów mechanizmowi podatkowemu. "Światową zasadą jest, że jedynym podatkiem, jaki pobierany jest od zysków z najmu uzyskiwanych przez REIT-y, jest podatek, który akcjonariusze muszą zapłacić od dywidendy. Polski projekt zakłada zniesienie tzw. podatku Belki od dywidend wypłacanych przez REIT. Wraz z transferem zysków do akcjonariuszy REIT miałby jednak płacić 8,5 proc. od dochodów z najmu, niepomniejszonych o odpisy amortyzacyjne" - wyjaśnia "PB".

Narodowy Bank Centralny podkreśla, że taki mechanizm nawiązuje do opodatkowania osób fizycznych wynajmujących mieszkania, a na tym rynku argumentem za jego stosowaniem jest duża skala tzw. szarej strefy. W przypadku REIT-ów inwestorami byłyby także osoby prawne, a same REIT-y będą działać na rynku nieruchomości komercyjnych, gdzie nie występuje problem szarej strefy.

Według NBP brak także ustawowej definicji rozproszenia akcjonariatu, co może doprowadzić do tego, że w polskich warunkach REIT-y będą narzędziami optymalizacji podatkowej dla bogaczy.

Rząd chce, by Polacy dostali możliwość inwestowania w REIT-y od początku 2018 r. Zgodnie z założeniami, mają to być spółki akcyjne notowane na warszawskiej giełdzie. Drobni inwestorzy będą mogli kupować akcje, a pozyskane z ich emisji środki będą lokowane na rynku nieruchomości. Spółki będą zarabiać głównie na wynajmie powierzchni, np. w biurowcach, czy galeriach handlowych. Co najmniej 90 proc. zysków ma trafiać do inwestorów w postaci dywidendy. I właśnie te dywidendy mają być zwolnione z podatku Belki.

"Zasadniczym celem nowego podejścia Ministerstwa Finansów do opodatkowania spółek rynku wynajmu nieruchomości (tzw. REIT) było osiągnięcie analogicznego efektu podatkowego do sytuacji, gdy inwestor czerpie korzyści bezpośrednio z wynajmu nieruchomości. W ocenie MF projektowana regulacja nie powinna być rozpatrywana w kontekście szczególnego uprzywilejowania podatkowego akcjonariuszy" - czytamy w odpowiedzi przesłanej money.pl przez resort finansów. Projekt zakłada, że same REIT-y będą płacić podatek od dochodu z najmu na poziomie 8,5 proc.