Poznamy prawdziwe ceny mieszkań. Eksperci wątpią w pomysł rządu

W ubiegłym roku ceny nieruchomości w Polsce rosły w dwucyfrowym tempie. Dodatkowo z powodu wzrostu stóp procentowych i wejścia w życie nowych rekomendacji KNF drastycznie skurczyła się zdolność kredytowa Polaków. W efekcie coraz mniej osób stać dziś na własne mieszkanie.

Tymczasem rząd ma pomysł, jak ukrócić drożyznę na rynku nieruchomości. Ma w tym pomóc strona internetowa z danymi na temat cen transakcyjnych mieszkań, która wystartuje z początkiem 2024 r.

Pomysł rządu uzasadniał Waldemar Buda, minister resortu rozwoju. Jak mówił, przeciętny klient nie ma dziś wiedzy, za ile realnie sprzedawane są mieszkania. - Rynek opiera się o pewnego rodzaju "bańkę", gdzie funkcjonują flipperzy i dokonywane są cesje na rynku pierwotnym, co powoduje, że spirala cen się nakręca - ocenił.

Czy rządowy pomysł rzeczywiście pomoże w walce ze wzrostem cen na rynku nieruchomości? Zapytaliśmy o to ekspertów.

Jarosław Sadowski, analityk Expandera, uważa, że pomysł rządu jest dobry, bo ułatwi zakup zwłaszcza nowych mieszkań. - Deweloperzy często na swoich stronach nie podają cen. Zdarza się, że aby je poznać, trzeba umówić się na spotkanie z handlowcem, z kolei porównanie cen z innym ofertami wymaga czasu. Na rynku dostępne są raporty cenowe, ale większość z nich powstaje na podstawie cen ofertowych - wyjaśnia.

Pomysł podoba się też deweloperom. - Większa dostępność i transparentność informacji może tylko pomóc rynkowi - ocenia Konrad Płochocki, wiceprezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Nasz rozmówca uważa jednak, że termin zaproponowany przez rząd, zgodnie z którym baza ma ruszyć w 2024 r., jest nierealny, ponieważ uruchomienie tak dużego systemu informatycznego często trwa wiele lat.

- Moim zdaniem nie będzie to miało to także większego wpływu na ceny. Powodem jest fakt, że każde mieszkanie jest po prostu inne - przypomina. Jego zdaniem w systemie mogą więc pojawić się zarówno informacje o rekordowo wysokich transakcjach, jak i tanich ofertach.

Jako przykład mogę podać cenę za mkw. niedawnej transakcji. Mieszkanie na Mokotowie wybudowane dwa lata temu zostało sprzedane za ok. 82 tys. zł za mkw. Czy to oznacza, że inni oferujący mieszkania na Mokotowie powinni teraz na tej podstawie windować ceny? - pyta.

Eksperci przypominają, że obecnie kupujący weryfikują ceny, porównując oferty sprzedaży dostępne w serwisach ogłoszeniowych. W przypadku nowych mieszkań porównują z kolei oferty deweloperów z określonej lokalizacji. - Śledzą ogłoszenia, ich liczbę i ceny przez kilka miesięcy. Potrafią ocenić, czy dana oferta jest rynkowa, czy też cena jest "przesadzona" z niewiadomego powodu — wyjaśnia Ewa Palus, kierownik Działu Consultingu w firmie RedNet.

Jej zdaniem większy dostęp do informacji o cenach transakcyjnych niekoniecznie przełoży się więc na spadek cen.

Dzięki bazie przejrzystość rynku wzrośnie, ale ceny niekoniecznie spadną. Jeżeli daje się komuś termometr do ręki, to nie oznacza jeszcze, że spadnie mu od razu temperatura - mówi.

Dodatkowo - jej zdaniem - w przypadku dużych dzielnic, gdzie dostępnych jest wiele ofert, dane na temat cen mogą okazać się niewystarczające. Powód? Często w ramach jednej dzielnicy różnice mogą sięgać nawet kilkudziesięciu procent.

Tomasz Błeszyński, ekspert nieruchomości, uważa tymczasem, że powstanie bazy cen transakcyjnych może skutecznie przyczynić się do ograniczenia handlu cesjami.

W praktyce taki biznes sprowadzał się często do rezerwowania np. 10 mieszkań, aby za jakiś czas odstąpić je innym, po dużo wyższej cenie, często o 20, 30, a nawet 40 proc. drożej. Specjalizowali się w tym spekulanci na rynku nieruchomości, czyli tzw. flipperzy - tłumaczy.

Dodaje, że tracili na tym także deweloperzy i windowało to ceny na rynku. Dlatego handel cesjami powinien odbywać się tylko w określonych przypadkach, np. sytuacjach losowych.

Uruchomienie bazy o cenach transakcyjnych, mimo że jest dobrym pomysłem, nie będzie miało większego wpływu na ceny. Powód? Ceny są regulowane główne przez czynniki rynkowe. Taki rejestr będzie przydatny, ale nie będzie lekiem na całe zło. Przyczyni się jednak do podniesienia standardów przejrzystości rynku — ocenia.

Jarosław Jędrzyński, ekspert serwisu RynekPierwotny.pl, zaznacza, że nowe rozwiązanie ułatwi chętnym poszukiwanie mieszkań i uprości proces zakupu.

Upublicznienie cen - zarówno ofertowych, jak i transakcyjnych w czasie rzeczywistym - na pewno wyjdzie na dobre rynkowi, a zwłaszcza osobom poszukującym odpowiedniego lokum. Ministerstwo rozwoju wykazuje się zarazem coraz większą przedwyborczą innowacyjnością w odniesieniu do rynku mieszkaniowego, co cieszy - twierdzi.

Ekspert przewiduje także, że rządowy pomysł przyczyni się do większej konkurencyjności cenowej zarówno deweloperów, jak i sprzedających na rynku wtórnym. - Kupującym będzie łatwiej negocjować ceny, a deweloperom trudniej podbijać cenowe stawki bez uzasadnienia. Z kolei na rynku wtórnym jawność cen transakcyjnych może spowodować nawet 20-procentową korektę w porównaniu z cenami oferowanymi w ogłoszeniach sprzedaży - ocenia.

Katarzyna Kuniewicz, dyrektor badań rynku Otodom Analytics, uważa natomiast, że ujawnianie cen transakcyjnych z rynku pierwotnego nie wpłynie na ukrócenie działalności flipperów, jak przewiduje minister Buda.

- No chyba że mówiąc o rejestrze cen, minister ma na myśli ceny, których źródłem są umowy deweloperskie. Taki rejestr byłby rzeczywiście nowością na rynku pierwotnym, możliwą do realizacji tylko poprzez wyposażenie notariuszy w dostęp do systemu pozwalającego na bieżącą rejestrację umów deweloperskich — podkreśla.

Agnieszka Zielińska, dziennikarka money.pl

Jeśli chcesz być na bieżąco z najnowszymi wydarzeniami ekonomicznymi i biznesowymi, skorzystaj z naszego Chatbota, klikając tutaj.