Właściciele nieruchomości z nowym obowiązkiem. Przepisy już do poprawy?

Od piątku, 28 kwietnia właściciele nieruchomości będą musieli przedstawiać świadectwo energetyczne, m.in. w przypadku sprzedaży lub wynajmu nieruchomości.

Tego dnia wchodzi w życie nowelizacja ustawy o charakterystyce energetycznej budynków, zgodnie z którą świadectwa energetyczne będą obowiązkowe. Za ich brak teoretycznie będzie grozić grzywna do 5 tys. zł.

Obowiązek będzie dotyczyć także nowo budowanych nieruchomości. Inwestorzy będą musieli załączać świadectwo charakterystyki energetycznej do zawiadomienia o zakończeniu budowy lub wniosku o pozwolenie na użytkowanie. Z tego zobowiązania zostali jednak wyłączeni właściciele domów do 70 mkw., które powstały "do własnych celów mieszkaniowych".

Świadectwo charakterystyki energetycznej budynku to ważny dokument, coś w rodzaju "paszportu energetycznego". Na jego podstawie dowiemy się, ile energii on zużywa i co musimy zrobić, aby obniżyć koszty jego utrzymania. Znajdują się w nim także takie istotne informacje jak m.in. rok oddania do użytkowania, powierzchnia użytkowa i data ważności świadectwa.

Przygotowywaniem świadectw energetycznych zajmują się uprawnieni audytorzy energetyczni lub doradcy energetyczni. Może go również sporządzić osoba z uprawnieniami budowlanymi.

W przypadku nowo budowanej nieruchomości świadectwo może przygotować także architekt obiektu. Koszty? Dla pojedynczych mieszkań to wydatek od 150 zł. Z kolei sporządzenie takiego dokumentu dla domów to koszt od 300 do 500 zł. Jednak w przypadku wielorodzinnych budynków mogą wchodzić w grę znacznie większe sumy.

Do tej pory w ofertach sprzedaży publikowanych w serwisach ogłoszeniowych nie pojawiały się informacje na temat tego, czy jakaś nieruchomość posiada świadectwo energetyczne. Teraz to się zmieni. Jeśli zainteresujemy się jakąś ofertą, będziemy mogli zapoznać się również z jej świadectwem energetycznym - bezpośrednio na stronie, gdzie znajduje się ogłoszenie. Jak to będzie wyglądać w praktyce?

- Zainteresowani znajdą te dane na stronie internetowej, gdy wejdą w szczegóły treści ogłoszenia. Pojawią się tam podstawowe, wymagane prawem parametry, które znajdują się w świadectwie energetycznym - tłumaczy Marcin Jańczuk, ekspert agencji Metrohouse.

Dodaje, że jego firma podjęła już współpracę z profesjonalistami, którzy przygotowują świadectwa. - Osoby, które się do nas zgłaszają i nie mają takich dokumentów, mogą je zdobyć za naszym pośrednictwem. Świadectwo energetyczne będzie teraz kolejnym dokumentem, który trzeba będzie skompletować przy sprzedaży nieruchomości - wyjaśnia.

Nasz rozmówca widzi jednocześnie plusy regulacji.

Dane zawarte w świadectwach mogą pomóc kupującym inaczej spojrzeć na wycenę nieruchomości, zwłaszcza w przypadku ofert, które mają okazjonalną cenę. Będzie można wówczas ocenić nieruchomość z innej perspektywy, pod kątem jej parametrów energetycznych. Może się wówczas okazać, że dom wymaga doinwestowania, a często modernizacji, co wiąże się z dużymi kosztami - podkreśla.

Inni nasi rozmówcy mają jednak duże wątpliwości. - Dla właścicieli nieruchomości będzie to kolejny wydatek i dodatkowa "papierologia" - uważa Beata, pośredniczka z jednego z podwarszawskich biur nieruchomości.

Przypomina, że konieczność posiadania świadectw energetycznych istnieje od dawna, ale nie była egzekwowana. - Z mojej praktyki wynika, że sprzedający dostarczali ten dokument tylko na żądanie kupujących - mówi.

Tomasz Błeszyński, ekspert rynku nieruchomości, uważa z kolei, że w nowych przepisach są same sprzeczności i już teraz wymagają poprawy.

Nowa ustawa o świadectwach energetycznych jest dziurawa jak szwajcarski ser. Czytając ją, nasuwa się wiele pytań. Właścicielom teoretycznie doszedł nowy obowiązek, ale z drugiej strony nie wiadomo, kto go będzie weryfikować. Dodatkowo w praktyce ani kupujący, ani najemcy nie mogą "zmusić" właściciela nieruchomości do zrobienia świadectwa charakterystyki energetycznej - twierdzi.

Jego zdaniem, nie każdy właściciel nieruchomości będzie się chciał dostosowywać do kolejnych obowiązków. - Nikt przecież nie zabroni mu sprzedać czy wynająć nieruchomości pomimo braku świadectwa. Nowy przepis będzie fikcją, zwłaszcza gdy stronom transakcji będzie zależało na tym, aby szybko i skutecznie "dobić targu" - mówi.

Ekspert zastanawia się także, kto będzie nadzorował proces sporządzania świadectw i sprawdzał, czy osoby uprawnione do ich przygotowywania mają np. ważną polisę OC.

Kolejną kwestią są nieruchomości budowane metodą gospodarczą, z różnych materiałów, w różnych technologiach, często bez dokumentacji. W takim wypadku może pojawić się problem ze sporządzeniem świadectw energetycznych. - Nie wiadomo też, jak się zachowa sektor bankowy - czy będzie kredytować nieruchomości, które nie będą miały świadectw energetycznych - zastanawia się.

Z kolei dr Piotr Pałka, radca prawny i wspólnik w DERC PAŁKA Kancelaria Radców Prawnych, zwraca uwagę na to, że nowe przepisy są na tyle nieprecyzyjne, że mogą dotyczyć także każdego przypadku najmu.

W praktyce właściciel domu weselnego może być zobowiązany do przekazania świadectwa energetycznego młodej parze wynajmującej od niego sale weselne, podobnie może być w przypadku krótkoterminowego najmu oferowanego przez popularne platformy — zauważa. Dodaje, że brak tego dokumentu może jego zdaniem narażać właścicieli wynajmowanych nieruchomości na karę grzywny.

Robert Kuliga, wiceprezes Stowarzyszenia Mieszkanicznik, zastanawia się natomiast, w jaki sposób będą egzekwowane nowe przepisy. - To ważne pytanie, bo jeśli to nie zostanie doprecyzowane, przepisy pozostaną martwe - mówi.

Nasz rozmówca uważa także, że świadectw energetycznych będą domagali się przede wszystkim kupujący i najemcy. Skorzysta na tym także branża audytorów energetycznych, która wykonuje takie świadectwa. Jak zauważa, chodzi przecież o milionowy rynek domów i mieszkań.

Zapytaliśmy resort rozwoju, w jaki sposób będą egzekwowane kary za brak świadectw energetycznych i kto będzie je nakładać. Odpowiedzi raczej nie rozwiały wątpliwości.

W przesłanym do nas komentarzu ministerstwo poinformowało, że "kary za brak świadectw energetycznych będą wymierzane na podstawie Kodeksu postępowania w sprawach o wykroczenia". "Ten akt prawny będzie podstawą dla egzekucji obowiązków związanych ze sporządzaniem i przekazywaniem świadectw charakterystyki energetycznej" — wskazuje ministerstwo.

Jednocześnie przypomina, że "przepisy regulujące obowiązki związane ze sporządzaniem i przekazywaniem świadectw charakterystyki energetycznej funkcjonują w polskim porządku prawnym już od niemal 15 lat i wynikają z prawa europejskiego".

Ponadto zdaniem resortu, nowe regulacje nie wprowadzają "żadnych nowych obowiązków dla sprzedawców i wynajmujących istniejące budynki ponad te, które obowiązują już niemal 15 lat (niezależnie, czy są to budynki jedno- czy wielorodzinne, gospodarcze, użyteczności publicznej itd.).

Niemniej, resort rozwoju jednocześnie wyjaśnia, że nowelizacja dotychczasowych przepisów była konieczna, ponieważ trzeba było zaradzić problemowi "braku skutecznych mechanizmów gwarantujących przekazywanie świadectw charakterystyki energetycznej".

Innymi słowy - obowiązek był, ale nie do końca egzekwowany. W tym kontekście warto także przypomnieć, że do tej pory świadectwa energetyczne były obowiązkowe na rynku nowych mieszkań, a od teraz dotyczą również wtórnego.

Agnieszka Zielińska, dziennikarka money.pl