Dłuższe umowy najmu tylko dla przedsiębiorców

Nowelizacja przepisów Kodeksu cywilnego (dalej: k.c.) o najmie umożliwiła przedsiębiorcom zawieranie długoterminowych umów najmu na czas oznaczony. Nowa regulacja obowiązuje od 1 stycznia 2009 roku.

Zgodnie z dodanym do art. 661 k.c. § 2 najem zawarty między przedsiębiorcami na czas dłuższy niż lat trzydzieści poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony. Dotychczas zawarcie umowy najmu na czas oznaczony możliwe było na maksymalny - dziesięcioletni okres.

Przedsiębiorcy zawierający umowy najmu długoterminowego powinni jednak być ostrożni. Co do zasady bowiem zawarcie przez przedsiębiorcę umowy najmu np. maszyn na 25 lat będzie wiązało strony przez cały ten okres. W tym stosunkowo długim czasie może się jednak okazać, że maszyny nie są już przedsiębiorcy potrzebne, np. na skutek zmiany profilu produkcji.

Dlatego też zawarcie długoterminowej umowy najmu musi być gruntownie przemyślane przez przedsiębiorcę i poprzedzone analizą rzeczywistych, ekonomicznych potrzeb korzystania z cudzej rzeczy w perspektywie nawet kilkudziesięciu lat.

Praktycznym rozwiązaniem omawianego problemu może być wprowadzenie do umów najmu klauzuli umożliwiającej przedsiębiorcy wypowiedzenie najmu z przyczyn z góry przewidzianych w umowie. Należy bowiem pamiętać, że jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony (a tak jest zawsze w przypadkach najmu długoterminowego) zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie (art. 673 § 3 k.c.).

W praktyce stosuje się następujące rodzaje klauzul wcześniejszego (przedterminowego) wypowiedzenia najmu:
- klauzula konkretnych przyczyn polegająca na wyszczególnieniu konkretnych okoliczności, których wystąpienie upoważnia najemcę do wypowiedzenia umowy najmu (np. wypowiedzenie najmu w razie zmiany siedziby przedsiębiorcy lub zmiany przedmiotu prowadzonej działalności gospodarczej)
;
- klauzula _ ważnych powodów _ polegająca na umieszczeniu w umowie najmu ogólnego upoważnienia najemcy do wypowiedzenia najmu z bliżej niesprecyzowanych, ale istotnych dla niego okoliczności (które najemca winien sprecyzować dopiero w oświadczeniu obejmującym wypowiedzenie).

Stosowanie klauzuli ważnych powodów było dotychczas dyskusyjne. Jednakże za dopuszczalnością zastrzegania w umowach najmu na czas oznaczony klauzuli dostatecznie _ ważnych powodów _, uzasadniających złożenie wypowiedzenia przez jedną ze stron stosunku najmu przed nadejściem terminu końcowego opowiedział się Sąd Najwyższy (tak w uchwale z dnia 21 listopada 2006 roku, sygn. III CZP 92/06).

Na zakończenie warto przypomnieć, że powyższe uwagi dotyczące najmu terminowego odnoszą się również do dzierżawy, gdyż zgodnie z art. 694 k.c. do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie. Tak więc przedsiębiorcy decydujący się zawrzeć długoterminowe umowy o korzystanie z cudzej rzeczy winni już na etapie formułowania postanowień umowy najmu, względnie dzierżawy zabezpieczyć swoje interesy poprzez zwarcie klauzuli wcześniejszego wypowiedzenia o odpowiedniej treści, dostosowanej do przyszłych, nawet hipotetycznych zdarzeń, które mogą mieć istotny wpływ na prowadzoną działalność gospodarczą.

Autor jest prawnikiem z kancelarii BSO Prawo & Podatki Bramorski Szermach Okorowska