Jak pozyskiwać finansowanie na flipowanie nieruchomości?

Czym jest fliping mieszkań czy domów? W Polsce dopiero zyskuje popularność, a osoby, które się nim zajmują, zdobywają kolejne doświadczenia w house flippingu. To strategia inwestowania w nieruchomości, która rozwija się za oceanem i polega na zakupie mieszkania czy domu do generalnego remontu, w celu późniejszego zwiększenia jego wartości i odsprzedania z zyskiem. 

Flipowanie polega kolejno na wyborze mieszkania, dokonaniu jego remontu i odsprzedaży. Taką działalność może prowadzić osoba prywatna, ale i mająca działalność gospodarczą. 

Na flipingu nieruchomości można niemało zarobić, ale kluczem do sukcesu jest wybór odpowiedniego mieszkania czy domu. Kupowane lokum powinno być możliwie jak najtańsze, ale z potencjałem. Trzeba mieć na tyle wyobraźni, ale i umiejętności remontowych, by móc niskim kosztem doprowadzić nieruchomość do stanu, który pozwoli na jej sprzedaż innej osobie po znacznie wyższej cenie od pierwotnie zapłaconej. 

Nadrzędną zasadą, którą powinni kierować się inwestorzy, jest to, że poszczególne flipy mieszkaniowe nie są przeznaczone do zamieszkania przez nich. Należy wyzbyć się sentymentów i zawsze patrzeć na kupowaną nieruchomość pod kątem jej atrakcyjności dla nabywców. 

Na początku trzeba też wybrać odpowiednią strategię prowadzenia inwestycji. Na amerykańskim rynku flipingu nieruchomości można wyróżnić dwie główne strategie przyjmowane przez fliperów:

• Wholesailing – polega to na wyszukiwaniu bardzo dobrej okazji na zakup nieruchomości po zaniżonej cenie, wynegocjowaniu jej ze sprzedającym, a następnie proponowaniu jej inwestorom za określone profity.
• Rehabbing – bardziej czasochłonna forma flipingu, ponieważ polega ona na kupowaniu nieruchomości po możliwie okazyjnej cenie, przeprowadzaniu remontu i renowacji na własną rękę, a następnie na sprzedaży z zyskiem. 

W modelu odnowy mieszkań podlegających flipingowi inwestor więcej ryzykuje i musi mieć odpowiednio wysokie fundusze, by przeprowadzić wymagane remonty. 

Najważniejszym etapem inwestowania poprzez fliping nieruchomości jest zakup mieszkania po okazyjnej cenie. Jak znaleźć flipy mieszkaniowe? Można samemu przeglądać serwisy ogłoszeniowe, szukać ogłoszeń w prasie lub pytać wśród znajomych albo spróbować nawiązać współpracę z pośrednikiem nieruchomości, który może mieć informacje o atrakcyjnych cenowo lokalach, zanim oferty trafią na rynek. 

Środki na inwestycję powinny być wysokie, bo mieszkanie czy dom trzeba kupić, a później jeszcze wyremontować. Koszty flipingu nieruchomości można zmniejszyć, jeśli wiele zadań remontowych fliper jest w stanie wykonać na własną rękę – płaci wówczas jedynie za materiały potrzebne do odnowienia mieszkania. 

Najlepiej mieć gotówkę. Fliping polega na szukaniu lokali mieszkalnych w niskiej cenie, a nasza pozycja negocjacyjna staje się tym silniejsza, im szybciej można za nie zapłacić. Sprzedający może zmniejszyć stawkę, jeśli dostanie gotówkę. Gdy musimy wziąć kredyt, jest to dodatkowe utrudnienie.

Można znaleźć zewnętrzne źródła finansowania flipingu nieruchomości. Do dyspozycji są tradycyjne formy finansowania i źródła alternatywne. 

Wśród tradycyjnych form pokrywania kosztów związanych z prowadzeniem flipingu nieruchomości wymienić można oprócz własnych pieniędzy:

• kredyt hipoteczny w wybranym banku,
• pożyczkę inwestycyjną,
• nawiązanie współpracy z partnerami inwestycyjnymi,
• finansowanie przez pośredników. 

Przy wyborze kredytu hipotecznego na finansowanie inwestycji mieszkaniowej trzeba zwrócić uwagę na koszty zobowiązania. Warto szukać ofert bez prowizji. Najlepiej by było, gdyby wycena nieruchomości do kredytu nie była płatna lub możliwie jak najtańsza. Co istotne, trzeba sprawdzić w umowie kredytowej, ile rekompensaty pobierze bank przy przedterminowej spłacie zobowiązania.

W polskich bankach nie ma specjalnych ofert kredytów na potrzeby inwestycji mieszkaniowych polegających na flipingu. Nie ma też możliwości wzięcia udziału w programach dopłat do kredytów, np. Bezpieczny Kredyt 2 proc. czy Mieszkanie bez wkładu własnego, ponieważ na ogół są one adresowane do beneficjentów kupujących nieruchomości na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych. 

Drugim sposobem na finansowanie inwestycji we flipy mieszkaniowe jest zaciągnięcie kredytu czy pożyczki inwestycyjnej.

Problemem związanym z kredytami inwestycyjnymi udzielanymi w bankach jest to, że zwykle proces kredytowy prowadzący do ich otrzymania trwa bardzo długo – nawet 30 dni, a przy tym istnieją różnorodne oferty. Bank wymagać będzie dołączenia do wniosku pełnych dokumentów finansowych za rok ubiegły i obecny. Inwestor, dla którego liczy się czas, nie może sobie pozwolić na tak długi czas oczekiwania na wydanie decyzji kredytowej przez bank. 

Można podjąć też współpracę z innymi inwestorami. Wspólnie zainwestować w dane mieszkanie, a później odsprzedać z zyskiem. Warto spisać umowę cywilną takiego partnerstwa, by uregulować w niej prawa i obowiązki partnerów.

Pośrednicy dysponujący kapitałem są kolejnym źródłem finansowania flipingu nieruchomości. Znalezienie ich nie jest jednak rzeczą prostą.

Jeśli z różnych powodów tradycyjne metody finansowania flipowania nieruchomości nie są odpowiednie, pozostaje albo zrezygnować z takiej formy inwestowania, albo znaleźć inne alternatywne źródła. Mogą to być:

• crowdfunding,
• fundusze inwestycyjne klasyczne,
• fundusze typu REIT.

Niekonwencjonalnym sposobem na finansowanie nabycia nieruchomości w ramach flipingu jest skorzystanie z crowdfundingu. Koncepcja zakłada wspólne finansowanie danej inwestycji. Pozwala na podjęcie się inwestycji na wyższą kwotę. To forma finansowania, w której najczęściej deweloper lub lider inicjuje projekt na rynku nieruchomości za pośrednictwem pieniędzy zgromadzonych za pomocą internetowej platformy crowdfundingowej. W zamian za swoje środki poszczególni inwestorzy otrzymają udział w zysku po wykonaniu flipingu. 

Na polskim rynku nieruchomości w ostatnim czasie głośno jest o zagranicznych funduszach inwestycyjnych, które wykupują mieszkania, by je później odsprzedać lub wynająć. Zainteresowanie się ofertą takich funduszy pozwoli na podjęcie inwestycji, ale niekoniecznie w formie flipingu. 

REIT-y są mniej znaną formą inwestowania w nieruchomości. To fundusze notowane na giełdzie, a zakup ich udziałów odbywa się na tej samej zasadzie co zakup akcji. Mając pewien kapitał, można wejść w inwestycję mieszkaniową i nie potrzeba do tego celu tak dużych pieniędzy jak przy bezpośrednich zakupach nieruchomości. 

Interesującym sposobem na sfinansowanie inwestycji nieruchomościowej jest skorzystanie ze wspomnianego crowdfundingu. Wiele osób składa się na jedną inwestycję, a wszystko to odbywa się za pośrednictwem platformy internetowej. Lider projektu przedstawia ofertę sprzedaży instrumentów udziałowych lub dłużnych w inwestycji, aby zachęcić odpowiednio dużą grupę. Można stać się takim liderem lub indywidualnym uczestnikiem, wykładającym pieniądze na crowdfunding. 

Po realizacji celu biznesowego, którym we flipingu jest sprzedaż nieruchomości, wszystkie osoby biorące udział w takiej inwestycji dzielą się zyskami z dochodu ze sprzedaży. 

Jak już wspomnieliśmy, korzystanie z funduszy inwestycyjnych, ale i funduszy typu REIT pozwala na lokowanie kapitału. Jednak w takim wypadku mamy niewielki wpływ na wybór flipów mieszkaniowych i na ich sprzedaż. Nie martwimy się remontami i odświeżeniem takich lokali, co dla wielu osób może być atrakcyjne, ale i nie mamy inicjatywy przy prowadzeniu takiej inwestycji. Zachowujemy postawę bierną. 

Zanim uzyskamy kredyt hipoteczny, pożyczkę inwestycyjną lub skorzystamy z crowdfundingu nieruchomości, trzeba przygotować dokumentację przedsięwzięcia. W miarę możliwości należy przygotować informacje o mieszkaniu, które chcesz kupić – wyciąg z księgi wieczystej będzie źródłem potwierdzonej wiedzy na ten temat.

Można negocjować warunki finansowania, przywołując argumenty dotyczące rentowności danej inwestycji. Jeśli mamy wkład własny, mamy automatycznie stabilną, silną pozycję przy negocjacjach dotyczących pozyskiwania finansowania dla flipingu nieruchomości. 

Mieszkania przeznaczone do flipingu nieruchomości trzeba wybierać rozważnie, ponieważ od tego wyboru uzależniona jest rentowność całej inwestycji. Nie warto kupować mieszkań ponad ustaloną z góry kwotę, zgodną z obraną strategią.

Trzeba dokładnie sprawdzać stan techniczny lokalu mieszkalnego przeznaczonego do flipingu i oszacować koszty remontu z zapasem pieniędzy na nieprzewidziane wydatki. Zmniejszymy w ten sposób ryzyko finansowe całej inwestycji i unikniemy nadmiernego zadłużenia. Najlepiej zainwestować własne fundusze. Jeśli potrzebne jest zewnętrzne finansowanie, warto dokładnie przeliczyć, z jakim kosztem będzie się to wiązało.