Czym jest prawo warstwowe? To założenie, że można oderwać własność niektórych obiektów położonych nad albo pod gruntem - poprzez nadanie im statusu odrębnej nieruchomości. Mówiąc wprost: jedną płaszczyzną nieruchomości jest na przykład podziemny parking, drugą biurowiec lub dworzec, a trzecią to, co jest na jego dachu. W ten sposób na jednym miejscu mogą inwestować trzy różne podmioty i wspólnie działać.
Nikt nie stworzył odpowiednich przepisów
W tej chwili posiadanie jakiegoś gruntu oznacza prawo do tego, co pod ziemią i co nad ziemią. Ale nie można tych płaszczyzn wyłączyć i oddzielnie sprzedać. Gdyby tak było - Kazimierz Pawlak z filmu ”Sami swoi” nie byłby zły na pilota, który wlatuje na jego niebo. W dużym uproszczeniu: mógłby je po prostu sprzedać. A na pewno to, co może powstać nad jego stodołą.
To jednak teoria, bo przepisów brak. W efekcie część inwestycji w ogóle nie może wystartować. Jakich? Budowa podziemnych parkingów pod istniejącą infrastrukturą, budowa dodatkowej i użytecznej infrastruktury pod mostami i estakadami, czy nawet futurystyczne pomysły jak budowa parków na dachach wieżowców. Dziś by takie miejsca powstały pieniądze musi wykładać właściciel, bo nie jest w stanie zapewnić bezpieczeństwa potencjalnemu inwestorowi.
- Nie ma całkowitych regulacji w kwestii prawa warstwowego w Polsce. Szczątkowe regulacje, które można znaleźć w przepisach nie odpowiadają wyzwaniom i możliwościom, które są przed nami w kontekście zabudowy nad i pod terenem należącym do Skarbu Państwa, spółek lub prywatnych osób. Brak takich regulacji rodził, rodzi i będzie rodzić liczne problemy - zaznaczał podczas debaty Andrzej Bittel, wiceminister infrastruktury.
Prawo warstwowe to szansa na inwestycje dla PKP
Jak wygląda w skrócie proces inwestycji pod budynkami mieszkalnymi? Właściciel gruntu musiałby zostać wywłaszczony, a nieruchomość przejęta przez państwo. Później rozpoczęłaby się budowa tunelu (metra, kolei, trasy), a na końcu budynek musiałby zostać ponownie przekazany byłym, wywłaszczonym już właścicielom. To praktycznie niewykonalna ścieżka.
- Prawo warstwowe pozwoliłoby rozwiązać te problemy. Pierwsze podejścia do tematu pojawiły się już w 2011 roku. Ustawa została skrytykowana, nie trafiła do dalszych prac. Zdajemy sobie sprawę, że to bardzo skomplikowana materia. Już teraz szacujemy, że to wymaga zmian w 60 ustawach - dodawał Bittel.
Prawo warstwowe byłoby ogromną szansą biznesową dla Polskich Kolei Państwowych. To jeden z największych właścicieli gruntów w Polsce. Część z nich nie można jednak w pełni wykorzystać.
- PKP są jednym z największych posiadaczy gruntów i nieruchomości w Polsce, ale warto spojrzeć na charakter tych miejsc. To w większości grunt pod torami kolejowymi. A tych w Polsce jest 19 tys. kilometrów - zaznaczał na początku debaty Krzysztof Mamiński, prezes PKP.
- Jest wiele miejsc w Polsce, gdzie linie kolejowe są położone w wykopach. Niestety nie ma możliwości nadbudowania ich np. biurowcami. W efekcie kolej przestałaby dzielić miasta na pół, a tak często się o kolei myśli - mówił.
Prezes zaznaczał, że kolei szuka sposobów na wykorzystanie swoich zasobów gruntowych. Aby tak się w pełni stało, potrzebni są inwestorzy. A ci zwykle nie są chętni do kombinacji prawnych. Gdyby uprościć przepisy, naturalne byłyby inwestycje np. w parkingi pod dworcami lub biurowce nad kolejami.
- Obecnie takiej możliwości nie ma. W efekcie szukając komercyjnego użytku dla nieruchomości mamy problem braków inwestorów. Musielibyśmy większość inwestycji finansować sami, a to ogromne środki - tłumaczył.
Inwestorów z pieniędzmi nie brakuje
Potwierdza to Marek Chibowski, prezes Xcity Investment, czyli spółki deweloperskiej z grupy PKP.
– To na nas spada ciężar komercyjnego wykorzystywania nieruchomości. Gdy szukamy partnerów, to spotykamy się z największym problemem - nie brakuje zainteresowania, ale brakuje pewności. A każdy inwestor chciałby, żeby przyjęte regulacje prawne były dla niego bezpieczne, chciałby stać się właścicielem np. nadbudowy i móc ją sprzedać za kilkadziesiąt lat - zaznaczał.
- Jest bardzo wiele dobrych, atrakcyjnych nieruchomości w największych polskich miastach, które nie mogą być wykorzystane do inwestycji – dodawał.
Prezes Mamiński uzupełnił, że od dawna pod takie inwestycje jest przygotowany jeden z dworców w Łodzi. Jednak brak regulacji sprawia, że chętnego nie ma. Pieniądze musiałaby wyłożyć kolej.
Jakub Majewski, prezes fundacji Prokolej wskazywał, że próba zarabiania na nieruchomościach kolejowych jest charakterystyczna dla wielu krajów wysokorozwiniętych.
- Koleje w tych krajach zyskują, bo angażują swoje nieruchomości w komercyjne projekty. To dodatkowe źródło dochodów i generator ruchu. W końcu do galerii, które powstaną nad torami, trzeba dowieźć ludzi - mówił. I dlatego kolejarze mogliby zyskiwać na takiej współpracy.
- Hotele nad infrastrukturą kolejową, parkingi podziemne pod, pomysłów jest wiele, a rolą PKP jest dbanie o rozwój kolei w Polsce. Dziś takie rozwiązania są możliwe, ale we wszystkie rozwiązania musiałby się zaangażować przewoźnik. Wolimy inny układ - to jest nasze, a ty buduj sobie nad, dysponuj jak chcesz przed lata, a zapłacisz nam tyle, a tyle - mówi Mamiński.
Prezes PKP zarysował również wizję wykorzystania dachów budynków.
To futurystyczny pomysł, ale tworzenie i zarządzanie ogrodami na dachach byłoby pewną alternatywą. Nie każdy właściciel biura musi się tym zajmować, a może potencjał inwestycyjny dostrzeże ktoś inny - mówił.
Jak się okazało - problem braku odpowiednich przepisów doskonale znany jest samorządowcom.
Ci, którzy przybyli na panel, potwierdzali, że kłopot jest realny, a potrzeba reformy ogromna. Dlatego wiceminister Bittel wielokrotnie podkreślał, że prace będą trwały. Jednak ze względu na ogrom materiału - to projekt na lata i ponad podziałami politycznymi.
_ W debacie podczas EKG wzięli udział: wiceminister infrastruktury Andrzej Bittel, prezes zarządu PKP SA Krzysztof Mamiński, prezes Xcity Investment Marek Chibowski oraz Jakub Majewski z Fundacji Prokolej. _