Dziś za pół miliona kupisz średniej wielkości mieszkanie. Za kilka lat kawalerkę

Czy to dobry moment na zakup nieruchomości od dewelopera? Czy jest szansa na okazje cenowe? A może warto czekać z decyzją na lepsze czasy? – odpowiedzi na te i wiele innych pytań pojawiły się podczas konferencji "Nastroje na rynku nieruchomości. Analiza i prognozy na 2023".

Wśród zaproszonych gości znaleźli się eksperci na co dzień zajmujący się finansami, ekonomią i rynkiem nieruchomości. W dwu panelach dyskusyjnych udział wzięli: dr hab. Bogusław Półtorak z Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu, dr Jacek Furga z Centrum AMRON przy Związku Banków Polskich, Grzegorz Kiełpsz, przewodniczący Rady Nadzorczej Dom Development i prezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich, Ewa Klos-Rychter, właścicielka Kancelarii Prawnej i Biura Nieruchomości KLOS, a także Alicja Palińska z działu analiz portalu Nieruchomosci-online.pl.

Zobacz także: Indeks nastrojów pośredników w obrocie nieruchomościami (INPON)

– Deweloperów zaskoczyła sytuacja z kredytami hipotecznymi. Dziś jesteśmy zmuszeni dopasować ofertę do klienta. Uruchamiamy więc projekty najtańsze ze względu na zmniejszoną zdolność kredytową kupujących – wyjaśnia Grzegorz Kiełpsz.

Co to znaczy "najtańsze projekty"? To znaczy, że dziś najłatwiej sprzedać mniejsze mieszkania, oddalone od centrów miast, najczęściej na obrzeżach, ale z dobrą infrastrukturą społeczną. Takie, na które dziś będzie stać potencjalnych klientów.

Co natomiast się dzieje na rynku wtórnym? Jak wyjaśniła Alicja Palińska z Nieruchomosci-online.pl, zmalała liczba zapytań o nieruchomości.

— W 2022 r. ruch na portalu Nieruchomosci-online.pl jest o połowę mniejszy niż w 2020 i 2021 r., natomiast jest on na tym samym poziomie co w 2018 i 2019 r. Czyli wróciliśmy do sytuacji sprzed zawirowań w postaci pandemii i wojny. Od czerwca 2022 r. — a więc odkąd przyzwyczailiśmy się do wysokich stóp procentowych — notujemy też stałą liczbę kontaktów poszukujących z ogłoszeniodawcami, co wskazuje, że nie mamy już tych skoków, a sytuacja się normalizuje — podkreśla Alicja Palińska z działu analiz Nieruchomosci-online.pl.

Obecnie nie ma podstaw, aby mówić o wysypie ofert na sprzedaż tych właścicieli, którzy nie wytrzymują presji wzrastających rat kredytów. Natomiast od kilku miesięcy liczba ofert minimalnie spada z miesiąca na miesiąc. Kluczowy okaże się przełom roku, kiedy zakończą się wakacje kredytowe.

Jak wynika z raportu za III kwartał tego roku "Nastroje pośredników w obrocie nieruchomościami", najbardziej pogorszyły się wyniki w segmencie większych mieszkań oraz domów. Działki budowlane, do tej pory atrakcyjny kierunek lokowania kapitału, też znalazły się pod kreską. Jedynie wyższą wartość osiągnął subindeks sprzedaży kawalerek, co świadczy o większym zainteresowaniu małymi nieruchomościami, głównie w celach inwestycyjnych.

Palińska dodała, że w związku z ograniczeniami w uzyskaniu kredytów hipotecznych klienci, bardzo często inwestorzy, decydują się na płatności gotówką.

Szczególnie duży odsetek transakcji przy udziale środków własnych ma miejsce w przypadku kawalerek oraz działek budowlanych – ponad połowa pośredników biorących udział w badaniu Nieruchomosci-online.pl przyznała, że gotówka pojawia się w więcej niż 80 proc. prowadzonych przez nich transakcji.

– Gotówka rządzi także w 2022 roku – stwierdziła Alicja Palińska i zaznaczyła, że segment popytu na małe mieszkania (kupno i wynajem) w ostatnim czasie podbija także klient zagraniczny, głównie z Ukrainy. Statystyczny Jan Kowalski oczekujący na kredyt w zderzeniu z nabywcą mającym pieniądze niestety będzie przegrywał.

Dr Jacek Furga z Centrum AMRON przy Związku Banków Polskich przyznał, że faktycznie – dziś Polacy mają trzykrotnie więcej oszczędności niż wziętych kredytów.

Czy jednak zdecydują się przeznaczyć je na kupno nieruchomości? Nie wiadomo.

Jak przyznali eksperci – okazje będą się pojawiać, ale nie tak często, jak to sobie wyobrażamy. Raczej punktowo niż trendowo. I niestety, nie będą to okazje dla każdego.

Być może będą to mieszkania, które deweloper będzie chciał szybko sprzedać, by samemu spłacić jakieś zobowiązania. – Warto oczywiście szukać okazji i ofert, które w przyszłości będą budować wartość – radzi dr hab. Bogusław Półtorak z Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu.

Nie powinniśmy też liczyć na to, że obecni właściciele masowo nie będą sobie radzić ze spłatą kredytów po okresie wakacji kredytowych i ich mieszkania trafią na rynek.

– Polacy są przywiązani do swojej własności – mówi ekonomista. – Sprzedając nieruchomość, taka osoba musiałaby kupić mniejszy dom lub mieszkanie albo coś wynająć. A wynajem to dziś bardzo duży wydatek – dodaje.

W aglomeracjach takich jak Warszawa, Gdańsk, Kraków, Wrocław, Poznań, ceny za wynajęcie większego mieszkania oscylują w granicach kilku tysięcy złotych.

A kwota za metr kwadratowy mieszkania od dewelopera pnie się w górę i wynosi powyżej 10 tys. zł.

Poza tym, jak przyznaje ekspert, pierwszy szok inflacyjny minął i dziś spłacający przyzwyczaili się do nowej sytuacji. Liczą, że jeśli stopy pójdą jeszcze w górę, to może o 0,5–1 pkt. Na pewno nie będą to tak dotkliwe i zaskakujące podwyżki, jak do tej pory.

Analizy i eksperci potwierdzają, że inwestowanie w nieruchomości to wciąż bezpieczna i przynosząca zysk lokata kapitału. Dlaczego? Bo ceny mieszkań nie ulegają drastycznym zmianom. Na dodatek wartość samej nieruchomości będzie rosła mimo różnych ograniczeń.

Polacy kupują nieruchomości nie tylko po to, by w nich mieszkać, ale także by je wynająć.

W roku ubiegłym kupiliśmy ok. 100 tys. mieszkań pod wynajem. To bowiem wciąż dobry biznes. W tym roku nastąpił boom w tym segmencie, szczególnie po 24 lutego, gdy wybuchła wojna na Ukrainie. Popyt na wynajem okazał się czterokrotnie większy niż w latach poprzednich. Nawet teraz, choć minął już czas studenckich wynajmów – jest dwa razy większy niż rok temu w tym samym okresie.

Czy w tym roku i następnym będzie podobnie? Niewykluczone.

– Jeśli mamy gotówkę, warto przemyśleć i kupić nieruchomość pod wynajmem długoterminowy, jeśli jej nie mamy – nie ryzykujmy – twierdzi mec. Ewa Klos-Rychter. Jednak plusem dzisiejszej sytuacji na rynku – a nawet normalizacją – jest to, że sprzedawca daje możliwość negocjacji ceny. Jeszcze do niedawna było to nie do pomyślenia.

Czy warto więc dziś inwestować? A może poczekać na lepsze czasy?

– Klient, który otrzyma kredyt w wysokości 350 tys. zł na okres 25 lat, będzie spłacał nieco ponad 3 tys. zł miesięcznie.. Tymczasem wynajem takiego lokum w dużym mieście to wydatek 5–6 tys. miesięcznie i więcej. Czy nie warto więc spłacać kredyt i wiedzieć, że w ten sposób mieszkanie staje się kawałek po kawałku naszą własnością? – pyta dr Jacek Furga z Centrum AMRON przy Związku Banków Polskich.

Obecnie dysponując kwotą 350–500 tys. zł jesteśmy w stanie kupić średniej wielkości mieszkanie w centrum. Z każdym kolejnym rokiem za taką samą kwotę będziemy kupować coraz mniejsze lokum.

– Dziś to deweloper idzie za klientem. Skoro widzimy już zwiększony popyt na małe projekty, to takie właśnie będzie budownictwo. Na pewno jednak ofert będzie zdecydowanie mniej niż dotychczas – podsumowuje Grzegorz Kiełpsz.