Dom do 70 m2 wybudowany na zgłoszenie można sprzedać? Łatwo nie będzie

Wybudowanie obiektu nie wymaga zawsze pozyskiwania pozwolenia na budowę, co wiąże się z koniecznością dopełniania wielu formalności. Jeśli masz projekt domu do 70 m2 powierzchni, wystarczy zgłosić inwestycję w urzędzie, aby móc realizować proces. Czy jednak dom bez pozwolenia o powierzchni do 70 m2 można sprzedać? Prawnicy ostrzegają, że mogą być z tym problemy.

Od 3 stycznia 2022 roku weszły w życie zmienione przepisy Prawa budowlanego oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Na mocy nowych uregulowań możesz wybudować dom 70 m2 lub mniejszy na uproszczonych zasadach, bez konieczności pozyskiwania pozwolenia na budowę.

Art., 29a ust. 1 zmienionego po nowelizacji Prawa budowlanego stanowi, że na podstawie samego zgłoszenia można wznieść nie więcej niż dwukondygnacyjny budynek mieszkalny jednorodzinny. Przy tym powierzchnia zabudowy nie może przekraczać 70 m2, a obszar oddziaływania musi mieścić się w całości na działce lub działkach, na których je zaprojektowano.

Dom bez pozwolenia o powierzchni do 70 m2 na zgłoszenie może zostać wybudowany jedynie wtedy, gdy do wniosku składanego w urzędzie dołączysz oświadczenie, że budowa ma zaspokoić twoje własne potrzeby mieszkaniowe.

Pojawia się zatem pytanie, czy oświadczenie to powinno być oceniane na dzień jego sporządzenia i złożenia, czy też z długofalowym obowiązywaniem? Prawnicy sugerują ostrożność w składaniu potencjalnie fałszywych oświadczeń, ponieważ grozi za to odpowiedzialność karna. Oświadczenie o budowie domu do 70 m2 w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych może stworzyć problemy z późniejszym sprzedaniem takiej nieruchomości.

Budujesz dom o powierzchni nie większej niż 70 m2? Projekt musi oczywiście spełniać ustawowe warunki. Przed rozpoczęciem realizacji takiej nieruchomości bez pozwolenia powinieneś dokładnie zapoznać się z przepisami, jakie jej dotyczą.

Prawo budowlane nie może zakazać dokonania sprzedaży domów do 70 m2, które wybudowano bez pozyskania pozwolenia. To czynność cywilnoprawna, ale problem tkwi w zapisie o "własnych celach mieszkaniowych". Przepis ten jest nieprecyzyjny i stwarza problemy interpretacyjne. Konieczne może być wskazanie, że dom modułowy do 70 m2 został wybudowany rzeczywiście na własny użytek przez inwestora, a nie na sprzedaż. Sytuacja rodzinna i finansowa takiej osoby może się jednak zmienić, dlatego z czasem taki obiekt do 70 m2 można sprzedać.

Bez wątpienia można dziś wybudować dom bez pozwolenia o powierzchni do 70 m2. Jakie warunki trzeba jednak spełnić, by taki obiekt zbyć? Wielu prawników i notariuszy mówi o braku precyzyjnych przepisów związanych ze zbyciem takich nieruchomości.

Wątpliwości powinien rozwiać sąd, który może orzec, czy oświadczenie o budowie na własne cele mieszkaniowe składane wraz ze zgłoszeniem domu bez pozwolenia do 70 m2 było prawdziwe, czy nieprawdziwe. Jeśli sąd orzeknie, że dana osoba kłamała, może to doprowadzić do ponownej oceny dokonanego zgłoszenia.

Finalnie powiatowy inspektor nadzoru budowlanego może wszcząć postępowanie dotyczące samowoli budowlanej. Domu do 70 m2 wybudowanego bez pozwolenia nie będzie można sprzedać, ponadto trzeba będzie go rozebrać na własny koszt lub próbować zalegalizować samowolę budowlaną.

Nie wszyscy przedstawiciele prawa wypowiadają się jednak w tym samym tonie na temat możliwej sprzedaży domu bez pozwolenia o powierzchni do 70 m2. Przepisy są dla nich niekompletne, co nie oznacza, że nie można sprzedać takiej nieruchomości. Wskazują na to, że z żadnego zapisu ustawy nie wynika żaden zakaz sprzedaży gotowego domu modułowego do 70 m2, który wybudowano bez pozwolenia, innej osobie, która go nie zbudowała. Prawo budowlane odnosi się przy tym wyłącznie do legalności prowadzenia samej budowy.

Interpretują oni, że ze wskazanych regulacji dotyczących konieczności zgłoszenia oświadczenia o budowie prowadzonej w celu zaspokojenia własnych potrzeb budowlanych wynika jedynie to, że inwestor dokonujący zgłoszenia musi uczynić to w celu ujętym w przepisach.

Jeśli organ administracji czy prokurator zarzucą mu, że od początku budował dom do 70 m2 w celu sprzedania go, to po ich stronie będzie leżało przedstawienie dowodów, dzięki którym wyciągną negatywne konsekwencje wobec inwestora.

Szymon Machniewski, ekspert porównywarki finansowej Totalmoney.pl.