Koniec z perelowskim reliktem. Spółdzielcy mogą się cieszyć, prezesi już niekoniecznie

Senat rozbija spółdzielczą sitwę. W środę zadecydował o zmianach w prawie, które sprawią, że spółdzielcami będą mogły być tylko osoby posiadające prawo do lokalu. Obecnie szefowie spółdzielni potrafią autobusami dowieźć tzw. członków oczekujących na głosowania w sprawie wyboru zarządu spółdzielni.

To może być koniec z wiecznymi prezesurami w spółdzielniach. Senat wbrew swojemu wcześniejszemu stanowisku w czwartek postanowił przegłosować zmiany w w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych. Kluczowa zmiana dotyczy definicji spółdzielcy.

Członkostwo ma być związane tylko i wyłącznie z posiadaniem w spółdzielni prawa do lokalu, bądź gdy zawierana jest umowa o budowę lokalu - zakłada jedna z poprawek zaproponowanych przez Senat do noweli ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Za przyjęciem noweli z poprawkami głosowało w środę 72 senatorów, przeciwko była jedna osoba. Od głosowania wstrzymało się 14 osób.

Pierwsza grupa przyjętych poprawek zmierza do tego, aby członkostwo w spółdzielni było związane tylko i wyłącznie z posiadaniem w spółdzielni prawa do lokalu, bądź gdy zawierana jest umowa o budowę lokalu, w związku z czym nie będzie obowiązku składania deklaracji członkowskiej oraz wnoszenia wpisowego. Ponadto członkami spółdzielni będą osoby bliskie osobom, którym wygasło spółdzielcze prawo do lokalu. Będą musiały one złożyć pisemne zapewnienie o gotowości do zawarcia umowy o ustanowienie tego prawa.

To rewolucja, która może sprawić, że dotąd nieodwoływalni prezesi stracą swoje stanowiska. Dotąd potrafili sprowadzić na głosowania w sprawie wyboru zarządu setki niezwiązanych ze spółdzielnią ludzi, którzy ich popierali. W ten sposób nawet łamiący prawo szefowie potrafili trwać na swoich stanowiskach.

Kolejne poprawki Senatu określają zasady rozliczania funduszu remontowego z właścicielami lokali, którzy przestają być członkami spółdzielni. Będą oni nadal współwłaścicielami środków zgromadzonych w funduszu remontowym w wysokości, która odpowiadała udziałowi we współwłasności nieruchomości w dniu, w którym osoba przestała był członkiem spółdzielni.

Senat wniósł także poprawki, które uniemożliwiają spółdzielni podejmowanie decyzji o wygaśnięciu lokatorskiego prawa do lokalu osobie, która m.in. popełnia wykroczenia przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu, czy zalega z zapłatą opłat. Spółdzielnia nie będzie mogła zadecydować o wygaśnięciu tego prawa w przypadku byłych małżonków (np. po rozwodzie, bądź w przypadku śmierci małżonka), jeżeli nie podjęli oni decyzji o tym, komu przypada prawo do lokalu.

Wysoka Izba zadecydowała także, że jeżeli przed wejściem w życie ustawy ktoś utracił prawo spółdzielcze lokatorskie, bądź własnościowe prawo do lokalu na skutek długu wobec spółdzielni, ta osoba będzie mogła wnieść roszczenie o przywrócenie tego prawa, jeżeli spłaci dług. Taki przepis będzie mógł funkcjonować, jeżeli prawa do lokalu nie uzyskała już inna osoba.

Kolejna poprawka określa zasady nabywania tzw. mieszkań zakładowych. Zobowiązuje najemcę do wpłaty wkładu budowlanego w wysokości nie większej niż 5 proc. aktualnej wartości rynkowej prawa odrębnej własności lokalu.

Senatorowie wprowadzili także zmianę, która spowoduje zmianę przepisu przejściowego i wygaśnięcie w dniu wejścia w życie ustawy członkostwa członków oczekujących, w którym w tym dniu nie przysługuje w spółdzielni żadne prawo do lokalu.

Podczas głosowania Senat zaproponował większością głosów poprawkę, której odrzucenie zarekomendował na posiedzeniu senackiej komisji infrastruktury przedstawiciel rządu. Poprawka ta usuwa przepis określający zasadę, że jeżeli w umowie o budowę lokalu został określony termin, po upływie którego członek spółdzielni będzie mógł żądać zawarcia umowy przeniesienia własności lokalu, to wtedy żądanie to będzie mógł zgłosić dopiero po upływie określonego wcześniej terminu.

Senatorowie zaproponowali także, że jeżeli Krajowa Rada Spółdzielcza lub związek rewizyjny nie wykonują swoich uprawnień wobec spółdzielni mieszkaniowej, to takie uprawnienia będzie miał także minister ds. budownictwa.

Senat zaproponował, żeby wszystkie przepisy nowelizowanej ustawy wejdą w życie w jednym terminie.

Nowela, przedłożona przez Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa dostosowuje obowiązujące przepisy do wyroków Trybunału Konstytucyjnego. Wprowadza także ograniczenia podmiotów posiadających status członków do osób, którym przysługuje prawo do lokali. Ponadto, określa zasady rozliczeń z tytułu zwrotu wkładu mieszkaniowego.

Eliminuje także bariery w budowaniu nowych mieszkań w ramach spółdzielczych praw lokatorskich, co wpisuje się w realizację założeń Narodowego Programu Mieszkaniowego.

Zmiana przepisów pozwoli na stabilizację działań spółdzielni mieszkaniowych. Do tej pory zarządy spółdzielni nie posiadały informacji, kiedy osoba, będąca spółdzielcą, zechce przejąć dany lokal na własność. Teraz ustawa będzie określała, że już w umowie podpisywanej na wstępie spółdzielnia ma prawo określić, który lokal, po jakim czasie może zostać wykupiony.

Nowela wprowadza także "zasady waloryzacji wkładu mieszkaniowego w sytuacji, gdy po wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu nie jest możliwe przeprowadzenie przetargu na jego zbycie" oraz "zasady rozliczania zaewidencjonowanych wpływów i wydatków funduszu remontowego przez spółdzielnię z właścicielami lokali wchodzącymi w skład nieruchomości, na której powstała wspólnota mieszkaniowa".

Nowela ma usprawnić działalność spółdzielni poprzez zapewnienie jej członkom uczestnictwo w obradach walnego zgromadzenia poprzez pełnomocnika - jeden pełnomocnik może reprezentować tylko jednego członka. Zmienia także sposób liczenia głosów podczas obrad walnego zgromadzenia - uchwała walnego zgromadzenia będzie podjęta, jeżeli opowie się za nią wymagana w ustawie lub statucie liczba członków biorących udział w głosowaniu nad tą uchwałą.

Wiceminister w MIB Kazimierz Smoliński w Sejmie tłumaczył, że dzięki tej zmianie likwidowana jest pewna patologia występująca w spółdzielniach - "część spółdzielni w swoich statutach wyłączyła możliwość udzielania pełnomocnictw i właśnie wtedy osoby, czy to niepełnosprawne, starsze (...) nie mogły zabierać głosu na spółdzielni".

Kolejna zmiana spowoduje, że osoby, które pełnią funkcje w spółdzielniach mieszkaniowych, nie będą mogły być lustratorami. Do tej pory, jak wskazywali wnioskodawcy projektu, był to powód wielu dyskusji i niezadowolenia ze strony spółdzielców.

Nowe przepisy wprowadzają dodatkowe kompetencje dla ministra właściwego ds. budownictwa. Będzie on mógł, na podstawie podejrzenia o naruszeniu przez spółdzielnię prawa, wystąpić do tej spółdzielni o przedstawienie przez nią odpowiednich dokumentów.

Jak mówił Smoliński, obecnie obowiązująca ustawa uniemożliwia MIB jakąkolwiek realną kontrolę. Przedstawiciel resortu, w imieniu ministra budownictwa, może jedynie poprosić daną spółdzielnię o wyjaśnienie wątpliwości. Dodał, że aby nie nadużywać tego narzędzia, takie kontrole będą przeprowadzane nie częściej niż raz w roku.

Nowela wróci teraz do Sejmu.