Trwa ładowanie...
Zaloguj
Notowania
Przejdź na

Inwestycje w nieruchomości tylko dla cierpliwych

0
Podziel się:

O spekulacyjnych zakupach z myślą o szybkim, dwucyfrowym zysku możemy na dłuższy czas zapomnieć. Ale nie znaczy to, że na nawet w czasach gorszej koniunktury na nieruchomościach, nie da się zarobić.

Inwestycje w nieruchomości tylko dla cierpliwych
(Forca/Dreamstime)

Szaleństwo cenowe i czasy osiąganych w kilka miesięcy kilkudziesięcioprocentowych zysków to już tylko wspomnienie. Od dwóch lat sytuacja na rynku nieruchomości jest stabilna. A po kilku lub kilkunastoprocentowych spadkach, ceny praktycznie stoją w miejscu.

Zdaniem ekspertów w najbliższych miesiącach na pewno nie będą znacząco rosły. - _ Ceny są stabilne od czerwca zeszłego roku. W najbliższych 12 miesiącach spodziewamy się stabilizacji. Ceny mieszkań w największych miastach Polski mogą urosnąć o 2,8 proc _. - przewiduje Katarzyna Siwek z Home Broker.

Niewykluczone są nawet kolejne spadki. - _ Wzrost oprocentowania kredytów wynikający z oczekiwanego wzrostu stóp procentowych ochłodzi popyt. Ceny w najlepszym razie nie zmienią się. Co więcej, nie można wykluczyć ich spadku. Niższe powinny być ceny budowanych mieszkań nowych, które rywalizują o klienta z mieszkaniami z rynku wtórnego, dostępnymi od ręki _- mówi Emil Szweda z Open Finance.

Czy wobec tego kupno mieszkania, domu lub działki z myślą o sprzedaży z zyskiem, to w tej chwili kiepski pomysł? Znawcy rynku przekonują, że nie. Ale pod warunkiem, że o ewentualnym zysku myślimy w perspektywie kilku lub kilkunastu lat. - _ Inwestowanie w nieruchomości nie powinno pociągnąć za sobą ryzyka poniesienia strat, ale nie ma też mowy o szybkim zysku - podkreśla Marta Kosińska z serwisu szybko.pl. - Można zapomnieć o zakupach spekulacyjnych. Ale można znaleźć ciekawe oferty inwestycyjne. Są one przeznaczone dla osób poszukujących instrumentów inwestycyjnych przynoszących godziwy zysk w perspektywie kilkunastu lat. Dla długodystansowców nie ma znaczenia chwilowa korekt cen. A kryzys bywa szansą na kolejne zakupy _ - dodaje Marcin Jańczuk z agencji nieruchomości Metrohouse.

Michał Michałowicz z agencji nieruchomości Jot-Be wskazuje na paradoksalnie pozytywny wpływ aktualnej sytuacji na rynku. - _ Ceny uległy korekcie, a rentowność inwestycji wzrosła zapewniając zysk przewyższający dochód z lokaty bankowej _ - podkreśla i dodaje, że na korzyść inwestorów działa też wciąż istniejący niedobór mieszkań.

Gdzie więc szukać okazji? -_ Prosta strategia kup i trzymaj sprawdza się tylko w określonych sytuacjach, natomiast zyskowne inwestycje przynosi tzw. wartość dodana. Wciąż jest miejsce na inwestycje w rodzaju zakupu zdekapitalizowanego mieszkania, jego remont i sprzedaż po wyższej cenie. Także zakup działki budowlanej i budowa domu z przeznaczeniem na sprzedaż może dać dobrą stopę zwrotu _ - wylicza Szweda. Jego zdaniem równie zyskowną strategią mogą okazać się inwestycje w nieruchomości w lokalizacjach, których atrakcyjność może wzrosnąć w niedługim czasie. Przede wszystkim za sprawą budowy nowych dróg.

Interesującą opcją może być też zakup gruntu. - _ Ziemia zawsze będzie w cenie, właśnie dlatego, że jest dobrem rzadkim. Coraz częściej rodziny poszukują kameralnych, unikatowych lokalizacji dla własnego domu – rezygnując z atrakcyjnej lokalizacji w mieście na rzecz ciszy, spokoju oraz bliskich terenów zielonych _ - mówi Marcin Olszewski, kierownik Departamentu Ekspertyz i Analiz w warszawskiej agencji Polanowscy Nieruchomości.

- T_ en segment rynku daje dosyć szeroki wachlarz możliwości. Między innymi w kwestii kwoty, którą chcemy zainwestować – można zainwestować kilka, kilkadziesiąt, kilkaset tysięcy, a nawet miliony złotych. Najkorzystniej jest kupić działkę rolną w pobliżu dużego miasta. Dobrą inwestycją mogą być również działki oddalone od dużych miast, ale dotyczy to przede wszystkim terenów rekreacyjnych. Ceny działek rolnych mogą być kilka, a nawet kilkanaście razy niższe, niż działek budowlanych - mówi ekspert szybko.pl. - Interesującą opcją jest zakup większych działek, które później można podzielić, zmienić ich przeznaczenie, wyposażyć w media, a następnie sprzedawać jako działki budowlane dla indywidualnych nabywców zainteresowanych budową domu. Jednak przy takich inwestycjach potrzebna jest wiedza nie tylko stricte z rynku nieruchomości, ale i informacje na temat strategii rozwoju regionu, rozbudowy infrastruktury, nakładów inwestycyjnych _.- zastrzega Jańczuk.

- _ Dysponując odpowiednio dużym kapitałem, można inwestować i w działki budowlane, i w budowę niewielkich osiedli domów jednorodzinnych. Czynników decydujących o powodzeniu inwestycji tego rodzaju jest bardzo wiele - liczy się przede wszystkim lokalizacja, ale także dobry projekt no i oczywiście – niezbyt wygórowana cena, która w przypadku standardowych domków (150-200 mkw.) powinna odpowiadać cenie trzypokojowego mieszkania _ - podkreśla ekspert Open Finance.

Mieszkania – warto szukać okazji

A co z mieszkaniami? - _ Wszystko zależy od przyjętej strategii. W przypadku mieszkań na wynajem należałoby wybrać mieszkania w dobrej lokalizacji z dobrą infrastrukturą - takie bowiem najszybciej znajdą najemców. W obecnych warunkach przewagę mają mieszkania z rynku wtórnego - mogą bowiem przynosić dochody już od pierwszego dnia po ich zakupie. Możliwy do uzyskania zwrot na kapitale - nie biorąc pod uwagę zmiany wartości nieruchomości - wynosi obecnie około 4 proc. netto _- wskazuje Szweda i dodaje, że licząc na lepszą stopę zwrotu, można poszukać mieszkań w lokalizacji, która dopiero zyska na atrakcyjności. - _ Poza dochodami z najmu, można liczyć w takiej lokalizacji na wzrost wartości nieruchomości i w konsekwencji na wyższą łączną stopę zwrotu _- mówi.

-_ Paradoksalnie okazuje się, że w dużych miastach rentowność najmu jest relatywnie niska w ścisłym i prestiżowym centrum miasta. Rośnie ona natomiast wraz z oddalaniem się w kierunku obrzeży. Wynika to ze znacznie większego spadku ceny nieruchomości w porównaniu do spadku kosztu najmu. Najlepszymi lokalizacjami dla nieruchomości na wynajem są więc dzielnice w pobliżu centrum i dobrze z nim skomunikowane _ - dodaje Bartosz Turek z Home Brokera.

– _ Dobrym pomysłem na inwestycję są nieruchomości zbywalne, zawsze cieszące się powodzeniem na rynku, czyli mieszkania o powierzchni od około 30 do około 50 mkw. w dobrej lokalizacji. Licząc na stały przychód z inwestycji, warto zainwestować w zakup, a następnie w wynajem biznesowy _ - dodaje Olszewski.

A rynek pierwotny? Według Siwek deweloperzy są skłonni do negocjacji w dwóch przypadkach. Po pierwsze, gdy zależy im na wyprzedaniu ostatnich mieszkań w ramach danej inwestycji. Po drugie, gdy inwestycja jest na wczesnym etapie i w ten sposób chcą zrekompensować klientowi ryzyko. W pierwszym przypadku rabaty mogą sięgać nawet 200 tys. zł. W tym drugim około 3,4 proc. wartości lokalu.

W co nie inwestować? - _ W przypadku rynku wtórnego warto omijać mieszkania w budynkach z wielkiej płyty. Krótkoterminowo są one w stanie generować relatywnie wyższe stopy zwrotu z najmu, ale potencjalnie w długim terminie trudno mówić o świetlanych perspektywach wzrostu wartości nieruchomości _ - przewiduje Siwek.

Teoretycznie lepszy zarobek może dać inwestycja w nieruchomości komercyjne - np. powierzchnie handlowe pod wynajem. - W_ grę wchodzi rentowność nawet rzędu 10 proc. rocznie. Ale są to inwestycje najbardziej podatne na ryzyko koniunktury gospodarczej i kondycji finansowej samego kontrahenta _- podkreśla Emil Szweda.

Gdzie szukać okazji? -_ Lepiej kierować się oceną indywidualnych projektów, niż zajmować ogólnymi tendencjami. Szansa na dobry zwrot z kapitału tkwi w lokalizacjach, a nie w potencjale całego rynku _ - mówi analityk Open Finance. - _ Pod względem lokalizacji inwestycji warto zwracać uwagę na tzw. rynki wschodzące, gdzie inwestycja ma szanse być pierwszą, jedną z pierwszych i znaleźć się w odpowiednim momencie, w korzystnym cyklu koniunkturalnym _- dodaje analityk Polanowscy Nieruchomości.

Według Olszewskiego warto poszukiwać atrakcyjnych terenów wraz z możliwością zastosowania niszy rynkowej. - _ Ostatnio także inwestuje się w tereny zaniedbane, zabudowane architekturą dawną, stylizując inwestycję do tradycji związanej z lokalizacją (w formie nowej zabudowy od podstaw) lub adaptując istniejącą zabudowę dla realizacji projektu (np. kompleksy hotelowo-rekreacyjne na terenach dawnych folwarków, zamków, włości _- wylicza.

A może lepsze zyski da inwestycja za granicą? - _ Potencjalnie największych zysków można spodziewać się inwestując na ryzykownych rynkach – np. Ukraina, Bułgaria, Turcja, Litwa, Łotwa, Węgry. Po dużych przecenach w tych krajach można liczyć na odbicie. Najlepiej swoje pieniądze ulokować w nieruchomości na wynajem w największych miastach lub popularnych kurortach wakacyjnych. Zysk z najmu powinien tam zawierać się w przedziale 3 – 7 proc. wartości nieruchomości rocznie _- podkreślają analitycy Home Broker.

Ale tu eksperci radzą ostrożność. -_ Inwestycje zagraniczne - w każdej dziedzinie - wymagają znakomitej orientacji w lokalnych rynkach nieruchomości, bo chociaż trendy mają charakter globalny, to o wartości nieruchomości zawsze decydują lokalne czynniki. Zatem jest to propozycja przede wszystkim dla profesjonalistów - a ze względu na koszty dodatkowe - wyposażonych w duże zasoby kapitału. W skali dziesiątek milionów złotych _ - mówi ekspert OF. - Samodzielne dokonywanie takich inwestycji jest ryzykowne, chyba że posiadamy zarówno wiedzę finansową, umiejętność analitycznego myślenia, a do tego wiedzę o danym rynku nieruchomości i tendencjach na tym rynku - dodaje Kosińska.

Jak finansować inwestycje w nieruchomości? - _ Warto korzystać z pomocy kredytu, ale tylko pod warunkiem, że przewidywane zyski z inwestycji pokryją jego koszty _ - mówi Jarosław Sadowski z Expander Advisors. - _ Ze względu na potencjalne koszty obsługi kredytu najwłaściwszą formą byłoby ulokowanie własnych, wolnych środków finansowych. Nie zawsze jednak jest to możliwe. W przypadku ubiegania się o kredyt nasz biznes-plan musi być jak dobrze skrojony garnitur. Dla banku będzie liczył się nie tylko pomysł, ale także jego skuteczna i efektywna pod względem przepływów finansowych realizacja. W odniesieniu do zakupu mieszkań z przeznaczeniem na wynajem kredyt wydaje się być dobrym rozwiązaniem, gdzie ratę kredytu pod warunkiem absorpcji rynkowej inwestycji spłaca nam tak naprawdę wynajmujący _ - podkreśla Olszewski. -_ Inwestowanie gotówki jest jednak znacznie bezpieczniejsze - w razie niepowodzenia - od lewarowania wydatków _ - podkreśla z kolei Szweda.

Szybki zysk możliwy - ale ryzyko jest spore

| Katarzyna Siwek, Home Broker: Szybki zysk z dużym ryzykiem jest możliwy w przypadku krótkoterminowej inwestycji z zastosowaniem dźwigni finansowej. Wszystko opiera się na zakupie mieszkania na rynku pierwotnym na wczesnym etapie zaawansowania projektu na przykład w systemie 10/90. Oznacza to, że nabywca w momencie podpisywania umowy z deweloperem musi wpłacić jedynie 10 proc. wartości nieruchomości, a kolejne 90 proc., gdy budowa się zakończy. Model zakłada jednak, że przed wpłatą drugiej transzy dokona się cesji praw z umowy kupna -sprzedaży mieszkania, realizując przy tym zysk. Zastosowanie dźwigni finansowej pozwala osiągnąć ponadprzeciętne zyski, ale może też narazić na poważne straty. Gdyby bowiem mieszkanie o wartości 500 tys. zł zakupione w systemie 10/90 można było sprzedać o 25 tys. zł drożej, zysk inwestora wyniósłby 50 proc.. Należy bowiem pamiętać, że w tym systemie pierwsza wpłata to zaledwie 50 tys. zł. Z drugiej strony, gdy po wpłacie pierwszej transzy nie znalazłby się wtórny nabywca,
niezbędne będzie wywiązanie się z umowy, a więc wpłacenie brakujących 90 proc. kwoty. W przypadku ich braku najczęściej przepada pierwsza wpłata w wysokości 10 proc. wartości nieruchomości. |
| --- |

eurobank
Oceń jakość naszego artykułu:
Twoja opinia pozwala nam tworzyć lepsze treści.
Źródło:
money.pl
KOMENTARZE
(0)