Budowa domu bez pozwolenia. Kiedy to możliwe?

W 2015 roku wprowadzono znowelizowane przepisy, na mocy których zlikwidowano konieczność ubiegania się o pozwolenie na budowę. Zastąpiono je w wielu przypadkach zgłoszeniem budowy, które możesz uzyskać w ramach uproszczonej procedury.

Wystarczy, że do urzędu przypisanego do miejsca położenia twojej działki zgłosisz rozpoczęcie budowy lub wykonywanie robót budowlanych. Jeśli w ciągu 30 dni nie wysunie on zastrzeżeń do projektu, będziesz mógł rozpocząć prace. Niekiedy wymagane jest zgłoszenie z projektem budowlanym lub bez takiego projektu.

Budowa parterowego budynku gospodarczego na działce, najprawdopodobniej nie będzie wymagała przygotowania projektu i pozyskiwania pozwolenia na budowę. Wystarczy zgłoszenie owej budowy w urzędzie. Budowa niewymagająca przedstawienia projektu do zgłoszenia może dotyczyć wzniesienia m.in.:

·      zbiorników bezodpływowych na nieczystości ciekłe o pojemności do 10 m3;

·      oczyszczalni ścieków o wydajności do 7,50 m3 na dobę;

·      tymczasowych obiektów budowlanych, niepołączonych trwale z gruntem i przeznaczonych do rozbiórki lub przeniesienia w inne miejsce maksymalnie w terminie 180 dni od dnia rozpoczęcia budowy określonego w zgłoszeniu;

·      pomostów o maksymalnej długości 25 m i o wysokości 2,5 m, liczonej od korony do dna akwenu;

·      wolnostojących parterowych budynków gospodarczych, garaży i wiat o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki;

·      przydomowych ganków i oranżerii o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki;

·      wolnostojących parterowych budynków rekreacji indywidualnej (domków letniskowych), nie większych niż 35 m2 – na 500 m2 działki może znajdować się maksymalnie jeden taki domek;

·      ogrodzeń o wysokości powyżej 2,20 m;

·      przydomowych tarasów naziemnych o powierzchni zabudowy powyżej 35 m2.

Zgłoszenie z projektem budowlanym Oranżerię czy garaż o niewielkiej powierzchni wybudujesz na zgłoszenie budowy, bez projektu. Inaczej będzie, jeśli na swojej działce zechcesz wybudować:

·      wolnostojący budynek mieszkalny jednorodzinny, ale tylko wtedy, gdy obszar jego oddziaływania będzie mieścił się w całości na działce lub działkach, na których został on zaprojektowany;

·      sieci elektroenergetyczne obejmujące napięcie znamionowe nie wyższe niż 1 kV, wodociągowe, kanalizacyjne, cieplne, gazowe o ciśnieniu roboczym nie wyższym niż 0,5 MPa;

·      wolnostojące parterowe budynki stacji transformatorowych i kontenerowe stacje transformatorowe o powierzchni zabudowy do 35 m2;

·      obiekty budowlane usytuowane na terenach zamkniętych, w następstwie decyzji wydanej przez Ministra Obrony Narodowej lub ministra właściwego ds. wewnętrznych, ale z wyłączeniem budynków mieszkalnych, zamieszkania zbiorowego oraz użyteczności publicznej.

Natomiast pozwolenie na budowę jest konieczne, jeśli twoja inwestycja wymaga przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko, na obszar Natura 2000. Jest to obowiązkowe również wtedy, gdy roboty budowlane mają być wykonywane przy obiekcie wpisanym do rejestru zabytków bądź jeśli budowa czy roboty będą wykonywane na obszarze wpisanym do tego rejestru.

Jak zgłosić budowę na swojej działce?

Zgłoszenie budowy jest dokumentem pozwalającym zainicjować postępowanie urzędowe w celu zalegalizowania budowy lub robót budowlanych. Należy dokonać takiego zgłoszenia przed rozpoczęciem realnych prac. Jeśli postąpisz inaczej, urząd może uznać twoją inwestycję za samowolę, w następstwie czego możesz nawet zostać zobowiązany do rozbiórki obiektu.

Zamiast wniosku o pozwolenie na budowę w starostwie powiatowym, urzędzie wojewódzkim czy urzędzie miasta na prawach powiatu składasz zgłoszenie budowy.

Dodatkowe dokumenty mogą być wymagane w razie zgłoszenia budowy w otoczeniu zabytków, na obszarach morskich wód wewnętrznych i morza terytorialnego lub w wyłącznej strefie ekonomicznej. Niewykluczone że urząd będzie też wymagał złożenia projektu zagospodarowania działki lub terenu wraz z projektem domu i niezbędnymi uzgodnieniami, opiniami i pozwoleniami, albo też decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Po sprawdzeniu kompletności zgłoszenia urząd wysyła ci postanowienie wzywające do usunięcia braków, a następnie ocenia, czy możesz budować na swojej działce na podstawie zgłoszenia. Jeśli spełni ono wszystkie wymagania, to najprawdopodobniej nie zostaniesz powiadomiony o tym fakcie, ale zgłoszenie zostanie przyjęte w ramach milczącej zgody. Może też przed upływem terminu 21 dni wydać ci zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu na twoje pismo.

Po przyjęciu zgłoszenia urząd ostempluje projekt budowlany, o ile go złożyłeś, i wyda ci dziennik budowy. W tym momencie możesz już rozpoczynać działania.

Budowa bez zgłoszenia i bez pozwolenia na budowę

Istniejące przepisy prawa budowlanego pozwalają na wzniesienie niektórych obiektów na działce bez uprzedniego zgłaszania budowy w urzędzie i bez ubiegania się o pozwolenie na budowę.

Ma to związek z wprowadzonym 19 września 2020 roku katalogiem przypadków, w których takie procedury nie są już wymagane. Nie będziesz musiał przedstawiać urzędnikom ani projektu domu, ani dodatkowych dokumentów, jeśli twoja budowa mieścić się będzie w wyznaczonych nowymi przepisami ramach.

Bez pozwolenia na budowę i bez zgłoszenia wybudujesz na swojej działce między innymi:

·      obiekty gospodarcze związane z produkcją rolną i uzupełniające zabudowę zagrodową na istniejącej działce siedliskowej, w tym parterowe budynki gospodarcze o powierzchni zabudowy nieprzekraczającej 35 m2 i o rozpiętości konstrukcji nie większej niż 4,80 m;

·      wiaty o powierzchni zabudowy do 50 m2 na działce z budynkiem mieszkalnym lub przeznaczonej pod budownictwo mieszkaniowe, przy czym łączna liczba takich wiat nie może przekraczać dwóch na każde 1000 m2 powierzchni działki;

·      wolnostojące altany o powierzchni do 35 m2, ale nie może być ich więcej niż dwa na każde 500 m2 powierzchni działki;

·      altany działkowe i obiekty gospodarcze wskazane w ustawie z dnia 13 grudnia 2013 roku o rodzinnych ogrodach działkowych;

·      przydomowe baseny i oczka wodne o powierzchni do 50 m2;

Zgłoszenie budowy do urzędu zamiast czekania

Zamiast czekać nawet 2 miesiące i dłużej na pozwolenie na budowę na twojej działce, możesz w wielu przypadkach zalegalizować inwestycję poprzez jej zgłoszenie do urzędu, a niekiedy nawet bez konieczności dopełniania tej formalności. Jeśli na przykład chcesz wybudować na swojej działce niewielki domek o powierzchni nieprzekraczającej 35 m2, możesz posłużyć się wspominanym zgłoszeniem.

Zgłoszenie budowy twojego niewielkiego domku nie może być sprzeczne z założeniami miejscowego planu. Jeśli natomiast takiego planu nie ma, trzeba się postarać o decyzję o warunkach zabudowy.