Czynsze najmu a raty kredytu. Ile można obecnie zarobić na wynajmie mieszkań?

Dobra koniunktura skłania do inwestowania w mieszkania na wynajem. Co ważne – przy obecnych warunkach kredytowania taka inwestycja jest zyskowna również dla osób, które finansowałyby zakup kredytem. Z wyliczeń analityków WGN wynika, że na przeciętnym wynajmowanym mieszkaniu po cenach rynkowych można w ten sposób zarabiać, także wtedy, gdy zakup został dokonany na kredyt.

Obecnie wynajem nieruchomości jest jedną z bardziej dochodowych form inwestowania. Potencjalny inwestor nie tylko zarabia na wynajmie, ale też ciągle posiada nieruchomość – czyli kapitał, który dodatkowo zyskuje z czasem na wartości. W ten sposób uzyskuje dochód pasywny i ma dodatkowe pole manewru w postaci majątku, który zawsze może odblokować.

Szacuje się, że w największych miastach obecnie przeciętna roczna stopa zwrotu z najmu wynosi około 5-6 proc. To znacznie więcej niż można uzyskać trzymając pieniądze w bankach czy w obligacjach. Rynek nieruchomości, który jest w miarę bezpieczny, wypada też dla wielu atrakcyjniej od inwestycji w akcje.

Na dobrą koniunkturę na rynku najmu składa się kilka czynników. Na pewno jednym z najważniejszych jest ogólna świetna kondycja polskiej gospodarki, rosnące pensję, spadające bezrobocie, optymizm konsumencki. Drugi czynnik to duże zapotrzebowanie na mieszkania na wynajem – obecnie generowane także w coraz większym stopniu przez przybyszów z zagranicy – głównie Ukraińców. Po trzecie wreszcie – stabilne ceny mieszkań i rekordowo niskie stopy procentowe, pozwalają inwestować w nieruchomości mieszkaniowe, kupowane na kredyt. Dobre warunki kredytowania w dużym stopniu odpowiadają za obecną hossę na rynku mieszkaniowym.

Co ważne – choć rynek najmu w dużej mierze kreują inwestorzy za gotówkę, także osoba kupująca na kredyt może obecnie liczyć na zyski.

Takie wnioski płyną choćby z ostatniego raportu NBP, gdzie zaznaczono, że w II kw. 2017 „Inwestycja mieszkaniowa (bez liczenia kosztów transakcyjnych) nadal była krótkookresowo opłacalna. Przy założeniu średniej wysokości czynszu możliwego do uzyskania w Warszawie i 6M, rentowność inwestycji mieszkaniowej była wyższa niż oprocentowanie lokaty bankowej i rentowność 10-letnich obligacji skarbowych oraz zbliżona do uzyskiwanej na rynku nieruchomości komercyjnych. Relacja kosztów obsługi kredytu mieszkaniowego do czynszu najmu nadal umożliwia finansowanie kosztów kredytu przychodami z najmu”.

A jak to wygląda w praktyce? Dokonajmy przykładowej symulacji. Z danych WGN wynika, że przeciętne ceny mieszkań na rynku wtórnym -np. we Wrocławiu – wynoszą aktualnie około 5500 zł/mkw. Załóżmy teraz, że nasz przykładowy inwestor chce kupić w tej cenie 50 mkw. Cena wyniosłaby więc w takim układzie 275 tys. zł, natomiast kredyt z wkładem na poziomie 10 proc. , wynosiłby 247500 zł.

Aktualnie (dane Amron – Sarfin za II kw. 2017) średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych w Polsce wynosi 3,90 proc. W takim układzie, rata równa kredytu wziętego na 30 lat, na kwotę 247500 wynosiłaby około 1200 zł miesięcznie.

Jakie natomiast byłyby przychody z najmu? We Wrocławiu przeciętne stawki najmu mieszkań wynoszą obecnie około 30 zł/mkw. Oczywiście wiele zależy od lokalizacji i standardu. Typowy czynsz najmu za 50 – metrowe mieszkanie wynosi około 1500 zł. Do tego dochodzi czynsz administracyjny opłacany przez najemcę oraz media.

W takim układzie jednak w kieszeni przeciętnego właściciela mieszkania wynajem każdego miesiąca pozostawałoby około 300 zł. Choć nie jest to zawrotna kwota, a symulacja nie bierze pod uwagę dodatkowych kosztów (podatek, czas gdy mieszkanie pozostaje niewynajęte, koszty remontowe itp.), to należy pamiętać, że wynajmując nie wydajemy ani złotówki na utrzymanie mieszkania (chyba, że chodzi o poważniejsze naprawy itp., które leżą po stronie wynajmującego) ani na opłacenie kredytu.

Niestety na koniec łyżka dziegciu do beczki miodu – otóż rentowność najmu takich mieszkań w bardzo dużym stopniu uzależniona jest od stóp procentowych. Obecnie ciągle mamy najniższe historycznie stopy procentowe NBP. Jeśli wzrosną, a jest duże podobieństwo, że tak się stanie już w przyszłym roku, wzrosną też raty naszych kredytów. W takim układzie nasze zyski z najmu się zmniejszą, chyba że będziemy sukcesywnie podwyższać czynsz, ale w takim układzie nasza nieruchomość może być mniej konkurencyjna, względem innych nieruchomości na wynajem w danej lokalizacji.