Dostęp do światła słonecznego jest prawem każdego człowieka. Jeśli sąsiedni budynek go ogranicza, poszkodowany może szukać pomocy w sądzie. Poznaniacy właśnie pokazali, że można wygrać nawet z dużym centrum handlowym.
W czasach, gdy każdy metr kwadratowy w centrum miasta jest dosłownie na wagę złota, inwestorzy chcą z każdej działki wycisnąć maksymalnie dużą powierzchnię użytkową. Żadne parkingi czy skwery przed wejściem nie wchodzą w grę, bo powodują niepotrzebną utratę cennej przestrzeni.
Współczesna inżynieria pozwala budować nawet duże budynki (galerie handlowe, biurowce) w bardzo wąskich przestrzeniach - nawet jeśli zbliżają się niebezpiecznie blisko do innych sąsiadujących domów. Tak właśnie jest w centrum Poznania. U zbiegu ulic Krysiewicza i Półwiejskiej przez lata straszył prowizoryczny, dziki parking. W 2011 r. inwestor - spółka Deptak Projekt 2 - postanowił w tym miejscu wybudować galerię handlową, której nazwa wzięła się od adresu, czyli po prostu Półwiejska 2.
Inwestycja wzbudziła ogromne obawy okolicznych mieszkańców. Alarmowali, że bryła ograniczy dostęp światła do ich mieszkań. Jak się później okazało - słusznie.
Zabrakło dobrej woli
Uwagi do planowanego projektu zgłosili zarówno mieszkańcy kamienic położonych przy ul. Półwiejskiej, jak i mieszkanka narożnej kamienicy u zbiegu ulic Krysiewicza i Szymańskiego. Inwestor dostosował się tylko do części uwag, ignorując mieszkankę wspomnianej narożnej kamienicy. W efekcie obniżył budynek od strony ulicy Półwiejskiej. Część dachu jest ścięta i obniża się schodkowo. Dzięki temu lokatorzy jednej z kamienic mogą korzystać ze światła słonecznego.
Dobrej woli inwestora zabrakło jednak w stosunku do mieszkanki kamienicy po drugiej stronie galerii, pani Marii Daszyńskiej. Obniżenie dachu nie jest symetryczne i od strony ulicy Krysiewicza zapanował półmrok. Jak to możliwe, skoro w prawie budowlanym są jasno sprecyzowane wymogi dotyczące nasłonecznienia? Inwestor przeprowadził badania, z których wyszło, że o żadnym obniżeniu jakości życia nie ma mowy. Z ekspertyzy wynikało, że do jej okien światło nadal będzie docierało wystarczająco długo.
Zobacz też: * *Pałac Kultury nie będzie najwyższy. Kto pobije rekord?
Firma dostała pozwolenie na budowę, ale okoliczni mieszkańcy się nie poddali i złożyli skargi. Ostatecznie tylko skarga pani Daszyńskiej została uwzględniona. Doszło do trudnej sądowej walki. W grudniu 2015 r. sąd administracyjny uchylił pozwolenie na budowę. Inwestor złożył skargę kasacyjną do Naczelnego Sądu Administracyjnego, który 7 lutego 2018 r. stanął po stronie kobiety. Uznał, że analiza nasłonecznienia nie została wykonana w sposób prawidłowy, w związku z czym musi zostać powtórzona. W międzyczasie jednak, ponieważ budowa nie została wstrzymana, galeria została ukończona i oddana do użytkowania.
Budynek już stoi, więc pytanie - co teraz? Możliwych scenariuszy jest kilka. Jeśli po ponownym przeprowadzeniu analizy okaże się, że budynek galerii nie odbiera światła sąsiadom, mieszkańcy będą musieli przyjąć, że mieszkanie w centrum miasta wiąże się z pewnymi niedogodnościami.
Jeśli jednak badanie dowiedzie, że na etapie projektowania galerii został popełniony błąd i rzeczywiście ogranicza ona dostęp światła do sąsiadującego budynku, sprawa robi się ciekawsza. Prawdopodobny jest scenariusz zakładający obniżenie budynku w taki sposób, jak to zostało zrobione od strony ul. Półwiejskiej. Teoretycznie jednak możliwa jest też rozbiórka całości budynku. Miejski prawnik Bogdan Dąbrowski w rozmowie z lokalną "Gazetą Wyborczą" powiedział, że "Rozbiórka budynku Półwiejska 2" jest mało prawdopodobna, ale możliwa".
- Naszym pierwszorzędnym celem nie jest doprowadzenie do wyburzenia obiektu, lecz poprawa komfortu zamieszkiwania w kamienicy przy Szymańskiego 10. Wydaje się, że częściowa przebudowa galerii może temu służyć - zapewnia radca prawny Konrad Figurski z poznańskiej kancelarii Obrębski Adwokaci i Radcowie Prawni, który reprezentował Marię Daszyńską.
Przyszłość budynku nie wydaje się więc zagrożona, ale być może inwestor będzie musiał uznać, że swoim projektem naruszył prawa sąsiadów. Niedopuszczalne jest – i dotyczy to zarówno budynków komercyjnych, jak i mieszkalnych – projektowanie w taki sposób, że odbiera się dostęp do światła i słońca w sąsiednich nieruchomościach.
Przepisy regulują nasłonecznienie mieszkań
Pomieszczenia, w których mają przebywać ludzie, co do zasady powinny mieć zapewnione oświetlenie dzienne. Wymogi co do nasłonecznienia są ściśle uregulowane w prawie budowlanym i rozporządzeniu Ministra Infrastruktury.
Przepisy rozporządzenia są tu bardzo szczegółowe. I tak, w pomieszczeniach przeznaczonych dla ludzi powierzchnia okien powinna mieć stosunek do powierzchni podłogi przynajmniej 1:8. Oczywiście możliwe są odstępstwa, ale to pojedyncze sytuacje.
Prawo nie pozostaje też obojętne na kwestie światła w domach i mieszkaniach. Tu punktem wyjścia jest odniesienie się do równonocy, która przypada 21 marca i 21 września. W tych dniach w godzinach od 7:00 do 17:00 nasłonecznienie jest wymagane przez co najmniej 3 godziny.
Jeśli zostanie wydane pozwolenie na budowę budynku, który zasłoni nam dostęp do światła, to możemy wystąpić do sądu o zasądzenie rekompensaty. Jeżeli ograniczenie dostępu do światła jest bardzo poważne, może dojść do rozbiórki budynku lub jego części (ale to już ostateczność).
Dowód na to, że prawo nie jest martwe
Doskonałym dowodem na to, że inwestor musi uwzględniać interesy mieszkańców sąsiednich budynków, jest znajdujący się nieopodal Dworca Centralnego w Warszawie 156-metrowy InterContinental. Zwraca uwagę bardzo oryginalną bryłą. Piętra od piątego do dwudziestego są przecięte na ukos wycięciem, zaś w narożniku budynku znajduje się trójkątny filar zapewniający mu stabilność.
fot. Krzysztof Chojnacki/EAST NEWSTo przyciągające wzrok rozwiązanie nie było wynikiem fantazji projektanta, ale koniecznością. Bez tego prześwitu blok przy ul. Pańskiej 3 nie miałby zapewnionej odpowiedniej ilości światła. Nie chcąc rezygnować z budowy wieżowca o zaplanowanych parametrach, inwestor musiał zaakceptować bardzo nowatorski projekt.
Prześwit spowodował zmniejszenie szesnastu kondygnacji o 30 proc. Gdyby inwestor mógł go zabudować, zyskałby dodatkowe 5 tys. metrów kwadratowych powierzchni.
Galeria handlowa Półwiejska 2 nie jest jedynym przykładem takiego działania inwestora, w którym interesy mieszkańców sąsiadujących kamienic schodzą na dalszy plan. Na uciążliwe sąsiedztwo narzekają właściciele części mieszkań w kamienicy przy ul. Brackiej w Warszawie. Po tym, jak w 2011 r. otwarto luksusowy dom handlowy Wolf Bracka (Vitkac), ich okna wychodzą na czarny mur budynku, który nieprzypadkowo określają mianem „grobowca”.
Architekci określają gmach jako "pomysłowy, wysmakowany i przełamujący konwencję", ale trudno się dziwić, że mieszkańcy, których okna od muru dzieli nie więcej niż 20 kroków, są nastawieni mniej entuzjastycznie. Zacienienie mieszkań przełożyło się na spadek wartości ich mieszkań.
Andrzej Iwanczuk/REPORTER