Właściciele nieruchomości wkrótce z nowym obowiązkiem. Pytania się mnożą

Świadectwa energetyczne to certyfikaty, które określają wydajność energetyczną mieszkania lub domu. Do tej pory były obowiązkowe w przypadku budynków wybudowanych po 2009 r. Za ich brak groziły wysokie kary, nawet do 10 tys. zł, ale w praktyce nie były egzekwowane.

Od 28 kwietnia 2023 r. ma to się zmienić. Tego dnia wchodzi w życie nowelizacja ustawy o charakterystyce energetycznej budynków, zgodnie z którą świadectwa energetyczne będą obowiązkowe. Za ich brak będzie grozić grzywna do 5 tys. zł.

Mimo że przepisy nie weszły jeszcze w życie, to budzą już wiele pytań i wątpliwości. Niektórzy eksperci mówią wprost, że nowe prawo jest tak dziurawe, że będzie wymagać szybkiej nowelizacji. Inaczej będzie w praktyce "martwe".

Od 28 kwietnia właściciele nieruchomości będą musieli przedstawić świadectwo energetyczne m.in. w przypadku sprzedaży lub wynajmu nieruchomości.

Obowiązek będzie dotyczyć także nowo budowanych nieruchomości. Inwestorzy będą musieli wówczas załączać świadectwo charakterystyki energetycznej do zawiadomienia o zakończeniu budowy lub wniosku o pozwolenie na użytkowanie. Nie będą tego musieli robić właściciele domów do 70 mkw., które powstały "do własnych celów mieszkaniowych".

Konieczność sporządzania świadectw energetycznych dotyczyć będzie także właścicieli nieruchomości, które przeszły niedawno termomodernizację, np. gdy doszło do wymiany okien, instalacji grzewczej czy docieplenia budynku.

Zmieni się też zakres świadectw energetycznych. Do tej pory znajdowały się w nich informacje dotyczące wskaźnika rocznego zapotrzebowania na energię końcową. Od 28 kwietnia dojdzie obowiązek podawania w nich rocznego zapotrzebowania na energię użytkową, końcową i tzw. nieodnawialną energię pierwotną. Konieczne będzie także podawanie m.in. udziału odnawialnych źródeł energii w rocznym zapotrzebowaniu na energię oraz danych o jednostkowej wielkości emisji CO2 budynku.

Co ważne, świadectwo energetyczne będzie ważne przez 10 lat od jego sporządzenia. Jednak dokument, który powstał przed 28 kwietnia 2023 r., może stracić ważność przed upływem 10 lat, jeżeli nieruchomość przeszła remont po przygotowaniu świadectwa energetycznego.

Zdaniem resortu rozwoju świadectwa energetyczne staną się bardzo ważnym dokumentem, który przyczyni się m.in. do oszczędności energii i promowania w Polsce energooszczędnego budownictwa.

Jednak problemy z interpretacją nowych przepisów mogą stać się poważną przeszkodą do realizacji tych celów.

— Nowe przepisy są nieprecyzyjne i wewnętrznie sprzeczne. W efekcie nie do końca wiadomo, w jakich sytuacjach trzeba będzie sporządzać świadectwo energetyczne — mówi w rozmowie z money.pl Piotr Pałka, radca prawny i wspólnik DERC PAŁKA Kancelarii Radców Prawnych.

Jako przykład podaje art. 3 ustawy o świadectwie charakterystyki energetycznej, gdzie pojawia się obowiązek sporządzenia świadectwa energetycznego w przypadku zbycia nieruchomości, czyli umowy sprzedaży oraz najmu. Tymczasem w art. 11 pojawia się sformułowanie o "zbyciu prawa własności", co jest — według niego — znacznie szerszym pojęciem niż sprzedaż.

Takie sformułowanie może oznaczać, że nowe przepisy obejmą także m.in. umowy dotyczące darowizn. W związku z tym może pojawić się pytanie, czy notariusz sporządzający akt notarialny dotyczący darowizny będzie zobowiązany sprawdzać, czy właściciel nieruchomości posiada aktualne świadectwo energetyczne - zastanawia się.

Dodaje, że jego zdaniem w tym wypadku mamy do czynienia z "niechlujstwem legislacyjnym". — Przepisy przygotowano bez przeprowadzenia dokładnej analizy skutków zmian lub jest to celowe poszerzenie zakresu ustawy. Jeśli wątpliwości interpretacyjne nie zostaną usunięte, może to doprowadzić do sytuacji, że notariusze będą różnie interpretować przepisy — uważa Piotr Pałka.

Piotr Pałka uważa, że niespójności w nowych przepisach jest więcej. Dotyczą one m.in. zawierania umów w formie aktu notarialnego na rynku najmu. — Zgodnie z nowymi przepisami notariusze nie mają obowiązku informowania właściciela, który wynajmuje mieszkanie, o grożących mu grzywnach z powodu braku świadectwa energetycznego (mimo że teoretycznie powinni - przyp. red.), a w przypadku sprzedaży nieruchomości już mają taki obowiązek — zauważa prawnik.

Nasz rozmówca uważa, że nowe przepisy szczególnie mocno uderzą w rynek najmu.

Jest duże ryzyko, że dojdzie do wzrostu stawek czynszów na rynku najmu. Wynajmujący prawdopodobnie podniosą czynsze, bo będą kalkulowali wzrost kosztów w związku z koniecznością przygotowania świadectw energetycznych po 28 kwietnia — ocenia.

— Wciąż nie wiadomo, kto i na jakich zasadach będzie weryfikował obowiązek posiadania świadectw energetycznych. Nikt jednak nie wie, w jaki sposób i w jakim zakresie będą przeprowadzone kontrole dotyczące obowiązku posiadania świadectw energetycznych — dodaje prawnik.

Problemy interpretacyjne w związku z nowymi przepisami zgłaszają także pośrednicy nieruchomości. Przypomnijmy, że bez świadectw energetycznych teoretycznie nie będzie można m.in. dać ogłoszenia o sprzedaży mieszkania lub domu ani go wynająć. Nie wiadomo jednak, jak to będzie egzekwowane, bo nowe przepisy niczego nie nakazują.

Właściciel nieruchomości może sporządzić świadectwo energetyczne, ale nie musi, a my nie możemy go do tego zmusić. Poza tym niby jak mielibyśmy to robić? — oburza się pani Beata, pośredniczka spod Warszawy, w rozmowie z money.pl.

Z kolei Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse, mówi, że jego agencja będzie wymagać świadectw energetycznych tylko w przypadku nieruchomości zgłoszonych do sprzedaży lub wynajmu po 28 kwietnia. — Wdrożyliśmy system, który pomoże sprzedającym w przygotowywaniu świadectw energetycznych. Będziemy pomagali klientom w przygotowaniu takiego dokumentu. Świadectwo energetyczne będzie zarazem kolejnym dokumentem, który trzeba będzie skompletować do sprzedaży nieruchomości — mówi.

Dodaje, że w przypadku nieruchomości, które już znajdują się w bazie Metrohouse, będą przeprowadzane akcje informacyjne wśród klientów. - Będziemy dążyć do tego, aby informacje o świadectwach energetycznych pojawiały się w ogłoszeniach — twierdzi.

Tomasz Błeszyński, ekspert rynku nieruchomości, uważa natomiast, że problem związany z weryfikacją obowiązku posiadania certyfikatów to "pięta achillesowa" nowych przepisów.

Do tej pory kupujący mogli żądać od sprzedających pokazania im świadectwa energetycznego. Co się więc teraz zmieni? W praktyce nic, bo jeśli nawet sprzedający nie będzie mieć świadectwa energetycznego, to i tak transakcja się odbędzie. Z kolei kupujący, jeśli nawet chciałby komuś donieść o braku świadectwa, to i tak formalnie nie ma komu — podkreśla.

Przygotowując tę publikację wysłaliśmy pytania do ministerstwa rozwoju. Zapytaliśmy resort, w jaki sposób będą egzekwowane kary za brak świadectw i jak to się będzie odbywać. Gdy dostaniemy odpowiedzi, zaktualizujemy ten materiał.

Agnieszka Zielińska, dziennikarka money.pl

Jeśli chcesz być na bieżąco z najnowszymi wydarzeniami ekonomicznymi i biznesowymi, skorzystaj z naszego Chatbota, klikając tutaj.