Konflikt o hotel. Właściciele pokoi walczą z syndykiem. "Nie będziemy go utrzymywać"

Niedawno opisaliśmy spór, który właściciele hotelowych pokoi we Wrocławiu toczą z syndykiem. Przypomnijmy, że niektórzy stracili tam oszczędności życia. Opisana przez nas historia ma swój dalszy ciąg. Konflikt dotyczy budynku, mieszczącego się przy ulicy Gwarnej w centrum Wrocławia, w którym znajdują się apartamenty na wynajem.

Osoby, które zainwestowały w takie lokale, traktowały je jako pewną lokatą kapitału. Trudno było wówczas przewiedzieć, że spółka Gwarna Wrocław będąca inwestorem hotelu niebawem popadnie w wielomilionowe długi. Tymczasem jesienią ubiegłego roku firma ogłosiła upadłość. Dziś jej łączne zobowiązania przewyższają wartość hotelu.

Obecnie obiekt jest podzielony na dwie części - jedną zarządza syndyk, druga znajduje się w rękach wspólnoty prywatnych osób, właścicieli pokoi. Te osoby zarzucają syndykowi, że wynajmuje należącą do niego część, nie ponosząc za to opłat eksploatacyjnych.

Syndyk stanowczo odpiera te zarzuty. Właściciele apartamentów na wynajem nie dają jednak za wygraną i zapowiadają odcięcie pokoi zarządzanych przez syndyka od dostaw prądu. Okazuje się, że technicznie jest to możliwe.

Do momentu ogłoszenia upadłości — zadłużenie spółki Gwarna wobec wspólnoty wynosiło z tytułu opłat eksploatacyjnych około miliona złotych. Od października ubiegłego roku zobowiązania tej firmy przejął syndyk, który powinien na bieżąco regulować zaliczki na media, ale tego nie robi. W praktyce płacimy więc za cały obiekt — mówi money.pl pan Michał, jeden z właścicieli hotelowych apartamentów.

Dodaje, że wszyscy właściciele pokoi są już na skraju wytrzymałości i nie zamierzają dalej utrzymywać syndyka, który według wspólnoty jest im winien 300 tys. zł zaległości z tytułu opłat za media.

- 6 czerwca minął termin spłaty tej zaległości, który syndykowi wyznaczyła nasza wspólnota. Po tej dacie zgodnie z uchwałą wspólnoty powinniśmy odciąć zarządzane przez niego lokale od dostaw prądu — informuje nasz rozmówca. Dodaje, że wspólnota w zasadzie nie ma wyboru. Jeśli tego nie zrobimy, to za miesiąc, zrobi to nasz dostawca prądu — zaznacza.

Kamil Hajduk, syndyk Gwarnej Wrocław te działania nazywa "próbą wywierania na niego nacisku". Jego zdaniem chodzi o to, aby sprzedał zarządzane przez niego pokoje konkretnym osobom ze wspólnoty.

Z jego wyliczeń wynika także, że koszty wspólnoty wyniosły w tym roku 33 zł za mkw. pojedynczego lokalu. Mimo to zostały podjęte przez wspólnotę uchwały o wysokości zaliczek w wysokości 58,48 zł za mkw. miesięcznie.

Takie stawki są zdaniem syndyka "abstrakcyjne" i oderwane od rzeczywistości. W komentarzu przesłanym money.pl odnosi się on także do kwestii zaległych opłat za eksploatację. W tym kontekście przypomina art. 343. 1. prawa upadłościowego, z którego wynika, że z masy upadłości zaspokaja się w pierwszej kolejności koszty postępowania, a jeżeli fundusze masy upadłości na to pozwalają, inne zobowiązania.

Właściciele apartamentów nie zgadzają się jednak z tą argumentacją.

- Syndyk nie realizuje postanowień Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu, który utrzymał wysokość zaliczek za media uchwalonych przez wspólnotę. Poza tym nie może zasłaniać się niską wartością masy upadłości, jako przyczyną braku regulowania opłat eksploatacyjnych — twierdzi pan Michał.

Czy syndyk może nie ponosić kosztów eksploatacji lokali, którymi zarządza?

Karolina Bober-Sułek, doradca restrukturyzacyjny w odpowiedzi na tak postawione pytanie, wyjaśnia money.pl, że zgodnie z art. 230 ustawy prawo upadłościowe, do kosztów postępowania zalicza się wydatki bezpośrednio związane z zabezpieczeniem, zarządem i likwidacją masy upadłości.

Obowiązkiem syndyka jest więc takie gospodarowanie funduszami, aby pokrywać je na bieżąco. Prawniczka wyjaśnia, że przez wydatki związane z zarządem i likwidacją masy upadłości rozumie się koszty utrzymania, administracji i gospodarowania masą upadłości, a także koszty sprzedaży jej składników.

Karolina Bober-Sułek nie ma jednocześnie wątpliwości, że brak regulowania płatności przez syndyka ma negatywny wpływ na interesy wierzycieli, funkcjonowanie nieruchomości, ale także realizację celu postępowania upadłościowego.

- W mojej ocenie niewykonanie podstawowych obowiązków syndyka, a także niepoinformowanie o tym sędziego – komisarza, stanowi rażące uchybienie obowiązków i winno skutkować nałożeniem grzywny na syndyka – wyjaśnia.

Z kolei dr Jacek Miller, ekspert z zakresu nieruchomości inwestycyjnych i przewodniczący Rady Społeczno-Gospodarczej przy Uczelni Łukaszewski, którego również poprosiliśmy o komentarz, nie ma złudzeń, że poszkodowaną stroną w tym sporze są głównie prywatni właściciele apartamentów.

- Sam jestem uczestnikiem kilku upadłości, które trwają lata – w ich trakcie poszkodowani, głównie prywatne osoby mogą nie zobaczyć nawet złotówki – wyjaśnia.

Tłumaczy jednocześnie, że aby prowadzić upadłość syndyk musi mieć zasoby, jeżeli ich nie ma, może wystąpić nawet do osób poszkodowanych w upadłości o niezbędne środki. Trzeba liczyć się także z tym, że proces upadłości rozłożony jest na wiele lat.

- W przypadku postępowań restrukturyzacyjnych i upadłościowych, wierzyciele zawsze są w takiej sytuacji stratni, a w najlepszym wypadku otrzymają niewielką cześć swojej wierzytelności i to w rozłożeniu na wiele rat – mówi.

Jego zdaniem prawo w Polsce jest ponadto tak skonstruowane, że na upadłości zarabiają zazwyczaj nieuczciwi przedsiębiorcy. Z kolei inwestowanie na rynku apartamentów na wynajem to w zasadzie model biznesowy na bezkarność.

- Zdarza, że spółki realizujące takie inwestycje zakładane są tylko po to, aby doprowadzić je do upadłości. Jeżeli zostanie ona złożona w odpowiednim momencie, to w zasadzie inwestorowi nic nie grozi, chyba że w sądzie zostanie mu udowodniona skrajna niegospodarność — zaznacza.

Tymczasem w opisywanej przez nas sytuacji pojawiła się nowa okoliczność. Niedawno syndyk wypowiedział umowę firmie, która pośredniczyła w wynajmie apartamentów wchodzących w skład masy upadłości. Z jego sprawozdania wynika ponadto, że teraz zamierza sprzedać lokale na wynajem jako całość.

- Widocznie jego zdaniem umowa na wynajem nie była opłacalna. Przestrzegaliśmy, że może dojść do takiej sytuacji jeszcze przed ogłoszeniem upadłości — mówi pan Michał. Jednocześnie zaznacza, że w wyniku dotychczasowych działań syndyka zadłużenie hotelu jeszcze bardziej wzrosło.

Przedstawiciele wspólnoty złożyli w związku z tym wniosek do sądu o odwołanie syndyka z powodu "rażącego uchybienia w wykonywaniu przez niego obowiązków". Proponują także nałożenie na niego kary grzywny w wysokości 30 tys. zł.

Agnieszka Zielińska, dziennikarka money.pl