Czy program "Mieszkanie bez wkładu własnego" wpłynie na ceny nieruchomości?
Ci, którzy mimo niesprzyjającej sytuacji na rynku nieruchomości, planują zrealizować własne cele mieszkaniowe, mają nadzieję na to, że przy zmniejszonym popycie, ceny zaczną spadać. Warto jednak pamiętać, że już trzy miesiące temu wszedł w życie program "Mieszkanie bez wkładu własnego", który powinien wzbudzić zainteresowanie potencjalnych nabywców. Jednak czy sprawi, że ceny mieszkań wzrosną? Sprawdzamy.
Rządowe programy mieszkaniowe, które funkcjonowały w przeszłości przyczyniły się do zwiększenia popytu na nieruchomości
Teoretycznie od 26 maja można składać wnioski do banków w ramach programu "Mieszkanie bez wkładu własnego", co oznacza, że można już uzyskać kredyt hipoteczny z rządową gwarancją, bez konieczności wniesienia własnych środków. Mimo tego, że osiem banków już podpisało umowę z BGK, co oznacza, że wkrótce program będzie u nich dostępny, to w praktyce możliwość składania wniosków wdrożyły tylko dwie instytucje – Alior Bank i Santander Bank Polska.
Czy program ma więc szansę wpłynąć na popyt na nieruchomości, a tym samym na wzrost cen?
Czy dopłaty od państwa wpłynęły na ceny mieszkań?
Rządowe programy mieszkaniowe, które funkcjonowały w przeszłości, takie jak "Rodzina na swoim" czy "Mieszkanie dla młodych" przyczyniły się do zwiększenia popytu na nieruchomości, a tym samym na kredyty hipoteczne. Tylko pod koniec 2010 roku z powodu wprowadzenia "Rodziny na swoim" sprzedaż tych produktów bankach wzrosła o 20 proc. rok do roku. Ale program miał ograniczenia cenowe – przez co deweloperzy sztucznie obniżali ceny nieruchomości. Nie spowodowało to jednak, że mieszkania trwale staniały. Stało się odwrotnie i program w dużej mierze przyczynił się do nadmuchiwania bańki cenowej.
Z kolei "Mieszkanie dla młodych" wpłynęło na podniesienie dolnej granicy cen najtańszych lokali. W wyniku programu popyt na mieszkania był większy, szczególnie w mniejszych miastach, bo ich zakup wraz z dopłatą zaczął być bardziej dostępny.
"Mieszkanie bez wkładu własnego" wpłynęłoby na ceny, gdyby tylko działało
Jak pokazują doświadczenia z przeszłości, rządowe programy, które wiążą się z preferencjami przy zakupie czy budowie nieruchomości, pobudzają popyt. A gdy jest on większy, to i ceny w konsekwencji rosną. Musi być jednak spełniony warunek, że program musi działać.
A w przypadku "Mieszkania bez wkładu własnego" działać nie chce i to zarówno z powodu braku dostępności ofert, jak i zainteresowania klientów.
Problemem są również ustawowe limity cenowe, które nawet po podwyższeniu nie sprawią, że będzie z czego wybierać, bo większość wystawionych na sprzedaż nieruchomości wciąż jest za droga, aby załapać się do programu.
Banki i klienci mają teraz ważniejsze problemy
Kiedy PiS w zeszłym roku prezentował szczegóły Polskiego Ładu, "Mieszkanie bez wkładu własnego" miało być lekiem na główną bolączkę Polaków, czyli konieczność zgromadzenia oszczędności na wkład własny. Był to jednak czas niskich stóp procentowych i po pandemicznego ożywienia popytu na kredyty hipoteczne.
Przez rok sytuacja ekonomiczna zmieniła się diametralnie. Za nami już dziesięć miesięcy podwyżek stóp procentowych, które sprawiły, że kredyty hipoteczne stały się rekordowo drogie. Dodatkowo Komisja Nadzoru Finansowego wiosną tego roku nałożyła na banki obowiązek bardziej restrykcyjnej oceny zdolności kredytowej, co przekreśliło szanse na uzyskanie finansowania sporej grupy Polaków. Nie pomaga wysoki poziom inflacji i widmo redukcji etatów w wielu firmach. To niestety sprawia, że plany mieszkaniowe znów trzeba przełożyć na bliżej nieokreśloną przyszłość i nie zmieni tego nawet rządowa gwarancja do kredytu.
Z kolei banki nie spieszą się z wdrażaniem możliwości przyjmowania wniosków, bo zainteresowanie kredytami hipotecznymi jest teraz znikome. Zgodnie z danymi BIK banki udzieliły ich o 62,7 proc. mniej niż w analogicznym okresie zeszłego roku.
Do uruchomienia programu są także niezbędne zasoby technologiczne, które w bankach są teraz przekierowane na pilniejsze potrzeby, chociażby na obsługę wniosków o wakacje kredytowe czy przewalutowanie kredytów frankowych.
Kiedy spadną ceny mieszkań?
Skoro więc "Mieszkanie bez wkładu własnego" przynajmniej na razie nie powinno wpłynąć na ceny, to kiedy mają one szansę spaść? Prognoza cen mieszkań 2023 przygotowana przez PKO BP zakłada, że od końca II kwartału tego roku do I kwartału przyszłego, spadek cen może osiągnąć nawet 5 proc.
Bank motywuje to słabnącym popytem wynikającym z wysokich stóp procentowych i malejącej zdolności kredytowej. Dodatkowo należy uwzględnić spadek aktywności deweloperów, którzy (jak podaje GUS) w tym roku rozpoczęli o ponad 22 proc. mniej budów niż rok temu. Jakie będą ceny mieszkań w 2023 roku? Zarówno czynniki popytowe, jak i podażowe wskazują na to, że niższe niż teraz.
Co mogłoby sprawić, że wciąż utrzymywałaby się tendencja wzrostowa? Eksperci z PKO BP zaznaczają, że wciąż trzeba uwzględnić dużą nieprzewidywalność otoczenia. Ceny wciąż mogłyby rosnąć, gdyby RPP już teraz zakończyłaby cykl podwyżek, a inflacja utrzymywałaby się na wysokim poziomie, co z kolei wpływa na koszty budowy nieruchomości (materiały budowlane i robocizna). Warto też zaznaczyć, że od 1 lipca obowiązuje Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, co podnosi wydatki deweloperów, którzy mogą chcieć odzwierciedlać to w cenie dla klienta, aby nie musieć rezygnować z wysokości marży.
Podsumowując, to nie "Mieszkanie bez wkładu własnego" powinno wpłynąć na ceny nieruchomości, ale szereg wskaźników ekonomicznych, które aktualnie nieustannie się zmieniają.
Anna Serafin, ekspert porównywarki finansowej Totalmoney.pl
