Czy można już mówić o początku chudych lat w mieszkaniówce? Czy deweloperzy wkraczają w okres dekoniunktury? I czy to oznacza, że nadeszły złote czasy dla najmu? Na te i wiele innych pytań szukali odpowiedzi uczestnicy panelu "Kogo dziś stać na mieszkanie", organizowanego przez Polski Fundusz Rozwoju podczas XXXI Forum Ekonomicznego w Karpaczu.
Kawalerka? Niekoniecznie
Ciekawych wniosków na temat rynku mieszkaniowego w Polsce oraz w pozostałych kraach Europy Środkowo-Wschodniej dostarcza raport przygotowany przez Szkołę Główną Handlową i Forum Ekonomiczne 2022. Autorzy zbadali m.in. dostępność kredytową mieszkań, a więc – mówiąc wprost – to, jakie mieszkanie może kupić Kowalski, który osiąga przeciętny dochód.
– Dostępność ta jest w regionie bardzo zróżnicowana. Z jednej strony mamy Bułgarię, w której osoba z przeciętnym wynagrodzeniem może kupić lokal o powierzchni 200 mkw., a z drugiej Polskę – tu mówimy o 60 mkw. Czy raczej mówiliśmy na koniec 2021 r., bo dziś taka osoba nie może sobie pozwolić nawet na kawalerkę – zauważa Adam Czerniak, kierownik w Zakładzie Ekonomii Instytucjonalnej i Politycznej w Szkole Głównej Handlowej w Warszawie.
W Polsce odnotowaliśmy najwyższy w UE 9-procentowy wzrost średniego oprocentowania kredytów hipotecznych. Do tego dochodzi zaostrzenie warunków udzielania kredytów, co przełożyło się na spadek liczby podpisywanych przez banki umów.
– Mówimy już o 60-procentowym spadku. Za chwilę będziemy mieć tąpnięcie – ostrzega Krystyna Wąchała-Malik, członek zarządu PFR Nieruchomości S.A.
To może mieszkanie na przedmieściach?
Tym, co rządzi dziś rynkiem deweloperskim czy szerzej budowlanym jest nieprzewidywalność.
– A to przekłada się na spadek nowych inwestycji czy mniejszą liczbę pozwoleń na budowę. Co więcej, koszt pozyskania kredytu jest wysoki, co przekłada się na spadek liczby kupujących – zwraca uwagę Dariusz Blocher, członek rady nadzorczej Budimex SA.
Koszt wybudowania 1 mkw. w dużej aglomeracji wynosi dziś 7-8 tys. zł. Do tego dochodzą koszty działki, co przy obecnych wysokich stopach procentowych sprawia, że mieszkania stają się niesprzedawalne. W tej chwili (dane za lipiec) średnia cena nowego mieszkania w Warszawie wynosi 13,6 tys. zł za mkw.
– Dlatego też proponujemy dziś Polakom wybudowanie własnego domu na przedmieściach czy w mniejszych miejscowościach. Po to wprowadzamy deregulacje – tłumaczy Piotr Uściński, sekretarz stanu w Ministerstwie Rozwoju i Technologii.
I podlicza: w 2021 r. w Polsce wybudowano 235 tys. mieszkań, od 2016 r. – już 1,2 mln. Deficyt mieszkaniowy spadł z 900 tys. w 2015 r. do 450 tys. w ubiegłym roku. Liczba mieszkań na 1000 mieszkańców przekroczyła 400.
– Obserwujemy niepewność na rynku, ale liczymy, że zachwianie będzie chwilowe. Inflacja, wysokie stopy procentowe to są problemy, z którymi dziś mierzy się cały świat. Szukamy rozwiązań, które pozwolą kupić Polakom pierwsze mieszkanie – zdradza Piotr Uściński.
Ilość to nie wszystko
Jak zauważa Adam Czerniak, od lat prowadzimy politykę polegającą na dotowaniu kredytów hipotecznych, co jest błędem.
– Musieliśmy wymusić na bankach wakacje kredytowe, bo inaczej społeczeństwo, by tego nie udźwignęło. Powinniśmy skończyć z programami dotowania kredytów. Badania naukowe wskazują, że tego rodzaju rozwiązania pomagają na krótko i nielicznym. Wzrost popytu przekłada się na wzrost cen, a dostępność kredytowa się nie zmienia. Ci, którzy się nie łapią na rządowe programy tracą, nie mając dostępu do finansowania – mówi ekspert SGH.
Zdaniem Adama Czerniaka powinniśmy też przestać fetyszyzować liczby. – Nie ma znaczenia liczba mieszkań na 1000 mieszkańców. Ważne, byśmy odpowiedzieli sobie na pytanie, jakich mieszkań nam potrzeba. Zastanówmy się, gdzie chcemy budować i w jakim standardzie. W dużych miastach liczba rozpoczętych budów jest dziś na poziomie z 2016 r., w mniejszych spadek jest 10-procentowy. W tych miejscach stać ludzi na mieszkania.
Z kolei Krystyna Wąchała-Malik uważa, że rynek potrzebuje szeregu deregulacji. – Potrzebujemy prawa ograniczającego możliwość zgłaszania zażaleń i odwołań. Wystarczy, że wprowadzimy oświadczenia, że strona składająca zażalenie czy odwołanie podlega karze, jeśli robi to w złej wierze. To znacznie skróci termin oczekiwania na pozwolenie na budowę – tłumaczy ekspertka PFR.
– Potrzebujemy też wsparcia kredytów ze stałą stopą procentową – dodaje Adam Czerniak.
Piotr Uścicki ripostuje: – Przygotowujemy zmianę ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, co pozwoli przyspieszyć procesy planistyczne w gminach. Zależy nam, by dostępność działek przeznaczonych na mieszkalnictwo można było zaplanować w szybki i rozsądny sposób.
Obecna sytuacja sprzyja natomiast rynkowi najmu. – Dziś mamy problem z dostępnością mieszkań. W dużych miastach do wynajęcia niektórych mieszkań ustawiają się długie kolejki chętnych – przyznaje Krystyna Wąchała-Malik.
Materiał powstał przy współpracy z Instytutem Studiów Wschodnich.