Idą zmiany w uldze mieszkaniowej. Ograniczą atrakcyjność inwestycji "w beton"

Ministerstwo Finansów przygotowało projekt zmian w tzw. uldze mieszkaniowej. Nowe przepisy mają wejść w życie 1 stycznia 2026 r. W praktyce ograniczą możliwość korzystania z ulgi przez osoby inwestujące w mieszkania na cele inne niż własne.

Z ulgi mieszkaniowej skorzystają tylko osoby, które będą zaspokajać własne potrzeby mieszkaniowe, co w praktyce oznacza, że nie są właścicielami innych mieszkań lub domów.

Ma ona służyć wyłącznie zaspokajaniu rzeczywistych potrzeb mieszkaniowych podatników, a nie - stanowić narzędzie do optymalizacji podatkowej.

Co do zasady sprzedaż mieszkania przed upływem pięciu lat od jego nabycia wiąże się z koniecznością zapłaty podatku dochodowego. Obecnie można jednak uniknąć tego obowiązku, jeśli w ciągu trzech lat od sprzedaży pieniądze ze sprzedaży przeznaczy się na własne cele mieszkaniowe.

Problem w tym, że w ostatnich latach własne cele mieszkaniowe zaczęto interpretować bardzo szeroko. Wykształciło się orzecznictwo, zgodnie z którym podatnicy mogą jednocześnie realizować cele mieszkaniowe w kilku mieszkaniach, a tym samym kupować kolejne lokale w celach inwestycyjnych, korzystając przy tym z ulgi.

Sformułowanie "własne cele mieszkaniowe" mają być zamienione na "zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych", a te będą rozumiane jako wydatki na nabycie nieruchomości lub gruntu pod budowę budynku mieszkalnego. Pod warunkiem, że podatnik w tym samym czasie nie będzie właścicielem innej nieruchomości o charakterze mieszkalnym.

A jeżeli będzie, to skorzysta z ulgi tylko wówczas, gdy przekaże te nieruchomości rzecz najbliższej rodziny, np. dzieci lub Skarbu Państwa czy gminy.

Wyjątki przewidziano też dla:

• małżonków, którzy mogą mieć jedną dodatkową nieruchomość, o ile jest objęta wspólnością majątkową małżeńską,
• osób posiadających udziały mniejsze niż 50 proc. we współwłasności,
• podatników, którzy otrzymali nieruchomości w drodze spadku.

W tym ostatnim przypadku faktyczna możliwość korzystania z nieruchomości może być ograniczona, a przez to nie służyć faktycznemu zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Projekt przewiduje, że zmiany będą dotyczyć przychodów ze sprzedaży nieruchomości nabytych po 1 stycznia 2026 r. Zatem wciąż jeszcze można dokonać nabycia nieruchomości mieszkaniowej i sprzedać ją przed upływem pięciu lat bez podatku, korzystając z ulgi mieszkaniowej, a więc przeznaczając kwoty osiągnięte ze sprzedaży na realizację innych celów mieszkaniowych.

Jeśli ktoś finalizuje właśnie zakup nieruchomości albo odbiera nieruchomość od dewelopera, warto zadbać o to, żeby akt notarialny został podpisany jeszcze przed końcem roku. Dzięki temu nie zamknie sobie ewentualnej możliwości skorzystania z ulgi mieszkaniowej na starych, korzystniejszych zasadach.

Projekt ustawy jest na etapie konsultacji społecznych. Żeby weszła w życie od 1 stycznia 2026 r., jak to jest planowane przez Ministerstwo Finansów, musi zostać uchwalona przez Sejm i Senat, podpisana przez prezydenta i opublikowana w Dzienniku Ustaw do 30 listopada tego roku.

Warto śledzić, jaki będzie ostateczny kształt nowych przepisów, bo i on może się zmienić w toku prac nad ustawą.

Małgorzata Samborska, doradca podatkowy