Ceny mieszkań wciąż w górę. Kiedy możemy oczekiwać końca wzrostów?

Zwyżki stawek metra kwadratowego mieszkań z pierwszej ręki w minionym roku ostro przyśpieszyły, osiągając miejscami dwucyfrową, a więc od dawna niespotykaną dynamikę. Scenariusz kontynuacji tej tendencji, z uwagi na widoczną jej determinację, może wydawać się w przewidywalnej przyszłości czymś najbardziej realnym.

Faktycznie ostatnie cztery kwartały okazały się być okresem najbardziej dynamicznej zwyżki cen ofertowych nowych mieszkań od połowy 2013 roku, czyli początku sprzedażowego boomu. Jak wynika z danych portalu RynekPierwotny.pl, z szóstki największych rynków kraju tylko Łódź i Poznań zanotowały wyniki jednocyfrowe licząc rok do roku, odpowiednio o 8,5 i 4,5 proc. Tymczasem deweloperskie cenniki w Warszawie wystrzeliły w omawianym okresie o 15 proc., we Wrocławiu o 12 proc., natomiast w Krakowie o rekordowe 16,5 proc.

W ten sposób pierwotny segment krajowej mieszkaniówki dotarł nominalnie, a wiec bez uwzględnienia inflacji, do poziomów cen szczytu pamiętnej hossy, zakończonej dokładnie dekadę temu gwałtownym załamaniem koniunktury. To bardzo silna bariera zarówno w znaczeniu technicznym jak i psychologicznym. Ewentualna kontynuacja tendencji wzrostowej zostanie przez rynek najprawdopodobniej zakwalifikowana jako ewidentne pompowanie bańki cenowej, co powinno skutecznie powstrzymać kontynuację hossy. Pytanie, czy na coś takiego można w ogóle liczyć.

Za twierdzącą odpowiedzią na tak postawione pytanie przemawiają wyniki dopiero co zakończonego drugiego kwartału. Aktualne dane portalu RynekPierwotny.pl dość jednoznacznie wskazują, że kolejna fala wzrostowa cen nowych mieszkań ma się już znacznie gorzej, a wzrost stawek ofertowych od kwietnia do czerwca istotnie wyhamował. Średnio w na sześciu głównych rynkach kraju wyniósł on zaledwie 1,9 proc., przy czymceny mieszkań w Poznaniu nie uległy już zmianie, a w Krakowie nawet zniżkowały o niespełna 1 proc. Jeśli nie jest to chwilowy kaprys rynku, to jeszcze w roku bieżącym zwyżka cen nie tylko powinna zostać powstrzymana, ale niewykluczone, że być może zobaczymy już pierwsze symptomy raczej nieuniknionej cenowej korekty.

Rynek nieruchomości jest zjawiskiem cyklicznym, podobnie zresztą jak wszelkie inne rynki. Co więcej, ta cykliczność jest nieubłagana podobnie jak następujące po sobie pory roku. I tak jak po zimie przychodzi wiosna, tak po fazie depresji następuje ożywienie, a potem boom. Już na przykładzie rodzimej mieszkaniówki, pomimo swej krótkiej historii, doskonale widać nie tylko rynkową okresowość, ale także można szacować przedziały czasowe dla trwania poszczególnych faz koniunktury.

Zasadniczym parametrem oceny stanu koniunktury na rynku mieszkaniowym jest wolumen sprzedaży i jego zmiana w czasie. Jeżeli zwyżkuje on pod wpływem rosnącego popytu, to mamy boom, który z czasem wywołuje hossę i wzrosty cen, a także ożywienie inwestycji deweloperskich. Z kolei tendencja spadkowa sprzedaży nowych mieszkań, dokładnie taka jak ta trwająca obecnie, oznacza spadający popyt i koniunkturalne spowolnienie, którego niezawodnym następstwem jest cenowa bessa i postępujące ograniczanie uruchamiania nowych inwestycji mieszkaniowych przez deweloperów. Niewiadomą pozostaje tylko skala zmian i moment ich wystąpienia.

Pytanie jednak, skąd wciąż jak widać rosnące dość mocno ceny nowych mieszkań, skoro od roku mamy na rynku wyraźne spowolnienie ich sprzedaży. Otóż ceny oraz nowe inwestycje reagują na zmiany parametrów sprzedaży często z dużym poślizgiem. Przykładowo, jeżeli ostatnie ożywienie i początek sprzedażowego boomu wypadły dokładnie w połowie 2013 roku, to pierwsze odbicie w statystykach nowych inwestycji deweloperskich oraz cenowy dołek nastąpiły dopiero późną wiosną 2014 roku, a pierwsze istotne statystycznie wzrosty cen na przełomie lat 2016/2017. Czy obecnie należy oczekiwać odwrotności tamtej sytuacji?

W obecnym stanie rzeczy trudno jest więc liczyć na trwanie sprzedażowego boomu i dalsze niekończące się zwyżki cen mieszkań deweloperskich. Rynek wchodzi w okres cyklicznego spowolnienia, a dzieje się to z pewnymi oporami i wątpliwościami, które w sposób naturalny zazwyczaj towarzyszą momentom koniunkturalnego przesilenia. Pytanie, jaki charakter może to spowolnienie przybrać.

Na razie absolutnie nic nie wskazuje, aby miało to być gwałtowne załamanie koniunktury na wzór tego sprzed dekady, choć - pamiętajmy - w nieruchomościach nie ma rzeczy niemożliwych. Czeka nas jednak raczej coś w rodzaju stosunkowo łagodnego powrotu do normalności po kilku latach bicia historycznych ilościowych rekordów sprzedaży nowych mieszkań, połączonego z ograniczoną korektą cenową. Skoro bowiem mieszkania deweloperskie podrożały od początku ożywienia w 2013 roku do dziś średnio w całym kraju o około 25 proc., z czego gros wzrostów przypadło na rok ubiegły, to korekta takiej zwyżki powinna zamknąć się w zakresie od kilku do góra kilkunastu procent do roku 2023, czyli najbardziej prawdopodobnego momentu kolejnego rynkowego przesilenia.

Jarosław Jędrzynski, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

Masz newsa, zdjęcie lub filmik? Prześlij nam przez dziejesie.wp.pl