Zniesienie współwłasności. Kiedy jest możliwe?

Warto wiedzieć, że nie zawsze można znieść współwłasność. Nie ma takiej możliwości w przypadku zniesienia współwłasności przymusowej, która powstaje w przypadku wspólnoty mieszkaniowej.

Żeby dokonać zniesienia współwłasności, najpierw trzeba będzie sprawdzić, czy podział nieruchomości jest możliwy. Taki podział może być utrudniony, w związku z ograniczeniami związanymi np. z wielkością nieruchomości, także planami zagospodarowania przestrzennego. Sporo problemów może też być związanych z podziałem budynku.

Współwłasność może być zniesiona przed notariuszem. W sytuacji, gdy taka nieruchomość jest duża, to każdy współwłaściciel może otrzymać część gruntu, która przypada na jego udział. Jeśli współwłaściciele się dogadają, to jeśli któryś zrezygnuje z własności nieruchomości, może zadowolić się spłatą wartości przez współwłaściciela. Gdy nieruchomość jest mała, a podział fizyczny niemożliwy, to własność przypadnie jednemu ze współwłaścicieli.

Gdy chcemy zrobić podział nieruchomości to najlepiej dokonać tego jeszcze zanim przygotowany będzie akt notarialny znoszący współwłasność. Współwłasność dotyczyć będzie całości gruntu albo budynku. Każdemu współwłaścicielowi będzie należał się udział w nieruchomości.

Kolejnym krokiem będzie sporządzenie aktu notarialnego. W takim akcie będą zawarte zasady podziału. Zależeć one będą od ustaleń, które zostaną poczynione przez zainteresowanych. W akcie notarialnym będą też wzajemne rozliczenia. Na podstawie aktu sporządzone będą też księgi wieczyste lub jeśli już istnieją, będą wprowadzone zmiany w liście właścicieli. Przy okazji może też być konieczne przeliczenie wartości nieruchomości dla celów podatkowych. Może to mieć związek z koniecznością odpowiednich rozliczeń na podstawie ustawy o spadkach i darowiznach.

Jeśli właściciele są skonfliktowani tak bardzo, że nie pozwala im to na zniesienie współwłasności, to każdy z nich może sądownie domagać się zniesienia takiej współwłasności. Zależnie od tego, jaki charakter ma określona nieruchomość, a także ilu jest współwłaścicieli i w jakiej są sytuacji finansowej, sąd może podzielić nieruchomość.

W zależności od charakteru nieruchomości i liczby współwłaścicieli, a także ich możliwości finansowych, sąd może dokonać podziału na następujących zasadach:

• poprzez dokonanie fizycznego podziału nieruchomości między współwłaścicieli;
• poprzez dokonanie fizycznego podziału, pomiędzy niektórych współwłaścicieli, ze spłatą pozostałych;
• poprzez przyznanie nieruchomości jednemu, lub kilku współwłaścicielom ze spłatą pozostałych. Wpis sądowy kosztuje 1000 zł, a jeśli jest poparty wspólnym planem podziału to 300 zł.

We wniosku prosi się o zniesienie współwłasności nieruchomości. Trzeba określić sposób, w jaki będzie przeprowadzony podział, określić powierzchnię i obręb działki, wskazać wysokość ewentualnych spłat.

W uzasadnieniu trzeba przybliżyć stan faktyczny, czyli podać informację o tym, jaki kto ma udział, skąd wynika współwłasność. Dołącza się do tego odpis z księgi wieczystej, także podstawę współwłasności (może to być np. postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku). Trzeba też dokładnie opisać nieruchomość, wskazując jej powierzchnię, położenie. Dobrze jest też opisać plan podziału. Warto też dodać, dlaczego ma być ona przyznana jednemu współwłaścicielowi. Przy okazji trzeba też określić wysokość spłat. Opiera się ją o wartość nieruchomości. Dodatkowo trzeba też dodać odpis z księgi wieczystej i ewentualnie wycenę nieruchomości.

Gdy sąd wyda postanowienie o zniesieniu współwłasności, można wtedy dokonać wpisu nowych właścicieli do księgi wieczystej, a także założyć księgi dla powstałych (wydzielonych) nieruchomości.