Patodeweloperka w polu. Eksperci tłumaczą, dlaczego powstają osiedla jak "polski Biskupin"

O świdnickim osiedlu pisano już ponad rok temu, jednak obecnie temat powrócił za sprawą facebookowego wpisu na profilu Polskie Obozy Mieszkaniowe, który na co dzień piętnuje nieprzemyślane realizacje deweloperów.

Napisano w nim, że mieszkańcy świdnickiego osiedla w województwie dolnośląskim "mogą poczuć się jak dawni mieszkańcy Polski". Powód? Osiedle wybudowane jest na działce na planie półkola, co może przypominać osadę w Biskupinie. Budowa otoczona jest polami, a prowadzi do niej jedna droga dojazdowa.

"Przyczyny budowy grodów obronnych o regularnej wewnętrznej zabudowie szeregowej przez ludność kultury łużyckiej są przedmiotem sporów. Z punktu widzenia ekonomicznego zamieszkiwanie ludności rolniczej w zamkniętej przestrzeni grodu otoczonego wodą lub podmokłymi obszarami, nie jest racjonalne" – można przeczytać w obszernym poście. – "Przypuszcza się, że budowa tego typu osad mogła wynikać z zagrożenia ze strony ludów koczowniczych lub walk wewnątrz-plemiennych" – czytamy w poście. Pod nim wywiązała się burzliwa dyskusja, większość opinii nie jest jednak przychylna inwestycji.

Money.pl opisał historię osiedla już w marcu ubiegłego roku. Napisaliśmy wówczas, że powstało ono w dawnym miejscu prochowni i składu amunicji służącemu ulokowanemu nieopodal miastu, które miało kiedyś status twierdzy. Po II wojnie światowej powstała tu ferma lisów.

Ponad rok temu money.pl dotarł także do mieszkańców świdnickiego osiedla, którzy dziwili się wówczas całemu zamieszaniu. Ich zdaniem zabudowa w tym miejscu to wręcz atut. Dodatkowo według nich to dobrze, że wokoło są pola, "bo przynajmniej nikt obcy się tu nie kręci".

Za sprawą "polskiego Biskupina" jak bumerang powróciły także pytania, które stawiane są od lat. Dlaczego kolejne nowe osiedla w Polsce wyrastają na podmiejskich polach? Czy "winne" jest temu nasze prawo, czy to deweloperzy wykorzystują luki w przepisach? A także czy powinno się budować w szczerym polu, czy też nie? Zapytaliśmy o to Magdalenę Milert, architektkę, urbanistkę i blogerkę.

Winne jest zarówno prawo, jak i deweloperzy, a nawet projektanci. Inwestor postępuje w ramach przepisów prawa, inaczej nie dostałby pozwolenia na budowę. To prawo jest jednak dziurawe. Miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego nie pokrywają całych gmin, czasami są opracowywane wybiórczo dla małych terenów, jak jedna parcela, co kłóci się z interesem publicznym, jakim jest planowanie przestrzenne – odpowiada Magdalena Milert.

Dodaje, że niestety takich osiedli jak "osada w Biskupinie" jest w Polsce więcej. — Praktycznie pod każdym większym miastem można zauważyć tzw. urbanistykę łanową, czyli szeregówki na dawnym polu, tyle że odrolnionym — mówi.

Jej zdaniem nie są one tak spektakularne, jak "polski Biskupin", ale mierzą się z tym samym problemem, czyli "rozlewaniem miasta". – W praktyce to mieszkanie z dala od jakichkolwiek usług (sklep, apteka, lekarz), z czym wiąże się także problem tzw. wykluczenia komunikacyjnego – bo można dojechać do tych osiedli tylko autem, a komunikacja zbiorowa praktycznie nie istnieje – wyjaśnia.

Nasza rozmówczyni uważa jednocześnie, że ten przestrzenny bałagan sporo nas kosztuje. Z wyliczeń Polskiego Instytutu Ekonomicznego wynika, że roczne koszty chaosu przestrzennego w Polsce wynoszą aż 84,3 mld zł. W przeliczeniu na każdego mieszkańca Polski to 2,2 tys. zł. Gdyby ograniczyć zjawisko chaosu przestrzennego, polskie gminy zaoszczędziłyby rocznie co najmniej 5,8 mld zł.

Według danych PIE, tylko same koszty nadmiarowych dojazdów do pracy, będące skutkiem zjawiska "rozlewania się miast", czyli fachowo mówiąc tzw. eksurbanizacji, wynoszą przynajmniej 25,9 mld zł rocznie.

Zdaniem Magdaleny Milert skutki chaosu przestrzennego odczuwamy nie tylko finansowo, ale płacimy za to także zdrowiem przez wzrost zanieczyszczenia powietrza, które jest skutkiem m.in. zagęszczenia zabudowy oraz większej liczby samochodów i związanych z tym korków.

Jej zdaniem problemem jest także to, że biura architektoniczne nie widzą nic złego w przyjmowaniu zleceń od deweloperów, którzy planują budowę osiedli mieszkaniowych w szczerym polu. Powód?  No, bo przecież to jest zarobek, bo "wszyscy tak robią", a także "z czegoś trzeba żyć".

– Na rynku teoretycznie brakuje mieszkań, chociaż wg najnowszych danych z 2020 r. liczba pustostanów stanowi średnio 11 proc. wszystkich mieszkań, a w niektórych województwach nawet 16 proc. Szalejące ceny sprawiają, że szukamy tańszych metrów kwadratowych, a te są pod miastem – twierdzi nasza rozmówczyni.

Piotr Łuszczek, urbanista i planista przestrzenny oraz autor bloga "Plan Zabudowy" uważa z kolei, że problem jest bardziej złożony.

Budowanie w szczerym polu, czyli tzw. urbanistyka łanowa, jest pochodną kulawego systemu planowania przestrzennego, głównie zasad wydawania decyzji o warunkach zabudowy, ale także planistyki przestrzennej prezentowanej w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego – twierdzi.

Jego zdaniem samo wydawanie decyzji o warunkach zabudowy nie jest niczym złym, ale przepisy regulujące sposób ich wydawania są krytykowane przez środowisko samorządowe już od kilkunastu lat. – Opinię tę najwidoczniej podziela Ministerstwo Rozwoju i Technologii, które jest w trakcie przygotowywania kolejnego projektu zmiany ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jednym z założeń tej reformy jest właśnie zmiana zasad wydawania decyzji o warunkach zabudowy – wyjaśnia Piotr Łuszczek.

Przymnijmy, Ministerstwo Rozwoju i Technologii przygotowało w ubiegłym roku projekt reformy planowania przestrzennego, to zmiana ustawy, nazywana przez autorów "Kamieniem Milowym Reformy Planowania Przestrzennego". W Krajowym Planie Odbudowy zarezerwowano na ten cel 900 mln zł.

Nasz rozmówca zwraca jednocześnie uwagę na fakt, "polski Biskupin" powstał zgodnie z prawem. – Ten XXI-wieczny gród powstał na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Radni Gminy Świdnica, mam nadzieję, że w pełni świadomie, już w 2013 r. podjęli decyzję o umożliwieniu zabudowy tego miejsca po dawnym składzie amunicji – komentuje Piotr Łuszczek.

Z kolei dr Łukasz Zaborowski, ekspert w dziedzinie transportu i rozwoju regionalnego w Instytucie Sobieskiego, uważa, że nawet jeśli obecne prawo nie jest doskonałe, to można na jego podstawie tworzyć dobre jakościowo plany zagospodarowania przestrzennego.

– Niestety gminy, które są odpowiedzialne za planowanie przestrzenne, nie widzą w tym swojego interesu. Wolą świadomie coraz więcej terenów uwalniać pod mieszkaniową zabudowę, nie przykładając wagi do jakości planowania – mówi nasz rozmówca.

Dodaje, że problem polega także na rozbieżności interesów. – Całe władztwo planistyczne, czyli decyzje o tym, jak ma wyglądać nasza przestrzeń, zostało przekazane gminom. Z kolei podmiejskie samorządy swój interes upatrują głównie w tym, aby jak najwięcej gruntów uwolnić pod zabudowę, po to, aby mieć więcej wpływów z podatków — komentuje.

Dodaje, że mimo to gminy nadal mają odpowiednie narzędzia, aby "wymóc" ład przestrzenny oraz standard i jakość architektury, ale z nich nie korzystają.

Efektem takiej polityki gmin jest kompletny chaos planistyczny. – W Europie nie ma chyba drugiego takiego kraju, który miałby tak zniszczoną przestrzeń publiczną, zwłaszcza podmiejską – mówi Łukasz Zaborowski.

Dodaje, że zjawisko "rozlewania się" podmiejskiej zabudowy jest błędem i stanowi wyzwanie. Dlatego jest zwolennikiem tego, aby ograniczono uwalnianie nowych terenów pod zabudowę. – Niestety obecnie niemal każda gmina upatruje w tym źródło swojego sukcesu. Do systemowej zmiany w tym zakresie potrzebna jest jednak wola polityczna, a tej na razie nie ma — mówi.

Marcin Krasoń, ekspert Obido i Otodom, uważa, że "każdy kij ma zawsze dwa końce", dlatego uwalnianie kolejnych gruntów pod miastami staje się dla gmin dodatkowym obciążeniem.

Minusy budowania mieszkań w szczerym polu? Trzeba mieć świadomość, że w następnej kolejności trzeba będzie zbudować także utwardzoną drogę, a także m.in. przedszkola czy szkoły. Tego typu inwestycje wiążą się więc z dużymi kosztami i spadają na barki gmin, co niekoniecznie leży w ich interesie, gdy muszą to finansować – mówi.

Dodaje, że gdybyśmy spojrzeli na ten problem szerzej z punktu widzenia interesu ogółu, wówczas celem włodarzy powinno być głównie zagęszczanie zabudowy miejskiej, co jest uzasadnione z ekonomicznego punktu widzenia. Z tego samego powodu budowanie mieszkań pod miastem i zjawisko "rozlewania się miast" powinno być więc stopniowo ograniczane.

Agnieszka Zielińska, dziennikarka money.pl