Rosnące ceny materiałów budowlanych i działek sprawiły, że dziś każdy centymetr jest na wagę złota. Efektem jest budowanie przez deweloperów coraz mniejszych mieszkań i nagminne obchodzenie przepisów. Wiele firm najwyraźniej uznało, że dziś sprzeda się dosłownie wszystko. W rezultacie powstają prawdziwe dziwolągi.
W ostatnim czasie zrobiło się głośno zwłaszcza o projekcie dewelopera z Koszalina, firmy 100-SIO, która reklamuje swoją ofertę hasłem: ‘’Wynajmujemy wszystko co może być przedmiotem wynajmu". Spółka zaprezentowała m.in. projekt budynku mieszkalnego, w którym powierzchnia najmniejszego lokalu wynosi zaledwie 2,5 m kw. W efekcie w sieci rozpoczęła się gorąca dyskusja. Aktywista Jan Śpiewak napisał na Twitterze, że projekt "łączy najlepsze tradycje polskiego więziennictwa i polskiej deweloperki".
Okazuje się, że te niewielki metraż lokalu to rezultat podziału 68-metrowego mieszkania na siedem części, które będą przeznaczone pod wynajem. W efekcie jeden z "lokali" ma zaledwie 2, 4 m kw. powierzchni. Jest w nim m.in. miejsce na łóżko, na antresoli pod którą mieści się z kolei toaleta z prysznicem, wraz z "kuchnią", czyli niewielką przestrzenią, gdzie jest umieszczona m.in. szafka kuchenna. W niewielkiej przestrzeni nie znalazło się za to miejsce np. na stół, szafę czy lodówkę.
Zdaniem ekspertów to ewidentne naginanie prawa. - Ten projekt nie spełnia żadnych norm i nie może być samodzielnym lokalem mieszkalnym, bo nie ma 25 m kw. powierzchni, a jest to minimalny metraż, który dopuszczają polskie przepisy. Moim zdaniem nie może być także lokalem użytkowym - wyjaśnia Tomasz Błeszyński, ekspert rynku nieruchomości.
Dodaje, że tego typu przedsięwzięcia nazywane są na rynku tzw. pakami inwestycyjnymi. Są to mieszkania dzielone na niewielkie klitki, które następnie sprzedawane są inwestorom z opcją wynajmu. W ten sposób na lokale do wynajęcia przerabiane są garaże, strychy, a nawet lokale użytkowe nieprzystosowane do stałego pobytu osób. - Są tacy, którzy próbują zabudować nawet balkony, byle zarobić na wynajmie - twierdzi ekspert.
Podzielone mieszkania są następnie wynajmowane studentom lub osobom pracującym. Przebudowy są zazwyczaj robione na dziko, w lokalach nie ma wentylacji, ale znajduje się często np. płyta elektryczna.
- Gdy zmienia się sposób użytkowania pomieszczeń wymaga to zgłoszenia do urzędu, w przeciwnym wypadku jest to samowola budowlana. Moim zdaniem w tym wypadku to nie tylko pogoń za zyskiem, ale również problem ludzi, którzy się na to godzą - dodaje Jacek Kosiński, partner w kancelarii Jacek Kosiński Adwokaci i Radcowie Prawni, który przyznaje, że zjawisko kupowania większych lokali i dzielenia ich na mniejsze jest dziś powszechne.
- Właściciele takich mieszkań obchodzą przepisy, bo powierzchnia mieszkaniowa dzielona jest wtórnie dzielona. Nowe pomieszczenia wynajmowane są np. na doby, jako quasi hotel. Ludzie przebywają w urągających warunkach, mimo to nikt nie interweniuje. To rezultat dziurawego prawa i braku egzekwowania przepisów - oburza się Tomasz Błeszyński.
Ekspert przypomina, że w przypadku np. wynajmowania biurowych powierzchni konieczny jest odbiór m.in. sanepidu, Państwowej Inspekcji Pracy i straży pożarnej. W tym wypadku jednak żaden z wymienionych organów tym się nie interesuje.
Zbudować można wszystko, bo zawsze ktoś to kupi
Według Tomasza Błeszyńskiego proceder tzw. wyciskania PUM-u, czyli wykorzystywania jak największej powierzchni na cele mieszkaniowe, kwitnie też pod miastami.
W efekcie powstają ciągi identycznych domów na maleńkich działkach, w polu. Często są to potrójne albo poczwórne szeregowce podzielone na nieduże mieszkania. Wizualnie wygląda to fatalnie, w szczerym polu stoją rzędy identycznych domów sklejonych ścianami, które ciągną się nawet kilkaset metrów.
Deweloperzy wykorzystują w takich projektach do maksimum definicję budynku jednorodzinnego. Zgodnie z nią dom jednorodzinny to budynek wolnostojący lub w zabudowie bliźniaczej albo szeregowej stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się m.in. wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych.
- Teoretycznie, jeżeli deweloper zbuduje 10 segmentów z 20 mieszkaniami, wówczas każdy budynek jest domem jednorodzinnym w świetle prawa, mimo że w rzeczywistości jest to budynek wielorodzinny. W praktyce jest więc to trochę taki wyrób "domopodobny" - dodaje Tomasz Błeszyński.
Jacek Kosiński uważa z kolei, że takie sytuacje są skutkiem zbyt małej szczegółowości miejscowych planów zagospodarowania. Prawnik zaznacza: jeżeli deweloper będzie chciał obejść plan, to zawsze to zrobi. - Ostatnio robiliśmy audyt pod Warszawą dla parku handlowego, powstającego w chronionej strefie z uwagi na środowisko. Został on sztucznie podzielony na cztery obiekty, każdy nieprzekraczający pół hektara. Wszystko po to, aby obejść ustawę środowiskową - komentuje.
Rynek nieruchomości to zweryfikuje
Ekspertów niepokoi też fakt, że coraz więcej nowych inwestycji pod miastami realizują nieznane nikomu firmy bez doświadczenia w sektorze deweloperskim.
- Kapitał tych spółek jest minimalny. Dodatkowo duża część ich inwestycji najprawdopodobniej nie jest w ogóle objęta ustawą deweloperską. To oznacza, że nabywca w razie problemów nie będzie chroniony. Jeżeli spółka nie ma odpowiedniego kapitału to będzie trudno od niej coś uzyskać. Obawiam się, też, że tego typu "wyroby domopodobne" w przyszłości będą kłopotem dla właścicieli, zwłaszcza, jeśli będą chcieli je sprzedać. - twierdzi Tomasz Błeszyński.
Zgadza się z nim Mariusz Kurzac, dyrektor zarządzający w firmie Cenatorium. - Z punktu widzenia inwestycyjnego to nie są trafione inwestycje. Zawsze warto zadać sobie pytanie, czy w przyszłości znajdzie się nabywca na tego typu nieruchomości. - komentuje.
Dodaje, że w najbliższym czasie dojdzie do weryfikacji takich projektów. - Nie wszystko, co się sprzedawało się na etapie dziury w ziemi, w przyszłości również będzie w cenie. Nieruchomości w dobrej lokalizacji zawsze się jednak obronią - podsumowuje.