Rząd rozprawi się z patodeweloperką? Szykuje nowe przepisy

Patodeweloperka to temat, który powraca jak bumerang. Pod tym pojęciem kryje się jednak wiele przejawów naginania prawa przez deweloperów. W money.pl pisaliśmy m.in. o mikroskopijnych apartamentach na wynajem, które w praktyce okazywały się 7-metrowymi klitkami, a także o tzw. wyciskaniu PUM-u, czyli budowaniu jak największej liczby mieszkań na jednej działce. Efektem było powstawanie coraz mniejszych, często niedoświetlonych lokali.

Temat wywołuje duże emocje, co znajduje odzwierciedlenie także na internetowych forach. Resort rozwoju postanowił w końcu ukrócić ten proceder. Niedawno poinformował, że szykuje przepisy, których celem jest rozprawienie się z patologiami na deweloperskim rynku.

Ministerstwo rozwoju zapowiedziało, że nowe przepisy uregulują kwestię odległości pomiędzy budynkami, a także doświetlenia mieszkań. Resort chce również zablokować trend budowania tzw. mikroapartamentów na wynajem. Chodzi o lokale o powierzchni od kilku do kilkunastu metrów, które są obiektami usługowymi z możliwością odliczenia VAT. Jednak w rzeczywistości są one wykorzystywane jako mieszkania wynajmowane krótkoterminowo.

Waldemar Buda, wiceminister rozwoju, wypunktował niedawno najważniejsze grzechy deweloperów w komentarzu udzielonym Interii. - Nie wierzę, że uczciwi, solidni deweloperzy będą mieli coś przeciwko tym zmianom. Raczej chodzi o tych, którzy eskalowali dochód kosztem dziwactw, na które będziemy patrzyli jeszcze przez wiele lat, jak odległość pięciu metrów pomiędzy budynkami czy odległość pół metra pomiędzy balkonami oraz brak dobrego doświetlenia budynków, a także budynki w granicy czy przy drodze publicznej - powiedział.

Jego zdaniem jedną z ważniejszych kwestii, którą ministerstwo rozwoju chce się zająć w pierwszej kolejności, jest taka zmiana przepisów, aby nie powstawały tzw. pseudoapartamenty, czyli lokale przeznaczone na cele mieszkalne poniżej 25 mkw. powierzchni. - Takie rzeczy wyeliminujemy. Jak ktoś będzie protestować, to tylko ci, co do tej pory kombinowali na rynku - zaznaczył minister.

Zapytaliśmy ekspertów, czy te zapowiedzi rzeczywiście ukrócą powstawanie architektonicznych i budowlanych bubli.

To dobrze, że resort rozwoju bierze się za ten temat, bo deweloperzy, budując takie lokale, nagminnie naginali przepisy. Przypominam, że obowiązujące prawo nie przewiduje, aby lokale mieszkalne były mniejsze niż 25 mkw. powierzchni. Tymczasem firmy deweloperskie obchodziły te przepisy, budując dużo mniejsze lokale jako usługowe z funkcją mieszkania - mówi Tomasz Błeszyński, ekspert rynku nieruchomości.

Dodaje, że nie chodzi tylko o to, że pobyt w takim pomieszczeniu może działać klaustrofobicznie, inną kwestią jest, jak w takim "koszarowcu" się mieszka. - Dodatkowo deweloperzy, oferując takie lokale, sprzedawali pewien model biznesowy, obiecując określone zyski z ich wynajmu, co nie zawsze miało pokrycie w faktach - wyjaśnia.

Magdalena Milert, architektka, urbanistka i blogerka, ma jednak odmienne zdanie na ten temat. - Nie podzielam opinii, że nowe przepisy ukrócą patologie na rynku, bo problem jest o wiele bardziej złożony - wyjaśnia.

Jej zdaniem lokale, które mają 14 czy 10 mkw. powierzchni, w praktyce są tzw. aparthotelami. - Powstają, bo ktoś wydał na nie zgodę. Cała dokumentacja takiej inwestycji musiała przejść także proces akceptacji w urzędzie. Ponadto takie budynki zazwyczaj nie powstają na terenach przeznaczonych na zabudowę mieszkaniową, ale usługową. Dlatego nie bez powodu nazywane są lokalami inwestycyjnymi, bo służą głównie lokacie kapitału - zauważa.

Ekspertka przypomina także, że rynek najmu rozrasta się, dodatkowo coraz mniej osób stać na własne mieszkanie. - Ludzie muszą gdzieś mieszkać, więc wynajmują lub wprowadzają się z powrotem do domu rodziców - twierdzi.

Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments, uważa z kolei, że efekt nowych przepisów może być znikomy lub odwrotny do zamierzonego. Powód?

Co z tego, że deweloperom zakaże się budowania małych lokali budowanych w celach inwestycyjnych dla krótkoterminowego wynajmu, jeśli dalej będzie istniał proceder na rynku wtórnym, polegający na dzieleniu dwupokojowych mieszkań na dwie mikrokawalerki i wynajmowaniu ich oddzielnie dwóm różnym lokatorom - zauważa.

Dodaje, że sam nie lubi określenia patodeweloperka. - Jeśli ktoś jest zaradny, zaciągnął kredyt i kupił maleńki lokal, czyli taki, na jaki go stać, to czy należy go od razu określać "patowłaścicielem" lub "patolokatorem"? - pyta.

Zwraca jednocześnie uwagę na fakt, że resort rozwoju, walcząc z patologiami na rynku, może jednocześnie wylać przysłowiowe dziecko z kąpielą. - Mamy ogromny deficyt mieszkań. Jeżeli w tym momencie pojawią się np. przepisy, że mieszkania jednopokojowe będą musiały mieć minimum 30 mkw. powierzchni, a dwupokojowe 50 mkw., to takie lokale będą oczywiście bardziej komfortowe, ale zarazem dużo droższe. Mniej osób będzie stać na ich zakup, w efekcie problem mieszkaniowy jeszcze się powiększy - komentuje.

Marcin Krasoń, ekspert portalu Obido i Otodom, uważa z kolei, że wprowadzenie nowych regulacji nic nie da, jeżeli nie będzie się ich odpowiednio egzekwować, a z tym niestety w Polsce jest problem. - Porównałbym tę sytuację do obowiązujących przepisów dotyczących limitu prędkości - niby wszystko jest jasne, ale i tak kuleje egzekwowanie prawa - mówi.

Inni eksperci również podzielają tę opinię. - Chciałbym, aby wraz z nowymi regulacjami, pojawiło się lepsze egzekwowanie przepisów. Chodzi nie tylko o to, aby wprowadzać nowe regulacje w życie, ale je także odpowiednio egzekwować - podkreśla Tomasz Błeszyński.

Magdalena Milert dodaje, że warto byłoby także dofinansować sektor nadzoru budowlanego. Powód? - Jest on kompletnie niewydolny, powinno się też skontrolować wydziały architektury w gminach, które np. po ostatnich nowelizacjach - dotyczących budowy na zgłoszenie czy w ramach LEX deweloper - nie mają czasu, aby porządnie zapoznać się z dokumentacją. Dodatkowo decyzje są często wydawane z nawet kilku miesięcznym opóźnieniem - dodaje.

Tymczasem paradoksalnie rząd mógł przyczynić się do tego, że patodeweloperka dziś kwitnie. Okazuje się, że w dużej mierze może być to skutkiem zliberalizowania przepisów, które wprowadzono w 2017 r. (ich głównym celem miało być przyspieszenie procesu realizacji inwestycji). Środowisko architektów wówczas ostrzegało, że taka zmiana niestety może się tym skończyć.

Ostrzegaliśmy ministerstwo przed możliwością powstawania tzw. substandardu mieszkaniowego w związku z nowelizacją rozporządzenia o warunkach technicznych - komentuje dla money.pl Piotr Gadomski z Krajowej Rady Izby Architektów RP.

Dodaje, że głos architektów nie został wtedy uwzględniony. Jego zdaniem ze szkodą dla jakości prawa. - Obecnie przygotowywane nowe przepisy również powstają bez konsultacji z architektami i to mimo wyraźnej deklaracji z naszej strony o chęci włączenia się w proces legislacyjny na możliwie wczesnym etapie - dodaje Piotr Gadomski.

Architekt zwraca jednocześnie uwagę na kolejny problem. Architektów niepokojącą zmiany w nowelizacji ustawy prawo budowlane, które nie dość, że liberalizują proces zatwierdzania projektu zagospodarowania terenu, to jeszcze dopuszczają wykonywanie zawodu architekta przez przedstawicieli innych zawodów, w tym techników i inżynierów budownictwa.

-  Izba Architektów w tej sprawie przesłała swój stanowczy protest, stojąc na stanowisku, że jakość dobra wspólnego, jakim jest przestrzeń publiczna, jest kwestią społeczną, wartą szczególnej ochrony -  informuje Piotr Gadomski.

Przygotowując ten materiał, wysłaliśmy pytania do resortu rozwoju. Chcieliśmy m.in. poznać szczegóły założeń do projektu ustawy. Ministerstwo potwierdziło, że aktualnie trwają nad tym prace.

Resort informuje, że mają one polegać na "nowelizacji rozporządzenia ministra infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie". Zmiany mają objąć m.in. kwestie uregulowania minimalnych odległości pomiędzy balkonami, aby zapewniały odpowiednią prywatność.

Dotyczą także minimalnych wymagań, jakie powinny spełniać place zabaw dla dzieci oraz zwiększenia czasu nasłonecznienia dla pokoi mieszkalnych w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych – podaje resort.

Zapewnia jednocześnie, że projekt nowelizacji rozporządzenia zostanie poddany szerokim konsultacjom publicznym. "Wówczas każdy będzie miał możliwość przedstawienia swojego stanowiska/opinii do zaproponowanych zmian" - informuje ministerstwo.

Agnieszka Zielińska, dziennikarka money.pl

Jeśli chcesz być na bieżąco z najnowszymi wydarzeniami ekonomicznymi i biznesowymi, skorzystaj z naszego Chatbota, klikając tutaj.