Polskie przepisy chroniły do tej pory nabywców mieszkań tylko na wypadek upadłości dewelopera. Problem pojawiał się w przypadku, gdy upadał bank, w którym deweloper trzymał pieniądze klientów. Budowniczy mógł odzyskać wtedy najwyżej do 100 tysięcy euro. Teraz ma się to zmienić i po 100 tysięcy euro ma dostać każdy nabywca, który już zapłacił. Projekt nowelizacji ustawy o Bankowym Funduszu Gwarancyjnym trafił właśnie do Sejmu i posłowie będą o nim dyskutować podczas środowego posiedzenia.
- Jesteśmy bardzo zadowoleni z tego, że w końcu udało się wprowadzić zapis, który chroni kupujących mieszkania przed upadłością banków - cieszy się w rozmowie z money.pl Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Na czym polega zmiana w przepisach? Deweloperzy, którzy otrzymywali pieniądze od nabywców na ich własne "M", musieli je zdeponować na bankowym rachunku powierniczym. Mogli wybrać rachunek otwarty lub zamknięty.
Korzystniejszy dla nich był otwarty, w którym pieniądze wypłacane były dopiero, gdy bank zatwierdził wykonanie określonego etapu budowy. Z kolei w zamkniętym - deweloper pieniądze od nabywców otrzymywał dopiero w momencie, gdy przekazał im akt notarialny i klucze do mieszkania.
To miało być zabezpieczenie przed ewentualną upadłością dewelopera. W takiej sytuacji niedoszli właściciele nieruchomości mieli szansę na odzyskanie przynajmniej części pieniędzy. Przepisy nie przewidywały jednak odwrotnej sytuacji - gdy to bank upada i pieniądze zdeponowane na rachunku przepadają.
- Przez wiele lat postulowaliśmy w resorcie finansów, żeby przy ustalaniu przepisów wziąć pod uwagę również możliwość upadłości banków - przypomina Konrad Płochocki. - Ministerstwo nie widziało jak dotąd ryzyka, dopiero teraz je dostrzegło.
Przy upadłości banku do gry wkracza Bankowy Fundusz Gwarancyjny. On zapewniał jednak tylko zwrot do 100 tysięcy euro, co w wielu przypadkach nie wystarczało. - Na takim rachunku przecież bardzo często są pieniądze nie od jednego, ale od kilku czy kilkunastu nabywców, co w sumie daje wiele milionów złotych - tłumaczy dyrektor generalny PZFD. - Co więc po 100 tysiącach euro, gdy trzeba wybudować za to kilka-kilkanaście mieszkań?
Oczywiście, w takiej sytuacji deweloper może zgłosić roszczenie do masy upadłości, ale w kolejce przed nim na pewno ustawi się chociażby ZUS czy skarbówka. Nie ma więc praktycznie szans na odzyskanie większej kwoty, a nawet jeśli, to może to potrwać długie lata. W latach, gdy upadłości banków były bardziej powszechne, postępowanie upadłościowe trwało średnio od 5 do 10 lat.
Gdy nowa ustawa o Bankowym Funduszu Gwarancyjnym wejdzie w życie, tego problemu ma już nie być. Wszystko przez dodany zapis w art. 26 pkt 2, który deponentami nazywa nie dewelopera, ale też tych, którzy mu zapłacili.
- Zgodnie z art. 26 ust. 2 nowej ustawy, w przypadku rachunku powierniczego, deponentem jest każdy z powierzających proporcjonalnie do udziału w kwocie zgromadzonej na rachunku - wyjaśnia Mariusz Mastalerz, rzecznik BFG.
Oznacza to, że po upadłości banku, 100 tysięcy euro od Bankowego Funduszu Gwarancyjnego będzie się więc należało nie tylko deweloperowi, ale również każdemu jego klientowi z osobna. A taka kwota to równowartość niezłej klasy mieszkania w polskim dużym mieście.
Podobne rozwiązanie funkcjonuje obecnie w przypadku współmałżonków, którzy mają jedno konto. W przypadku upadłości banku, Fundusz gwarantuje do 100 tysięcy dla każdego z nich, a nie tylko dla jednego.
- Rozwiązania przewidziane w projektowanej ustawie będą odgrywały ważną rolę w utrzymywaniu stabilności finansowej w Polsce - podsumowuje rzecznik Bankowego Funduszu Gwarancyjnego.
Banki mają wątpliwości
Taka zmiana budzi jednak opór wśród banków. To nie powinno dziwić, bo przecież właśnie one "zrzucają się" się na Bankowy Fundusz Gwarancyjny, więc nowe przepisy mogą automatycznie wymagać od nich wzrostu składek. Ale to nie jedyny element, na który skarży się ZBP.
- Otrzymujemy sygnały z banków, że taki kształt ustawy budzi ich zastrzeżenia - mówi w rozmowie z money.pl Mariusz Zygierewicz, dyrektor zespołu ekonomicznego Związku Banków Polskich. - Przede wszystkim boimy się, że taki zapis może być polem do nadużyć i będzie jedynie formą rozdrobnienia kapitału, a nie rzeczywistego dbania o interes nabywców mieszkań.
Ponadto Mariusz Zygierewicz wskazuje, że w ustawie nigdzie wprost nie jest napisane, że w przypadku upadłości banków pieniądze z rachunku powierniczego dostaną również nabywcy mieszkania. - Nie dziwi mnie, że PZFD tak to interpretuje, bo często jest to dla wielu deweloperów jedyna forma ratunku - twierdzi dyrektor zespołu ekonomicznego ZBP.
Zygierewicz zwraca również uwagę na wątpliwości związane ze zgodnością nowego prawa z przepisami unijnymi. - Trzeba to jeszcze dokładnie przeanalizować pod tym kątem - apeluje dyrektor zespołu ekonomicznego Związku.
Unia wymusza zmiany
Wątpliwości przedstawiciela ZBP są o tyle ciekawe, że obecne zmiany na Polsce wymusiła właśnie Unia Europejska. Nakazała ona krajom członkowskim dostosowanie swoich przepisów do dwóch dyrektyw unijnych: w sprawie systemu gwarancji depozytów oraz w sprawie prowadzenia działań naprawczych w odniesieniu do instytucji kredytowych i firm inwestycyjnych.
Dyrektywy unijne były reakcją struktur wspólnotowych na wybuch kryzysu gospodarczego. Unia obawiała się, że banki i inne instytucje finansowe będą miały większe problemy z utrzymaniem się na rynku.
Nowelizacja jest również na sejmowych stronach oznaczona, jako przystosowanie polskich przepisów do tych unijnych. Chodzi jednak o całość ustawy o BFG, a nie tylko artykuł korzystny dla deweloperów. - Gdy prosiliśmy, by taki zapis znalazł się w ustawie deweloperskiej, słyszeliśmy, że to niezgodne z prawem unijnym. Teraz okazuje się, że wcale tak nie jest - przyznaje Konrad Płochocki z PZFD.
Co więcej, UOKiK rekomendował nowelizację już w grudniu 2014 roku, ale w zupełnie drugą stronę. - Urząd chciał całkowitej likwidacji otwartych rachunków powierniczych, co skończyłoby się upadłością co czwartego dewelopera w Polsce - przypomina dyrektor generalny PZFD. - Ostro się wtedy temu sprzeciwialiśmy i na szczęście pomysł upadł.
W środę w Sejmie zaplanowane jest pierwsze czytanie projektu nowej ustawy o BFG.