Banki mimo dynamicznych zmian w ostatnich miesiącach nadal oferują przystępne kredyty hipoteczne. Oprocentowanie kredytów aktualnie jest niskie, dlatego trzeba zwracać uwagę przede wszystkim na marżę kredytu. Jeśli RRP podejmie decyzje o podwyższeniu stóp procentowych, to odsetki wzrosną. Marża jest stała, dlatego finalnie kredyt hipoteczny może nie być już tak korzystny, jak nam się wydawało. Wszystkie warunki określa umowa kredytowa. Czy można ją zmienić? Tak i musi o tym wiedzieć każdy, kto spłaca kredyt hipoteczny.
Mieszkania kupujemy na kredyt, który spłacamy przez wiele lat
Na koniec 2019 r. zadłużenie Polaków spowodowanie kredytami mieszkaniowymi wynosiło 459,8 mld zł (dane BIK, Raport Kredyt Trendy 2019). Od kilku lat sprzedaż kredytów hipotecznych utrzymuje się na wysokim poziomie. Wynika z tego, że zamiast wynajmować, wolimy kupić własny kąt, nawet kosztem tak poważnego zobowiązania, jakim jest kredyt hipoteczny.
Rynek mieszkaniowy rozwija się, ceny są wysokie, a zainteresowanie klientów nie maleje. Średnia wartość kredytu mieszkaniowego w minionym roku przekraczała 282 tys. zł. Jest to prawie 9 proc. więcej niż w 2018 r. (dane ZBP, Raport InfoKredyt 2019).
Należy jednak zaznaczyć, że w związku z pandemią ceny w końcu wyhamowały, ale nie zaczęły spadać. Rynek nieruchomości jest jednym z tych sektorów gospodarki, który najmniej ucierpiał w związku z pandemią. Mimo że potencjalnych klientów może być mniej niż oczekiwano w związku z zaostrzeniem warunków kredytowych w bankach.
Aktualnie statystycznie co dziesiąty Polak ma aktywny kredyt hipoteczny.
Koszty kredytu przez wiele lat, które obejmuje umowa kredytowa, są spore, dlatego że kwota, jaką pożyczamy w banku jest wysoka. Rozkładając jej spłatę na co najmniej 20 lat, jesteśmy w stanie spłacać miesięczną ratę, na którą nas stać. Tylko przez te kilkanaście lat w naszym życiu mogą zajść różne zmiany. Rozwód lub chęć sprzedaży nieruchomości spowodują, że trzeba będzie zmienić najważniejszy dokument dla kredytodawcy oraz kredytobiorcy, czyli umowę kredytową.
Co może powodować konieczność zmian w umowie kredytowej?
Mogłoby się wydawać, że umowy podpisanej raz, nie da się zmienić. Wcale tak nie jest. Jeśli posiadamy kredyt hipoteczny, mamy możliwość zmiany warunków umowy kredytowej w trakcie jej trwania. Oczywiście muszą zaistnieć ku temu odpowiednie przesłanki.
Jednym z częstych powodów zmiany umowy kredytowej jest częściowa przedterminowa spłata kredytu, czyli tzw. nadpłata. W następstwie takich okoliczności bank zmniejszy wysokość pozostałych rat lub zmieni okres spłaty zadłużenia. Klient może też spłacić cały kredyt szybciej, niż przewiduje to harmonogram spłat.
Kredytobiorca może chcieć zawnioskować o skrócenie czasu spłaty lub jego wydłużenia. Jeśli chce skrócić okres kredytowania, musi wykazać się odpowiednią zdolnością kredytową, ponieważ raty kredytu wzrosną. W nadzwyczajnych sytuacjach bank może przychylić się również do wniosku klienta o wydłużenie czasu spłaty zobowiązania.
Dopuszczalna jest też zmiana warunków kredytu hipotecznego, jeżeli chodzi o rodzaj spłacanych lat. Zazwyczaj jest to zmiana z rat równych na raty malejące.
Kolejnym czynnikiem, który determinuje zmiany w umowie kredytowej, może być zmiana przedmiotu zabezpieczenia. Wartość nowej nieruchomości nie może być niższa niż obecnego przedmiotu zabezpieczenia. Dodatkowo nowa nieruchomość nie może być obciążana inną hipoteką ani długami.
Kolejna rzecz, jaką można zrobić ze swoim kredytem hipotecznym, jest zmiana waluty spłaty, jeśli np. zdecydowaliśmy się na kredyt we franku szwajcarskim. Można go przewalutować, ale trzeba przeanalizować, czy na pewno nam się to opłaca.
Jeśli kredyt zaciągnęło więcej niż jeden kredytobiorca, czyli np. małżeństwo a na pewnym etapie życia ich drogi się rozeszły i nie chcą, żeby łączył ich wspólny kredyt hipoteczny, to możliwe jest odstąpienie od kredytu jednego z kredytobiorców. Warunkiem jest jednak, aby pozostała strona umowy kredytowej miała wystarczającą zdolność kredytową i była w stanie sama spłacać zadłużenie.
Jeszcze innym przypadkiem jest przystąpienie do kredytu w trakcie jego spłaty. Chociaż takie sytuacje są niezwykle rzadkie. Wszystkie wymienione zdarzenia wymagają podpisania aneksu do umowy.
W trakcie spłaty kredytu możemy również zdecydować na sprzedaż nieruchomości, bo obecna może okazać się dla nas zbyt ciasna, jeśli powiększy nam się rodzina. Albo zechcemy przenieść się z mieszkania do domu jednorodzinnego. Takie sytuacje też są dopuszczalne i kredyt hipoteczny nie ogranicza nas w sprzedaży mieszkania kupionego na kredyt.
Przeniesienie kredytu do innego banku
Jeśli raty kredytu są dla nas za wysokie, a warunki niekorzystne, możemy zdecydować się na taki krok, jakim jest przeniesienie kredytu hipotecznego do innego banku.
Refinansowanie kredytu może obniżyć nie tylko comiesięczny koszt zobowiązania, ale przede wszystkim całkowity koszt kredytu. Takie działanie będzie wymagało podpisana nowej umowy kredytowej z nowym kredytodawcą, a także uregulowania sytuacji z obecnym bankiem. Dzięki refinansowaniu można spłacić aktualny kredyt, a zyskać nowy na korzystniejszych warunkach.
Niezależnie od tego, co chcemy zmienić w umowie kredytowej, musimy skontaktować się z drugą stroną umowy, czyli z bankiem i ustalić, jakie działania należy w tym celu podjąć.
Autor: Dagmara Sudoł