Ważne zmiany w prawie. Dotkną biorących kredyty

Rząd przyjął przygotowany przez Ministerstwo Finansów projekt założeń do nowelizacji ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych. Nowe prawo ma zachęcać do szerszego korzystania z tego instrumentu. Zdaniem resortu finansów ma to dodatkowo pobudzić gospodarkę. Tymczasem wartość kredytów i tak mocno rośnie. W drugim kwartale tego roku banki udzieliły 45,5 tys. kredytów mieszkaniowych o wartości 9,6 mld zł. Oznacza to wzrost odpowiednio o 8,48 proc. i 8,17 proc. wobec pierwszego kwartału - wynika z raportu AMRON-SARFiN.

Listy zastawne to długookresowe papiery dłużne oferowane przez banki hipoteczne zwykle inwestorom instytucjonalnym. Ich zabezpieczeniem są wierzytelności hipoteczne.

W projekcie napisano, że celem zmian jest zniesienie barier dla ich emisji. _ Zmiany zawarte w założeniach do ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych powinny pozytywnie wpłynąć na rozwój listów zastawnych emitowanych przez banki hipoteczne _ - czytamy w komunikacie CIR po posiedzeniu rządu.

Zdaniem CIR ograniczy to praktykę finansowania wieloletnich kredytów przez krótkoterminowe depozyty, umacniając bezpieczeństwo sektora bankowego. W projekcie zaznaczono, że _ stwarza to istotne zagrożenie dla stabilności polskiego sektora bankowego, który posiada co prawda stosunkowo wysoką płynność krótkoterminową, ale płynność długoterminowa jest istotnie ograniczona _.

Jak czytamy w projekcie wprowadzona w 1997 r. ustawa o listach zastawnych i bankach hipotecznych nie przyczyniła się do rozwoju listów zastawnych. Wskazano, że obecnie w Polsce listy zastawne pokrywają 0,7 proc. wartości udzielonych kredytów mieszkaniowych, podczas gdy w Czechach poziom ten wynosi 42 proc., a w niektórych krajach Europy Zachodniej sięga 100 proc.

Zaznaczono ponadto, że pakiet CRD IV (rozporządzeń unijnych dotyczących instytucji finansowych) przewiduje w najbliższej przyszłości zmiany w zakresie norm płynności długoterminowej. _ Ulegnie znacznemu zwiększeniu obowiązek utrzymywania poziomu stabilnego finansowania, między innymi poprzez długoterminowe papiery dłużne, a brak ich rozwoju może się przyczynić bezpośrednio do konieczności zmniejszenia akcji kredytowej, co będzie miało bezpośrednie przełożenie na gospodarkę realną _ - napisano.

W Ocenie Skutków Regulacji resort finansów przewiduje, że w perspektywie 5 lat od wejścia w życie zmian udział refinansowania listami zastawnymi nowych kredytów mieszkaniowych osiągnie poziom 20 proc., a w odniesieniu do całego portfela kredytów mieszkaniowych na rynku wyniesie 7 proc.

MF wskazało, że projekt przewiduje też zmiany zwiększające poziom bezpieczeństwa wierzycieli z listów zastawnych. Według MF przyczyni się to do podniesienia ratingu tych papierów wartościowych oraz obniżenia kosztów finansowania dla banków. Jednocześnie zniesione zostaną aktualne bariery związane z atrakcyjnością listu zastawnego dla jego inwestorów.

Resort finansów zaproponował m.in. wprowadzenie obowiązku utrzymywania przez banki hipoteczne _ ustawowego nadzabezpieczenia _ listów zastawnych, w wysokości co najmniej 10 proc. wartości emisji. Banki będą musiały też utworzyć _ bufor płynności _ na zabezpieczenie obsługi odsetek od listów zastawnych.

Projekt zawiera regulacje ograniczające możliwość żądania przedterminowego wykupu listów zastawnych. Przewidziano też zmianę limitu emisji listów zastawnych na podstawie kredytów mieszkaniowych z poziomu 60 proc. do poziomu 80 proc. wartości nieruchomości. Projekt zakłada także zmiany w prawie upadłościowym, dotyczące m.in. zasad zaspokajania wierzycieli z listów zastawnych.

Założono, że sąd - na wniosek banku hipotecznego, z którym zostanie zawarta umowa kredytowa na nabycie mieszkania, a wcześniej umowa nabywcy z deweloperem o sprzedaż mieszkania - będzie dokonywał _ z urzędu _ wpisu w księdze wieczystej (w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego) roszczenia banku hipotecznego o ustanowienie na jego rzecz hipoteki (chodzi o zabezpieczenie spłaty kredytu na nieruchomości lokalowej, jednocześnie z wyodrębnieniem lokalu przez dewelopera).

Według resortu finansów w praktyce deweloperzy niechętnie dokonują wpisów takich roszczeń lub zwlekają z tym. Prawny obowiązek uzyskania zgody od dewelopera na taki wpis, eliminuje bank hipoteczny jako podmiot, który konkuruje na rynku w udzielaniu kredytów na nabywanie mieszkań od deweloperów.

MF ocenia, że dzięki zmianom zwiększą się możliwości kredytowe firm. Założono, że połowa puli na dalszą akcję kredytową wynikającą wyłącznie z refinansowania kapitałem pozyskanym z emisji listów zastawnych zostanie przeznaczona na sektor przedsiębiorstw. Druga część zostałaby przeznaczona na kredytowanie celów mieszkaniowych osób fizycznych, co zwiększy wpływy przedsiębiorstw z branży budowlanej.

_ Poza realnymi wpływami finansowymi na sektor przedsiębiorstw rozwój akcji kredytowej będzie miał również przełożenie na całą gospodarkę i jej potencjalny wzrost _ - napisano. MF szacuje poza tym, że dzięki zmianom dodatkowe wpływy do budżetu w ciągu 10 lat od wejścia ich w życie wyniosą łącznie prawie 5 mld zł. Korzyści dla przedsiębiorstw obliczono w tym czasie na ponad 18 mld zł, a dla banków na ponad 6,6 mld zł.

Zmiany będą także dotyczyć ustawy Prawo upadłościowe i naprawcze, w której określone zostaną zasady zaspokajania wierzycieli z listów zastawnych. Przede wszystkim, każdy wierzyciel z listu zastawnego będzie miał zapewnione takie same prawa względem odrębnej masy upadłości.

Przewidziano również zmiany w ustawie o podatku dochodowym od osób prawnych. Zaproponowano też nowelizację ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. A kolejne zmiany - zwiększające możliwości inwestowania w listy zastawne przez otwarte fundusze emerytalne i spółdzielcze kasy oszczędnościowo-kredytowe - mają dotyczyć ustawy o organizacji i funkcjonowaniu funduszy emerytalnych oraz ustawy o spółdzielczych kasach oszczędnościowo-kredytowych.

Założono, że nowe regulacje będą obowiązywać od 1 stycznia 2015 r. Jednak termin ten może być zmieniony w celu zapewnienia odpowiedniego vacatio legis dla zmian wprowadzonych ustawą, która zostanie opracowana na podstawie założeń.

W drugim kwartale tego roku banki udzieliły 45,5 tys. kredytów mieszkaniowych o wartości 9,6 mld zł. Oznacza to wzrost odpowiednio o 8,48 proc. i 8,17 proc. wobec pierwszego kwartału - wynika z raportu AMRON-SARFiN przygotowanego przez Związek Banków Polskich.W badaniu wskazano, że akcja kredytowa w segmencie hipotek, jaką obserwowano w drugim kwartale, była porównywalna z odnotowaną w trzecim oraz czwartym kwartale ubiegłego roku.

_ - Potwierdza się sezonowość na rynku kredytów mieszkaniowych. Wyniki drugiego kwartału oznaczają odbicie i to odbicie znaczące - mówił podczas ubiegłotygodniowej konferencji prasowej przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości ZBP Jacek Furga. - W całym 2014 r. wyniki nie powinny być gorsze od tych za miniony rok _ - dodał.

Furga stwierdził, że w całym 2014 r. banki mogą udzielić kredytów hipotecznych wartych ok. 37 mld zł. - Wartość udzielonych kredytów może być nieznacznie większa niż w 2013 r. i wyniesie około 37 mld zł - powiedział Furga. W minionym roku było to 36,5 mld zł, czyli o 6,7 proc. mniej niż w 2012 r.

Z danych wynika, że po drugim kwartale br. wartość całego portfela kredytów mieszkaniowych sięgnęła 339 mld 244 mln zł, co oznacza wzrost w ujęciu kwartalnym o 1,25 proc., czyli 4,172 mld zł. Z kolei liczba czynnych umów o kredyt mieszkaniowy wyniosła po drugim kwartale 1 mln 855 tys. 439 sztuk, czyli wzrosła o 1,91 proc.

Autorzy badania wskazali, że przeciętna wartość kredytu złotowego udzielanego w minionym kwartale wyniosła 205 tys. 692 zł, czyli była na porównywalnym poziomie, jak w pierwszych trzech miesiącach tego roku.

W przypadku średniej dla kredytu walutowego odnotowano ponad 30-procentowy wzrost, do 653 tys. 86 zł.

W badaniu zaznaczono, że wśród nowych kredytów mieszkaniowych, te w walucie krajowej stanowiły 99,69 proc.

W ubiegłym kwartale w przypadku nowych kredytów dominowały te o wartości do 100 tys. zł. Jednocześnie zmniejszył się odsetek kredytów o wartości 300-400 tys. zł. Ponadto największy udział w nowych kredytach (61,2 proc.) miały te zaciągane na okres od 25 do 35 lat.

Z danych wynika też, że zmniejszył się odsetek kredytów o wysokim LtV (wskaźnik wartości nieruchomości do zaciąganego kredytu). Udział kredytów, których LtV przekroczyło 80 proc. spadł do 47,59 proc. Autorzy badania wskazali, że drugi kwartał z rzędu rośnie natomiast popularność kredytów o wskaźniku LtV pomiędzy 50 a 80 proc.

Z badania wynika też, że w drugim kwartale br. wydano 42540 pozwoleń na budowę, czyli o 25 proc. więcej niż w pierwszych trzech miesiącach roku. Wzrosła również liczba rozpoczętych budów i wyniosła 40021, co oznacza, że względem pierwszego kwartału wzrosła o 24 proc. Liczba mieszkań oddanych do użytku spadła drugi kwartał z rzędu. Tym razem o 14 proc., do 30726.