Patowynajem. 7-metrowe kawalerki? W pogoni za zyskiem metraż nie ma znaczenia

Małe mieszkanie za małe pieniądze. W ten sposób właściciel reklamuje swoją ofertę. Za wynajem tej mikrokawalerki proponuje 1 tys. złotych miesięcznie. Mikrokawalerka powstała poprzez wydzielenie tego metrażu z innego mieszkania.

Chcesz poznać ceny nieruchomości w twojej okolicy? Sprawdź tutaj: www.urban.one

Na rynku najmu to żadna nowość. Tego typu proceder kwitnie już od kilku lat. Mieszkania i domy kupowane są w standardzie do remontu, następnie są aranżowane i dzielone w taki sposób, aby uzyskać z nich jak najwięcej samodzielnych pomieszczeń.

- Często w ten sposób powstają wieloizbowe sypialnie, quasi-hotele, które wynajmowane są następnie studentom lub osobom pracującym. Z punktu widzenia inwestycyjnego, im więcej osób ''upchniemy'' do przerobionego na pokoiki lokalu, tym uzyskamy większy zysk z takiego projektu — wyjaśnia Tomasz Błeszyński, ekspert rynku nieruchomości.

Mikromieszkania poszukiwane są przez najemców ze względu na niską cenę najmu. To także poszukiwany produkt inwestycyjny. Oferowane są inwestorom, jako tzw. gotowce w formie kilku mikrokawalerek wraz z kolejką chętnych najemców. Sprzedający je kuszą miesięcznymi dochodami z najmu i atrakcyjnym zwrotem z inwestycji nawet na poziomie ponad 7 proc.

Dalszy ciąg pod materiałem video

Efektem dzielenia mieszkań na mniejsze klitki są często zaskakujące aranżacje, takie jak np. kawalerka we Wrocławiu, reklamowana w ogłoszeniu jako nowoczesne i industrialne mieszkanie. W praktyce w mieszkaniu muszla klozetowa i kabina prysznicowa znajdowały się obok kuchni i nie były oddzielone od reszty pomieszczenia.

Z kolei blat kuchenny z wbudowaną pralką, zmywarką i mikroskopijną kuchenką znajdował się obok kabiny prysznicowej. Kawalerkę o powierzchni 12 mkw. można było wynająć miesięcznie za "jedyne" 1200 zł.

- Coraz częściej mieszkania dwupokojowe dzielone są np. na dwie oddzielne kawalerki. Zewnętrznie adres jest jeden. Jednak po wejściu do mieszkania, trafia się do przedpokoju, w którym znajdują się drzwi z osobnymi numerami – komentuje Bartosz Kurek, ekspert HRE Investments.

Jego zdaniem tego typu przeróbki to efekt tego, że wynajmujący zauważyli już kilka lat temu, że gdy podzielą mieszkanie na mniejsze pokoje, zarobią więcej, niż gdyby wynajęli całe mieszkanie.

Co ciekawe właściciele, dzieląc mieszkania na mikrokawalerki, nie wyodrębniają jednocześnie ksiąg wieczystych. Formalnie jest więc to jeden lokal, ale w rzeczywistości pod jednym numerem znajduje się kilka mniejszych mieszkań.

Tymczasem minimalny metraż mieszkania wynosi 25 mkw. powierzchni, zgodnie z przepisami, które weszły w życie w 2018 roku.

Deweloperzy omijają jednak to prawo, budując kawalerki o mniejszym metrażu, jako lokale usługowe, które nie są objęte normami dla mieszkań. Z kolei na rynku wtórnym, gdzie dominują mieszkania wybudowane przed 2018 rokiem, dzielenie mieszkań tak, że metraż spada poniżej 25 mkw., również ma się dobrze.

Jednak eksperci ostrzegają przed samowolnymi przeróbkami mieszkań. Często są one realizowane niezgodnie ze sztuką budowlaną. Podczas takiej przebudowy dochodzi m.in. do wyburzania i przestawiania ścian, zmieniane są m.in. instalacje elektryczne, gazowe i wodnokanalizacyjne. Często zmiany dotyczą też instalacji grzewczej, a w efekcie wycinane są np. niepotrzebne grzejniki.

Tego typu przeróbki to nierzadko wręcz samowole budowlane. Dlatego nabywca nieruchomości, w której przerobiono nielegalnie instalację gazową, elektryczną czy wentylację, może z czasem mieć poważny problem.

- Jeżeli wyjdzie na jaw, że mieszkanie zostało nielegalnie przerobione, wtedy nowy właściciel będzie odpowiadać za samowolę budowlaną. Część tych mieszkań może być więc poważnym problemem dla nowych właścicieli. Zamiast więc przynieść oczekiwany dochód, sprawią tylko większy kłopot — mówi Bartosz Kurek.

Z kolei Tomasz Błeszyński zwraca uwagę na kwestię bezpieczeństwa tego typu inwestycji, w kontekście innych ludzi przebywających w budynku, w którym mieszczą się wynajmowane mieszkania. Jego zdaniem zarządcy nieruchomości powinni dokonywać przeglądów takich lokali, bo tego typu prace budowlane mogą mieć negatywny wpływ nie tylko na bezpieczeństwo sąsiadów, ale i całego budynku.

Eksperci dodają, że w przypadku dużego zagęszczenia ludzi na małej powierzchni, powinniśmy być stosowanie przepisy dotyczące hoteli. Właściciele mikrolokali powinny więc je wyposażyć w zabezpieczenia przeciwpożarowe. - Moim zdaniem jest to minimum bezpieczeństwa, na którym powinno zależeć właścicielowi takiego "gotowca inwestycyjnego" – podsumowuje Tomasz Błeszyński.

Agnieszka Zielińska, dziennikarka money.pl