PKO BP: Możliwości realizacyjne deweloperów to 2-2,1 mln m2 magazynów w 2020 r. 

"Na koniec I poł. 2020 r., licząc 4 kwartały skum., nowa podaż wyniosła 2,46 mln m2, była to rekordowa podaż za kolejne 4 kwartały. W I poł. 2020 r. nowa podaż była również rekordowa za I poł. roku, jak na pierwszą połowę roku, wynosząc 975 tys. m2 po wzroście o 10% r/r. [...] Plany deweloperów na cały 2020 są umiarkowane, ich możliwości realizacyjne można ocenić na około 2-2,1 mln m2 (wobec 2,34 mln m2 w 2019). Podaż w II poł. 2020 r. będzie sporo niższa od rekordowej podaży w II poł. 2019 r." - czytamy w raporcie.

COVID-19 dosyć silnie ograniczył przewidywaną podaż oraz powierzchnie w budowie. Pomiędzy I kw. 2020 r. a II kw. 2020 r. ilość powierzchni w budowie spadła z 2 mln m2 do 1,6 mln m2, podano także.

"Na koniec I poł. 2020 r. zasoby nowoczesnych powierzchni magazynowych na 12 wiodących rynkach magazynowych wyniosły 19,45 mln m2. Licząc 4 kwartały skum. zasoby wzrosły o rekordowe 2,57 mln m2. W I poł. 2020 r. zasoby na monitorowanych rynkach wzrosły o 954 tys. m2. Wzrost zasobów był rekordowy dla jakiejkolwiek I poł. roku. Krajowy rynek przemysłowy pozostaje stosunkowo słabo nasycony powierzchniami. Nowoczesne zasoby przemysłowe pod koniec I poł. 2020 r. wynosiły 0,51 m2 na mieszkańca kraju (jest to około 54% poziomu rynku niemieckiego)" - czytamy także.

Licząc 4 kwartały skum. absorpcja wyniosła 2,04 mln m2, po wzroście o 3,7% r/r. Był to wynik bliski rekordu z 2018. Wynik absorpcji za I poł. 2020 r. (976 tys. m2) był najwyższym w historii za I poł. roku. Odnotowała również wysoką dynamikę wzrostu 15,6% r/r.

Na koniec III kw. 2020 r. obiekty realizowane na zasadach spekulacyjnych zdecydowanie zmniejszył udział z 49% na koniec 2019 do 30%.

Popyt brutto w I poł. 2020 r. wyniósł 2,19 mln m2, po wzroście o 23,5% r/r. Był to rekordowy wynik popytu brutto dla I poł. roku, za wyjątkiem I poł. 2018, podano także.

"W naszej ocenie, absorpcja w 2020 pozostanie na wysokim poziomie, zbliżonym do 2019. Sektor magazynowy ucierpi zdecydowanie najmniej w wyniku epidemii COVID-19" - podkreślają analitycy PKO BP.

Na koniec I poł. 2020 r. współczynnik pustostanów spadł do 6,86%. W trakcie I poł. 2020 r.. Odnotowano spadek współczynnika o 38 pb. Mimo to, ze względu na wzrost w 2019, współczynnik pustostanów jest o 94 pb wyższy od średniej za lata 2016-2019 (5,94).

W Polsce Centralnej pustostany w I poł. 2020 r. spadły bardzo silnie (o 550 pb). Realizowane tam spekulacyjne obiekty znalazły najemców.

W wyniku COVID-19 wyraźne spadki popytu z sektora automotive zostaną zastąpione wzrostem popytu najemców z e-commerce oraz operatorów logistycznych, co spowoduje jedynie niewielki wzrost pustostanów w najbliższych kwartałach.

W I poł. 2020 r. czynsze efektywne pozostawały bez zmian. Ze względu na silne osłabienie PLN/EUR czynsze wyrażone w złotych wzrosły o około 5%.

"Naszym scenariuszem bazowym przyszłej ścieżki (perspektywa połowy 2021) wartości czynszowych wyrażonych w EUR jest ich dalsza stabilizacja na większości rynków" - czytamy w raporcie.

Główne czynniki szans i zagrożeń są - zgodnie z raportem - następujące:

- z nadejściem drugiej fali epidemii COVID-19 sytuacja makroekonomiczna pozostaje niepewna. Wraz ze spadkiem produkcji przemysłowej część najemców magazynowych może mieć problemy z obsługą czynszów oraz zawiesić plany rozwojowe.

- mimo powyższego, na tle wszystkich sektorów nieruchomości komercyjnych, krótkoterminowy negatywny wpływ epidemii COVID-19 na sektor magazynowy będzie najmniejszy. W odróżnieniu od sektora biurowego, sektor logistyczny nie ucierpiał z tytułu pracy zdalnej, a w odróżnieniu od sektora handlowego przestoje produkcyjne w przemyśle były ograniczone. Obok negatywnych skutków epidemii sektor magazynowy wręcz zyskał na zdynamizowaniu rozwoju e-commerce.

- w długim okresie oczekujemy, że efekt COVID-19 dla sektora może być pozytywny. Sektor produkcyjny docelowo odbije po kilku kwartałach recesji, natomiast rozwój e-commerce powinien okazać się trwały.

- wielką szansą dla sektora jest migracja dystrybucji żywności z obecnego modelu wykorzystującego sklepy tradycyjne na e-commerce spożywczy. Pandemia zdecydowanie przyspieszyła ten proces. Popyt na powierzchnie magazynowe z tytuły spożywczego e-commerce może być bardzo znaczący.

- sygnałami pozytywnymi dla rynku jest ograniczenie startu nowych inwestycji oraz redukcja pustostanów w I poł. 2020 r.. Oddala to perspektywę silnego wzrostu pustostanów, która była obecna na rynku jeszcze pod koniec 2019.

"W naszej ocenie, jedynie gwałtowne zahamowanie absorpcji, a zwłaszcza negatywna absorpcja, lub trwałe ograniczenie kosztów budowy, mogłoby doprowadzić do istotnych spadków czynszów, które przez wiele lat były w trendzie bocznym. Przy obecnej dynamicznej restrukturyzacji handlu detalicznego w kierunku e-commerce prawdopodobieństwo negatywnej absorpcji jest niewielkie" - zakończono w raporcie.