Kupują już na etapie "dziury w ziemi". Podpowiadamy, jak sprawdzić dewelopera, aby nie stracić

Małgorzata i Tadeusz kupili niedawno segment od dewelopera, w okolicach Warszawy. - Podpisaliśmy umowę i w trakcie budowy nie mieliśmy większych uwag. Jednak w momencie, gdy mieliśmy odebrać dom, jeszcze przed podpisaniem ostatecznego aktu notarialnego, okazało się, że jest on mniejszy o blisko 3,5 metra - mówią w rozmowie z money.pl.

Sprawdź ile kosztuje mieszkanie w Twojej okolicy. Zamów raport cenowy.

Sprawa wyszła na jaw w momencie przekazania im dokumentacji wykonawczej, którą wykonał geodeta. Skąd wzięła się taka różnica?

- Okazało się, że projektant dwukrotnie "doliczył" w projekcie powierzchnię klatki schodowej i "dodał" ją np. do salonu. W projekcie nie uwzględniono też grubości tynków wewnętrznych, co zmniejszyło powierzchnię domu o kolejne metry. Łącznie okazało się, że nadpłacilibyśmy za blisko pięć metrów - dodają nasi rozmówcy, który zażądali od dewelopera zwrotu pieniędzy za błędnie wyliczone powierzchnie.

- Źle obliczona powierzchnia mieszkania lub domu to częsta sytuacja, która może pojawić się na różnym etapie inwestycji. Tego typu kwestie powinny być jednak wcześniej doprecyzowane w umowie - wyjaśnia Jacek Kosiński, partner w kancelarii Jacek Kosiński Adwokaci i Radcowie Prawni.

Jego zdaniem błąd projektanta obciąża dewelopera i w takiej sytuacji jest to wada, bo otrzymujemy nie to, na co się umówiliśmy. - Czasami odstępstwa, czyli różnice w powierzchni nieruchomości wynikają np. z zastosowanej technologii. Zdarza się jednak, że do zmian dochodzi w trakcie prac budowlanych. Spotkałem się z przypadkami, gdy w trakcie odbioru straż pożarna zażądała zmian, które wymagały np. zmniejszenia powierzchni lokali, bo trzeba było przeprowadzić instalacje przez wszystkie piony - dodaje prawnik.

Dlatego, według niego, standardem jest, aby w tego typu umowach znalazł się zapis, że ostateczne rozliczenie następuje po dokonaniu obmiaru, w momencie, gdy inwestycja jest już zrealizowana. - W umowie powinno być zapisane, że różnice wynoszące - plus lub minus 2 proc. powierzchni, nie przewidują odstąpienia od umowy i nie uzasadniają zmiany ceny na niekorzyść klienta - wyjaśnia.

Według niego deweloper powinien również zabezpieczyć się przed tego typu sytuacjami. Od tego ma m.in. nadzór inwestorski, czyli inżynierów z uprawnieniami, którzy na bieżąco powinni kontrolować postępy prac na budowie.

- Zakup mieszkania lub domu to często decyzja na lata. Dlatego przy jej podejmowaniu nie warto się śpieszyć - uważa Mariusz Kurzac, dyrektor w firmie Cenatorium.

Dlatego radzi, aby dokładnie sprawdzić dewelopera, począwszy od sprawdzenia o nim informacji w Krajowym Rejestrze Sądowym i bazie Krajowego Rejestru Długów oraz BIG Infomonitor. - Uzyskamy tam informacje, kiedy firma została utworzona, jaki jest jej kapitał zakładowy, kto zasiada w zarządzie spółki, a także czy przedsiębiorstwo nie jest w stanie upadłości. Otrzymamy też informacje o ewentualnych, nieuregulowanych zobowiązaniach wobec kontrahentów i podwykonawców - dodaje.

Według niego istotną informacją jest także fakt, czy nasz deweloper jest członkiem Polskiego Związku Firm Deweloperskich, Polskiego Związku Pracodawców Budowlanych lub innych podobnych organizacji. - Przynależność do grup branżowych, certyfikaty i rekomendacje zaufanych instytucji mogą świadczyć o tym, że firma została sprawdzona i jest godna zaufania - tłumaczy Mariusz Kurzac.

Jego zdaniem dobrym źródłem informacji są także internet i media społecznościowe. Dowiemy się stamtąd, m.in. czy deweloper oddał wcześniejsze budynki w terminie i uzyskał niezbędne pozwolenia i dokumenty.

Oprócz sprawdzenia wiarygodności dewelopera powinniśmy także zweryfikować samą inwestycję. Na co należy zwrócić uwagę?

- Zacznijmy od ustalenia, czy dla naszej inwestycji prowadzony jest osobny rachunek powierniczy, który klientom gwarantuje bezpieczeństwo finansowe. Powinniśmy otrzymać także prospekt informacyjny, gdzie znajdziemy podstawowe dane o deweloperze i jego bieżącej sytuacji finansowej oraz informacje o inwestycji - dodaje Mariusz Kurzac.

Ekspert przypomina, że deweloper powinien nam także udostępnić wzór umowy deweloperskiej, żebyśmy mogli się z nią zapoznać przed jej podpisaniem. Kolejną kwestią jest informacja, czy deweloper posiada akt własności gruntu, na którym powstaje nieruchomość oraz pozwolenie na budowę.

Deweloper powinien nam także podać numer księgi wieczystej. Na tej podstawie będziemy mogli np. sprawdzić, czy widnieje wpis hipoteczny banku kredytującego naszą budowę.

Jeżeli nie chcemy mieć nieprzyjemnych niespodzianek w przyszłości, np. budowy trasy szybkiego ruchu pod naszym domem, lub budynku zasłaniającego nam widok z okna, sprawdźmy także miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który obejmuje obszar, na którym powstaje nasza inwestycja.

- Z kolei przy odbiorze lokalu zwracajmy uwagę na to, czy faktyczny stan naszego mieszkania zgadza się z tym, co deweloper obiecał nam w umowie - radzi Mariusz Kurzac.

Jego zdaniem warto w takim wypadku skorzystać z usług profesjonalistów, którzy sprawdzą za nas np. stan elektryki i wentylacji, prawidłowość przyłączy a także, czy zachowane są wszystkie piony i poziomy w lokalu. - W razie wykrycia nieprawidłowości, mamy prawo żądać usunięcia usterek na koszt dewelopera - podsumowuje.