Nowy program mieszkaniowy. Od euforii do zwątpienia. "To rozwiązanie dla zamożnych"

W ubiegłym tygodniu minister rozwoju Waldemar Buda przedstawił założenia nowego programu mieszkaniowego. Eksperci na gorąco komentowali, że nigdy dotąd w Polsce nie było tak atrakcyjnych kredytów ze stałym oprocentowaniem.

Głównym założeniem programu jest kredyt hipoteczny na 2 proc. Kredyt będą mogły uzyskać osoby do 45. roku życia, pod warunkiem że będzie to ich pierwsze mieszkanie. W dodatku nie będzie żadnych ograniczeń co do metrażu czy liczby osób w rodzinie. Rząd szacuje, że z nowego programu w najbliższych latach skorzysta blisko 100 tys. Polaków.

Eksperci przyznają, że przy obecnej inflacji kredyt o tak niskim oprocentowaniu jest bardzo atrakcyjną ofertą, która może dodatkowo pobudzić rynek nieruchomości.

Jednak zdaniem Barbary Bugaj, głównej analityczki ds. rynku nieruchomości w Sonar Home, nie każdy będzie mógł skorzystać z rządowej oferty.

Przede wszystkim nazwa programu może wprowadzić w błąd. Oprocentowanie kredytu będzie wynosiło 2 proc. plus marża banku. Wszystko ponad tę wartość będzie dopłacane przez państwo. Trzeba pamiętać, że kredytobiorca będzie musiał wykazać się odpowiednią zdolnością kredytową. Tymczasem sposób jej obliczania wciąż jest w tym wypadku największą niewiadomą. Gdyby zdolność była liczona według obecnej polityki banków, wówczas bardzo ciężko byłoby taki kredyt uzyskać - twierdzi ekspertka.

Jarosław Sadowski, główny analityk Expandera, także zwraca na to uwagę. - Dopłaty wpłyną na pewno na zmniejszenie rat przez 10 lat. Nie poprawią jednak zdolności kredytowej, która musi być liczona na podstawie pełnej raty, ale bez dopłat - komentuje.

Tymczasem z najnowszych zapowiedzi KNF wynika, że bufor stosowany przy wyliczaniu zdolności kredytowej (od kwietnia został podwyższony z 2,5 pkt proc. do 5 pkt proc.) może zostać obniżony dla kredytów ze stałym oprocentowaniem. W praktyce powinno to wpłynąć na zwiększenie dostępności kredytów.

Para, która w połowie ubiegłego roku mogła uzyskać 400 tys. zł kredytu, obecnie może zaciągnąć już tylko ok. 187 tys. zł. Po zmianach mogłaby jednak liczyć na ok. 230 tys. zł (gdyby bufor obniżono do 2 pkt proc.) lub 248 tys. zł (przy buforze 1 pkt proc.). Dostępność kredytów na pierwsze mieszkanie poprawiłaby się więc znacząco, chociaż wciąż daleko byłoby do poziomu stóp procentowych sprzed podwyżek - ocenia Jarosław Sadowski.

Jego zdaniem sukces nowego programu zależeć będzie jednak od tego, jaka kwota zostanie przeznaczona na dopłaty. - W przypadku poprzedniego programu "Mieszkanie dla młodych" zdarzyło się, że pieniądze na dopłaty skończyły się już w pierwszym dniu ich udostępnienia - przypomina.

Eksperci sądzą, że z nowego programu ostatecznie skorzystają głównie osoby zamożne. - Nawet jeśli wymagania będą łagodniejsze, to konieczność wykazania się zdolnością kredytową wykluczy z niego osoby biedniejsze. To oznacza w praktyce, że i tak będzie on trafiał do osób lepiej zarabiających. – ocenia Barbara Bugaj.

Tomasz Narkun, analityk rynku nieruchomości, komentuje to dosadniej.

"Windy skrzypią, tynki się sypią, sen do raju okazał się lipą. Kurz opadł, od euforii do zwątpienia: raty malejące, więc gorsza zdolność i wyższa rata - nie 2 proc., a 2 proc. plus marża; mała pula roczna; kredyt dla lepiej zarabiających; nie rozwiąże problemów mieszkaniowych" - podsumował na Twitterze.

Z kolei Adam Czerniak, dyrektor ds. badań w Polityce Insight, obliczył, że singiel, aby otrzymać preferencyjny kredyt w wysokości 500 tys. zł, będzie musiał miesięcznie wykazać się tzw. dochodem rozporządzalnym (czyli po opodatkowaniu) w kwocie co najmniej 8613 zł i dysponować 20-proc. wkładem własnym. Z kolei przy braku 20-proc. wkładu własnego dochód będzie musiał być wyższy.

Z kolei osoba zarabiająca w 2021 r. średnią krajową będzie miała zdolność kredytową w wysokości maksymalnie 187 tys. zł. Za co będzie mogła kupić 31-metrowe mieszkanie w Rzeszowie i 18-metrowe w Warszawie (pod warunkiem wyłożenia 20 proc. wkładu własnego).

W efekcie ekspert zauważa, że z nisko oprocentowanych kredytów skorzystają przede wszystkim osoby zamożne, ze średniej wielkości miast. Według niego popyt na rynku mieszkaniowym może wzrosnąć, ale tylko z powodu obawy przed zlikwidowaniem programu przez kolejny rząd.

- To jest przede wszystkim bardzo hojny program, zwłaszcza w porównaniu do poprzednich rozwiązań. Zakładając, że cały czas mamy takie warunki rynkowe jak obecnie, to przez 10 lat kredytobiorca może zainkasować dopłatę w wysokości 235 tys. zł do kredytu zaciąganego na 30 lat - zauważa z kolei Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments.

Ekspert jest także optymistą w kwestii dostępności kredytowej. - KNF wysyła sygnały, że rozważa ograniczenie buforów na podwyżki stóp procentowych, dodatkowo wynagrodzenia rosną, a banki zaczynają walczyć o klientów, dochodzą do tego zapowiedzi obniżek stóp procentowych w przyszłości. Jest więc wiele elementów, które mogą sprawić, że zdolność kredytowa wyraźnie się poprawi - ocenia.

Jednak jego zdaniem program zawiera również ryzyka. Może m.in. dochodzić do podpisywania fikcyjnych umów w celu wyłudzenia kredytów w ramach programu. Eksperta niepokoi także brak informacji na temat limitu cen nieruchomości. - Uważam, że to powinno zostać doprecyzowane, bo także może stwarzać okazję do nadużyć - ocenia.

Potencjalnych haczyków w programie może być jednak więcej. Jan Dziekoński, ekspert rynku nieruchomości, punktuje, że każdy, kto ma własne mieszkanie i następnie zawrze związek małżeński, będzie mógł kupić drugą nieruchomość, za dowolną cenę w ramach nowego programu. W efekcie, jak napisał na Twitterze, program można przemianować na: "Małżeństwo+Dacza".

Barbara Bugaj zwraca natomiast uwagę na inną kwestię. - Program ma być wprowadzony w życie w trzecim kwartale 2023 r., niektóre doniesienia mówią o lipcu. Historia pokazuje, że prace nad wdrożeniem takiej pomocy zawsze były długie. Dlatego możliwe, że w przyszłym roku nie wniesie on nic do sytuacji na rynku nieruchomości. Może jedynie spowodować odłożenie decyzji zakupowych tych osób, które mogłyby sobie pozwolić w obecnych warunkach na wzięcie kredytu na pierwsze mieszkanie. Ta grupa jest jednak niewielka. Pierwsze środki na program zostały zabezpieczone na 2024 r. - jest to na razie 800 mln zł - podsumowuje.

Agnieszka Zielińska, dziennikarka money.pl

Jeśli chcesz być na bieżąco z najnowszymi wydarzeniami ekonomicznymi i biznesowymi, skorzystaj z naszego Chatbota, klikając tutaj.